隣の家からはみだしてきた木の枝、勝手に切ると違法になる?

庭木

※写真はイメージです pixelcat / PIXTA(ピクスタ)

隣家の木の枝が自分の家の敷地内にはみ出してきて困った、という経験はありませんか?

できれば切ってしまいたいところですが、隣家からはみ出した木の枝を許可なく剪定すると、法律で罰せられる場合があります。どうしてなのでしょうか。宅地建物取引士の吉井希宥美さんに話を聞いてみました。

民法では枝を切るのはNG、根はOKと決められている

生垣のある家

※写真はイメージです  / PIXTA(ピクスタ)

筆者の実家は分譲住宅で、生垣で囲まれていました。父はきれい好きで、生垣の剪定をこまめにしていました。

隣の家は手が回らないのか、庭木は「自然のまま」。伸び放題というほどではないのですが、あまり手入れに熱心ではなく、生け垣の角をしっかりと整える几帳面な父は気になっていたようです。

あじさい

※写真はイメージです まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

ある日、見かねた父が無断で隣の家のアジサイを剪定したことがありました。「隣のお宅の枝を切るなんて」と、それを見た母は激怒。父と大喧嘩していました。

そのとき子どもだった私はどちらが正しいのかまったくわからず、ぼう然としていました。みなさんはどちらが正しいと思いますか?このことについて、民法に次のような条文があります。

民法233条1項

隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

民法233条2項

隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

表現が難しいですが、「民法233条1項」については、隣家の枝が自分の土地を越えている場合についての法律です。

隣家の木の枝が境界線を超えて出ているとき、木の所有者に対して境界線を超える部分を切り取るよう請求することができるのです。

木の枝が越境してきて自分たちの日常生活に支障があるような場合は、切り取らせるよう求めることができます。しかし、木の所有者の承諾無しでは切ることはできません。

「民法233条1項」については、隣地の根が自分の土地を越えている場合についての法律です。隣地の根が境界線を超えて出ているときは、その根を「切り取る」ことができます。どうしてなのでしょうか。

タケノコはいいけど柿は取っちゃダメ?

たけのこ

※写真はイメージです poteco / PIXTA(ピクスタ)

民法には上記のようにし書かれていないので、その理由についてははっきりしません。諸説ありますが、不動産業に携わっている者の観点からすれば、土には所有権があって、そこに「根」という他人の所有物が侵入してきたからではないかと思っています。

小さい頃、祖父母に「隣の家の竹林から越境した根から生えてきたタケノコは、勝手に取ってもいいよ」と言われていました。いっぽう越境した枝に実っている柿は取ることを禁じられていました。いま思うと祖父母が言っていたことは案外正しかったのかもしれません。

とはいえ枝を切ってはいけないと言われても、自分たちの生活に支障が出ては困ります。

枝の越境のでトラブルになり、裁判になった例をみてみると、単に枝が越境しているだけではなく、「毎年大量の落ち葉が屋根の上に落ちてくる」「腐敗した落葉により屋根の劣化が激しく、雨樋が腐敗してしまった」「雨樋がすぐに詰まってしまう」などの被害があったために、枝の切除をするように命じる判決が下りているようです(新潟地判 昭和39年12月22日)

深刻な「根」や「枝」の問題は円滑なコミュニケーションで柔軟に対応を

木の根

※写真はイメージです 茜堂_akanedou / PIXTA(ピクスタ)

法律では根を切って良いことになっていますが、現実問題としては勝手に根を切って、万が一隣家の樹木が枯れたりするとトラブルになる恐れがあります。ひとこと伝えてから切った方が、トラブルを未然に防げるでしょう。

以前、仲介した借家の隣に貯水池があり、そこにある樹木の根が借家の排水溝に入り混んだことがありました。これが原因で排水口が詰まり、大騒ぎに。排水升の高圧洗浄で対応しようとしましたが、解決しません。

業者さんにみてもらうと、根本的に解決するためには、排水升をコンクリート製から塩化ビニール製にするのがよいとのことでした。この費用を誰が負担するかでずいぶんもめましたが、話し合いの末、最終的には大家さんが負担することで決着しました。

ご近所付き合い(法律では相隣関係と言います)は円滑なコミュニケーションが大切です。意外に深刻な事態に発展することもある「根」や「枝」の問題。円滑なコミュニケーションで、柔軟に解決したいものですね。

