立ち退き料はもらえる?賃貸住まいから、取り壊し予定で引っ越す場合

古いアパートの取り壊し

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賃貸物件に住んでいる場合、建て替えや取り壊しの予定があるかどうか知っておくことは重要です。もしも「立ち退き」を要求された場合、入居者はどう対応すれば良いのでしょうか。また、実際のところ「立ち退き料」などは支払われるのでしょうか。宅地建物取引士で不動産会社の現役社員・吉井希宥美さんに、詳しく聞きました。

建て替えや取り壊しの話はだいぶ前から進行している

コインパーキング

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建て替えや取り壊しの話は、大家さんと管理会社の間では、実はだいぶ前から進行しています。貸駐車場にするなら収益の計算が、新しいマンションを建てるなら、加えて建設費用の試算が必要になり、時間をかけて綿密に関係者と打ち合わせをする必要があるからです。

当然ですが、入居者の耳に入るのは、ほとんどの段取りが決まった後。私の関わっていたケースでは、管理会社の代表が直接借り手に会って、立ち退きの話をしていました。同業者に話を聞いても、やはり管理会社の幹部クラス以上の社員が直接訪問して話すケースが多いようです。

立ち退き料は必ず支払われるものではない

古い借家

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近年私が関わったのは、築40年、3DKの貸家8棟を2LDKのマンション2棟に立て替えるための立ち退きでした。

大変老朽化した貸家だったため賃料は格安で、満室でした。入居者にとっては良い物件ですが、大家さんにとってはメンテナンス費がかかって「負動産」になりかけていました。そこで、建て替えることにしたのです。

引っ越し代のみ支払われるケースもある

引っ越し

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その案件で、私は管理会社の社長に同行して8棟すべてのお宅を訪問しました。立ち退きを告げると反応は様々ですが、何も言わずに受け入れてくれる協力的な入居者はほとんどいません。「立ち退き料はいくら出してくれるの」と言ってくる人がほとんどでした。

最終的に引っ越し代は全額負担しましたが、立ち退き料は支払いませんでした。この案件の場合、入居者と管理会社の社員の間に長期に渡る信頼関係があったこともあり、そのような条件を受け入れてもらうことができたようです。

立ち退き料についてはケースバイケースのことが多く、必ず支払われるものではありません。上記のように引っ越し代のみというースも多いようです。

立ち退きの通知はどのように届く?そのあとの対応は?

賃貸アパートのエントランス

立ち退きに関する通知は、どのように借主に届くのでしょう。また、立ち退きの申し入れが届いたら、どう対応すればいいのでしょうか。説明していきます。

大家さんからの解約申し入れは原則として期間満了の6か月前まで

アパートの鍵

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借地借家法によると、賃貸物件の契約(定期借家契約は除く)の場合、 大家さんからの解約の申し入れは、原則として期間満了の6か月前までに、入居者に対し解約の申し入れをしなければなりません。

期間の定めがない場合は、解約の申し入れから6か月経過したときに、解約の効力が生ずるとされています。大家さんからの解約の申し入れには「正当事由」が必要です。

借地借家法28条によると、「正当事由」とは、貸主が借主に住居の明け渡しを求めることができる、一般社会の常識的な理由のことです。判断は大変難しく、「正当事由」が認められるかどうかは、裁判をしてみないと分からないことも多くあります。

裁判は極力避け、平和的解決を

退去後の部屋

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通常、立ち退きは大家さん側の都合なので、交渉は入居者に譲歩した形で行われることがほとんどです。そんな状況の中、安易に退去を拒んで立ち退き料を請求したりするのは、良い印象を与えません。大家さんは、「こちらがこんなに譲っているのに、どうして話を聞いてもらえないのか」と、だんだん頑固になってきて、最終的に裁判になることもあります。

事案や大家さん側の対応にもよりますが、任意の交渉の場合、一般的に数か月~1年程度の時間がかかります。また、裁判の場合、通常は、賃貸人側が訴訟を提起してから、1~2年かかります。裁判に持ち込むのはおススメしません。

もしも立ち退きの話が来たら、契約書に記載されている事項をもう一度確認し、交渉は「やんわりと」行い、円満解決を目指しましょう。

Source: 日刊住まい

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