春の民法改正で「貸す&借りる」人は特に注意。責任とるのはだれ?

2020年4月1日、いよいよ改正民法が施行されました。

これまでの瑕疵担保責任が契約不適合責任へ、個人根保証契約には極度額の明記が必要になるなど、およそ120年ぶりに改正された民法のうち、不動産取引に関するもので実際に私たちの生活に影響が出そうなことを解説します。

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変わると何が起こる?

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では実際に「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に変わると何が起こるのでしょうか?

旧民法では、中古住宅を売買する場合などで、隠れた瑕疵(買主が通常の注意を払っても発見できなかった雨漏りや主要木部の腐食やシロアリの被害などの欠陥)が発見されたときに、売主はその責任を負うものとされてきました(瑕疵担保責任 民法第570条)。

逆に言えば、買主が知っていた場合、売主は責任を負わなくてもよかったのです。

例えば、買主が契約前の建物内覧時に雨漏りを発見していた場合。売主から「雨漏りがあります」という告知を受けなくても買主はその欠陥を承知していた(知っていた)ということになるので、旧民法の瑕疵担保責任では売主の責任を問えない可能性がありました。

しかし、改正民法では「買主がその欠陥を知っていたかどうか」は関係ありません。住宅が通常有している性能に欠陥があった場合は、売主はその責任を負うことになるのです。

契約書に記載された内容がより重要になる

契約

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瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わることで、これから不動産の売買契約では、物件に欠陥があった場合に売主がどこまで責任を負うかなど、これまでより詳細な内容を契約書に明記することが必要になると考えられています。

注意が必要なのは、売主が個人(事業者ではない)の場合、契約不適合責任の規定は任意規定(契約書などで別の定めををすることができる規定)であるため、契約書の特約などで「売主は○○については責任を負わない」と規定すれば、その特約は有効となることです。

今後、住宅の売買などを行う場合は売る側も買う側も、契約不適合責任についてどのように契約書に記載するか事前に打ち合わせをして、互いにしっかり確認しましょう。

賃貸取引で気を付けるポイントは?

賃貸取引で私たちの生活に大きく関わってくるのは主に「連帯保証人」に関する規定と、「賃料減額」に関する規定が改正されることです。

連帯保証人が負う責任の限度額が明記される

賃貸借契約書

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これまで賃貸借契約の連帯保証人は、賃借人の債務(賃料の支払いや貸主に対する損害賠償など)について、際限の無い責任を負うものとされていました。

実際に国土交通省が行った「裁判所の判決における連帯保証人の負担額に係る調査」によれば、裁判の判決で借主の未払い家賃等(原状回復費用、損害賠償費含む)を連帯保証人の負担として確定した額は、最大で賃料の33か月分という大きな負担になっています。

賃貸借契約から生じる連帯保証人の債務は非常に大きく、想定外の損害を被る場合もありましたが、改正民法施行後は連帯保証人が負担するべき債務の極度額(限度額)を契約書等に明記しなければその保証契約は無効になります。

今後の賃貸契約では、大家さん側は保証の極度額明記を忘れないこと、借主・連帯保証人側は保証極度額がいくらなのかを契約前にしっかり確認することが大切です。

借家の設備が故障したり使用不能になると賃料が減額される

ハウスクリーニング

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旧民法では、借りている建物の設備等が故障したりして使用できなくなった場合などに、「賃料の減額請求等が請求できる」と規定されていました(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等 第六百十一条)。

改正民法ではこの規定が、「賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」と変更されました。つまり、「請求できる」から当然に「減額される」に改正されたのです。

大家さん側は、貸している建物などで不具合などが発生した場合、その不具合の程度によって入居者から賃料の減額を求められるケースが増えるかもしれません。

ただし、建物の不具合、設備の不具合そのすべてで賃料減額が認められるわけではありません。公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会では、「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」を一般公開していますので、万一の不具合発生時にはそれらを参考に貸主・借主ともに円満な解決を図りましょう。

まとめ

賃貸物件

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改正民法では、「約款(定型約款)を用いた取引に関する改正」や、「法定利率に関する改正」、「消滅時効に関する改正」、「損害賠償に関する改正」など、さまざまなルールが変わります。

これらの改正によって、今回ご紹介したケース以外にも私たちの生活に身近な住宅や不動産に影響を及ぼすものもあります。

今後の不動産取引では賃貸・売買に関わらず、契約前に事前の打ち合わせきちんと行い、契約書に記載される内容を当事者同士でしっかり確認することがこれまで以上に重要になっていくでしょう。

【参考】
※公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン
※法務省 「民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

Source: 日刊住まい

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