Source: 日刊住まい

コロナ時代、災害避難場所はどうする?「在宅」も視野に入れた行動を

洪水被害に遭った場所

ハゲ&ポチャ / PIXTA(ピクスタ) ※写真はイメージです

豪雨による土砂災害や浸水被害が、多く発生しています。報道をきっかけに、災害対策の必要性を改めて感じている人も増えているのではないでしょうか。

自分が住んでいる家や地域のことをよく知ることは、大切な災害対策です。まもなくやってくる台風シーズンに備え、確認すべきことは何か。宅地建物取引士の吉井希宥美さんに話を聞いてみました。

ハザードマップのチェックは念入りに

ハザードマップのイメージ

pixelcat / PIXTA(ピクスタ)

まず最初にすべきことは、自分の住まいがハザードマップ上でどのくらいの危険度のところに建っているのかを確認することです。

国土交通省が公表している「重ねるハザードマップ」は洪水だけでなく、土砂災害、道路防災、大規模地震時の津波などの情報が地図上で表示されます。避難所の場所も確認できるので大変便利です。

これから住まいを購入する人は、物件を選ぶ際にこうしたハザードマップをより念入りにチェックした方が良いと思います。

複合災害を避けるために「在宅避難」も選択肢に

水害に遭った場所

masy / PIXTA(ピクスタ) ※写真はイメージです

今までは、自然災害があったときは、避難所へ避難することを行政が指導していましたが、避難所には新型コロナウィルスの感染リスクもあるため、複合災害を避けて「在宅避難」を選ぶケースも増えてきているようです。

防災用品を点検

YsPhoto / PIXTA(ピクスタ)

「在宅避難」は、家を防災仕様にしておかないと、避難所生活よりも過酷な生活になってしまいます。最低限、以下の条件を満たしていることが必要です。

  • 窓に飛散防止フィルムを貼る等、建物へのダメージ予防対策をしている
  • ライフラインが復旧するまで家で過ごすことを想定した量の物資を備蓄している

避難所であれば、食料の供給は行われることが前提ですが、自宅にいると避難者数にカウントされず、食料が供給されない可能性も高くなります。

これからやってくる台風シーズンに備え、いざというときどうするかを家族でシミュレーションし、備えておくことが大切だと思います。

Source: 日刊住まい

立ち退き料はもらえる?賃貸住まいから、取り壊し予定で引っ越す場合

古いアパートの取り壊し

turtle1980 / PIXTA(ピクスタ)

賃貸物件に住んでいる場合、建て替えや取り壊しの予定があるかどうか知っておくことは重要です。もしも「立ち退き」を要求された場合、入居者はどう対応すれば良いのでしょうか。また、実際のところ「立ち退き料」などは支払われるのでしょうか。宅地建物取引士で不動産会社の現役社員・吉井希宥美さんに、詳しく聞きました。

建て替えや取り壊しの話はだいぶ前から進行している

コインパーキング

YNS / PIXTA(ピクスタ)

建て替えや取り壊しの話は、大家さんと管理会社の間では、実はだいぶ前から進行しています。貸駐車場にするなら収益の計算が、新しいマンションを建てるなら、加えて建設費用の試算が必要になり、時間をかけて綿密に関係者と打ち合わせをする必要があるからです。

当然ですが、入居者の耳に入るのは、ほとんどの段取りが決まった後。私の関わっていたケースでは、管理会社の代表が直接借り手に会って、立ち退きの話をしていました。同業者に話を聞いても、やはり管理会社の幹部クラス以上の社員が直接訪問して話すケースが多いようです。

立ち退き料は必ず支払われるものではない

古い借家

e46av22 / PIXTA(ピクスタ)

近年私が関わったのは、築40年、3DKの貸家8棟を2LDKのマンション2棟に立て替えるための立ち退きでした。

大変老朽化した貸家だったため賃料は格安で、満室でした。入居者にとっては良い物件ですが、大家さんにとってはメンテナンス費がかかって「負動産」になりかけていました。そこで、建て替えることにしたのです。

引っ越し代のみ支払われるケースもある

引っ越し

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

その案件で、私は管理会社の社長に同行して8棟すべてのお宅を訪問しました。立ち退きを告げると反応は様々ですが、何も言わずに受け入れてくれる協力的な入居者はほとんどいません。「立ち退き料はいくら出してくれるの」と言ってくる人がほとんどでした。

最終的に引っ越し代は全額負担しましたが、立ち退き料は支払いませんでした。この案件の場合、入居者と管理会社の社員の間に長期に渡る信頼関係があったこともあり、そのような条件を受け入れてもらうことができたようです。

立ち退き料についてはケースバイケースのことが多く、必ず支払われるものではありません。上記のように引っ越し代のみというースも多いようです。

立ち退きの通知はどのように届く?そのあとの対応は?

賃貸アパートのエントランス

立ち退きに関する通知は、どのように借主に届くのでしょう。また、立ち退きの申し入れが届いたら、どう対応すればいいのでしょうか。説明していきます。

大家さんからの解約申し入れは原則として期間満了の6か月前まで

アパートの鍵

NOV / PIXTA(ピクスタ)

借地借家法によると、賃貸物件の契約(定期借家契約は除く)の場合、 大家さんからの解約の申し入れは、原則として期間満了の6か月前までに、入居者に対し解約の申し入れをしなければなりません。

期間の定めがない場合は、解約の申し入れから6か月経過したときに、解約の効力が生ずるとされています。大家さんからの解約の申し入れには「正当事由」が必要です。

借地借家法28条によると、「正当事由」とは、貸主が借主に住居の明け渡しを求めることができる、一般社会の常識的な理由のことです。判断は大変難しく、「正当事由」が認められるかどうかは、裁判をしてみないと分からないことも多くあります。

裁判は極力避け、平和的解決を

退去後の部屋

turtle1980 / PIXTA(ピクスタ)

通常、立ち退きは大家さん側の都合なので、交渉は入居者に譲歩した形で行われることがほとんどです。そんな状況の中、安易に退去を拒んで立ち退き料を請求したりするのは、良い印象を与えません。大家さんは、「こちらがこんなに譲っているのに、どうして話を聞いてもらえないのか」と、だんだん頑固になってきて、最終的に裁判になることもあります。

事案や大家さん側の対応にもよりますが、任意の交渉の場合、一般的に数か月~1年程度の時間がかかります。また、裁判の場合、通常は、賃貸人側が訴訟を提起してから、1~2年かかります。裁判に持ち込むのはおススメしません。

もしも立ち退きの話が来たら、契約書に記載されている事項をもう一度確認し、交渉は「やんわりと」行い、円満解決を目指しましょう。

Source: 日刊住まい

マンション管理人は居心地や住民の仲に重要。人柄を入居前に探るには?

マンション管理人

K.Nakano / PIXTA(ピクスタ)

とくに分譲マンションの場合、管理人と様々な形でコミュニケーションを取る機会が多いもの。マンション選びの際、管理人がどんな人かよく調べてから決めた方がいい、と話すのは宅地建物取引士で不動産会社の現役社員・吉井希宥美さん。その理由と調べ方について詳しく聞きました。

リーダーシップがあり、温情のある管理人がベスト

マンションのエントランス

hide / PIXTA(ピクスタ) ※写真はイメージです

筆者は不動産会社に勤務しているので、今までにたくさんのマンションを案内してきました。つくづく感じるのは、管理人の人柄がマンションの印象を大きく左右する、ということです。

筆者は分譲マンションに住んでいて、管理人が常駐しています。筆者のマンションの管理人はとても親切で、細かい配慮が行き届いている方。住民の信頼も厚く、世間話もしやすい雰囲気です。

結果として住民間のコミュニケーションも風通しが良くなるため、話し合いがまとまりやすく、管理状態も良くなるという好循環が生まれています。

仕事で様々なマンションを訪問し、管理人と話していると、自分のマンションの管理人さんと、つい比べてしまいます。

マンションのゴミ置き場

YNS / PIXTA(ピクスタ ※写真はイメージです

駐車場の場所などを聞くとぶっきらぼうに答える人、なんでも上から目線で話す人、まだ住んでいないのにゴミの出し方についてキツく注意する人…。印象が悪い管理人だと、案内のために連絡を取るだけでも心が沈んでしまいます。

気に入って購入したマンションなのに、管理人と折り合いが悪くて住み心地が悪くなった、ということがないように、事前にリサーチしておく方がよいでしょう。

筆者が考える理想的な管理人は「リーダーシップがあり、温情のある行動をする人」。管理人の人柄や勤務態度は、マンション選びの重要なポイントのひとつだと考えています。

管理人の人柄や勤務態度を調べる方法。じつは意外に簡単にできる

マンションの掲示板

SoutaBank / PIXTA(ピクスタ) ※写真はイメージです

管理人の人柄や勤務態度を調べるのは難しいことではありません。購入しようとしているマンションに行き、マンションについて、管理人に質問してみれば良いのです。

マンションについていろいろと話すうちに、自分と相性が合う人かどうか、気配りのできる人か分かるでしょう。タイミングが悪く会えかった場合は、不動産会社の担当に聞くという手もあります。

実際、筆者は不動産業者仲間と「あそこのマンションの管理人は親切だ」「あそこのマンションの管理人にこんな風に言われた」などと、情報交換することが少なくありません。

マンション探しの際は、駅からの距離や間取り、日当たりなどに気を取られがちですが、管理人とマンションについて話をすることもオススメします。

Source: 日刊住まい

コロナで「家賃が払えない人」を救済。住宅確保給付金の要件が緩和

集合住宅

Hiroko / PIXTA(ピクスタ)

「住宅確保給付金」をご存知ですか。離職等で経済的に困窮し住宅を喪失した、もしくは喪失する恐れがある人に国や自治体から家賃相当額を支給し、住まいと就労機会の確保に向けた支援を行うことを目的としています。

所定の申請をして要件を満たし、働く意思があればもらえます。平成27年から始まった「生活困窮者自立支援制度」による支援の1つです。

令和2年4月20日から新型コロナウィルス対策として、その要件が緩和されました。ファイナンシャルプランナーの吉井希宥美さんに詳しく聞いてみました。

コロナの影響で家賃が払えない…という人は確認を

銀行

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

「住居確保給付金」は職を失って住む家がなくなってしまった人や、今後そのような状況になる可能性が高い人をサポートする公的制度です。働く意欲がある人に対する支援策で、家賃の支払いを補助します。

支給期間は原則3か月。 2回を限度に延長でき、最長9か月まで受け取ることができます。

給付額は市町村と等級によって決まる

東京

まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

住んでいる地域、等級によって住居確保給付金の給付額は異なります。生活保護法の住宅扶助は、住んでいる地域の等級(1級〜3級)や世帯の人数で給付額を判断します。「住居確保給付金」の場合も生活保護法の基準を同じように用いて支給を行います。

東京都の場合は以下のように。

  • 1級地なら53,700円
  • 2級地なら45,000円
  • 3級地なら40,900円

自分が住んでいる地域が何等級なのかは、厚生労働省のウェブサイトで調べてみてください。

給付金をもらうための要件は?

以下の条件をすべて満たせば、住居確保給付金がもらえます。

  • 離職などにより経済的に厳しく住む家がない、または家を失う可能性がある
  • 申請日の時点で65歳未満、かつ離職または廃業した日から2年以内である
  • 離職した時点で世帯の主たる生計維持者であった
  • 申請月の世帯収入が基準額(※)以下 である
  • 申請月の本人と同一世帯の人の金融資産の合計が基準額の6倍以下、かつ100万円以下
  • ハローワークで求職活動をしている
  • 本人と同一世帯の人が国の給付金を受けていない
  • 本人と同一世帯の人が反社会勢力関係者ではない

提出する書類、何を用意すればいい?

以下の書類を住民票のある市区町村へ提出します。詳細は各市町村に確認して下さい。

  • 住居確保給付金支給申請書
  • 本人確認書類
  • 求職受付票(ハローワークカード)の写し
  • 離職後2年以内であることの証明(離職票の写しなど)
  • 本人と同一世帯の人の収入が確認できる書類(給与明細、預金通帳、年金手帳など)
  • 本人と同一世帯の人が持っている金融資産が確認できる書類(預金通帳など)

法改正により有職者でも支給の可能性が

臨時休館

STUDIO250 / PIXTA(ピクスタ)

先にも述べましたが新型コロナウィルスの影響で法改正が行われ、令和2年4月20日から施行されています。改正により支給対象が拡大しました。

離職、廃業後2年以内の者が対象でしたが、改正により「給与等を得る機会が当該個人の責に帰すべき理由・当該個人の都合によらないで減少し、離職や廃業と同程度の状況にある者」という条文が加わりました

つまり、新型コロナウィルスの影響で廃業はしていなくても収入が減ってしまった人で、他の要件も満たしていれば、支給の対象となったのです。また、ハローワークへの求職申し込みも不要になりました。

「住宅確保給付金」は自分で申請しないと給付されません。日本の福祉制度は「知っている人だけ得をする」というケースが多いのが現実です。知らない人は損をしてしまうので、この機会に、自分にあてはまる制度がほかにもないか調べてみてはいかがでしょうか。

【参考資料】
住居確保給付金の支給対象の拡大に係る生活困窮者自立支援法施行規則の改正予定について
住居確保給付金のご案内
級地区分(H30.10.1)

Source: 日刊住まい

実家の片付け、「ゴミ」「捨てる」「じゃま」は子が口にするのNG

「うちの親は、どうしてこんなにモノをたくさん持っているのだろう」と思っている人はいませんか?

いまのシニア世代はモノが少ない時代に育ち、モノを増やすことに幸福感を感じ、たくさんモノを所有している傾向があります。

そのため、いざ介護施設への入所や入院になったとき、必要なモノが見つからなくて慌てふためき、親子ゲンカになるケースも。

近年は「終活」という言葉が浸透し、自分が元気なうちに片づけをしようとする親世代も増えてきていますが、子世代は、どんな形で親の片づけを応援すればよいのでしょうか。遺品整理、生前整理のスペシャリストであるおのあけみさんに聞いてみました。

一緒に片づける際は、かける言葉に気を付ける

年を重ねるにつれ、以前であれば簡単にできた掃除や片付けもだんだんとできなくなっていきます。実家の中が大量のモノで溢れていたら、つい強く言ってしまうこともあるかもしれませんが、親の持っている価値観を大切にしないと親子ゲンカになってしまいます。

衣類の整理

CORA / PIXTA(ピクスタ)

「ゴミ」「捨てる」「邪魔」はNGワード

おのさんが開催する片づけ相談会にくる人の中には「お母さんが片づけないと私が困る」「片づけない親で(私が)恥ずかしい」と話す人が多いといいます。

近年は「ミニマリスト」ブーム。モノをあまり持たないのが美徳とされている風潮があるため、モノをたくさん持っている親をあまりよく思っていない子どもが多いようです。

モノを捨てることを強要してしまうと、親は怒りや拒絶心が働くのが普通です。親の持ち物を「ゴミ」「邪魔」と言ったり、雑に扱うのはNGです。

手持ちの洋服の数を減らしてもらう場合は「着ない服は捨てて」とストレートに言うと、親は傷ついてしまいます。「お母さん、その服よりも、こっちのほうが似合うね」などと声をかけたほうが、「捨てて」と言われるよりも、片付けがすんなり進むのではないでしょうか。

片づけは「捨てる」のではなく「手放す」こと

おのさんは、片づけのアドバイスを行ってきたなかで、一番言ってはいけない言葉は「捨てる」だと考えているそうです。

「『捨てる』という言葉は、思い出をその時点で捨ててしまうようなイメージがわくもの。言葉を言い放ったたほうも、言われたほうも、罪悪感を抱いてしまいます。『捨てる』だとモノの命は絶たれてしまいますが、『手放す』は、次にモノが活かされるという希望がわく言葉だと思います」

片づけ計画を立ててあげよう

親の片付けを成功させるためには、片づけのプランを立ててあげるべき、とおのさんはいいます。具体的な方法をみていきましょう。

食器

kelly marken / PIXTA(ピクスタ)

親主導で片づけを

まずは「要るもの」「要らないもの」「一時保留するもの」に分類してもらいます。

メガネと杖

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

メガネ、杖、貴重品などは、即座に「要るもの」と判断できますが、ほかのものは迷う人が多いのではありませんか。迷った場合は「一時保留」に分類。

仕分けができ、一時保留になったものは、6か月程度期間を置いたら、もう一度見直します。ここからは、急ぐ必要はありません。繰り返し作業を行います。ポイントは要らないものを選ぶのではなく、使うものを残すという感覚で整理すること。「いつか使うのでは?」という物には、永遠に出番はありません。

積極的にリサイクルに出す

リサイクルショップは、50代くらいまでの人なら利用経験者も多いと思いますが、60代後半以上の高齢者になるとまだまだユーザーは少数のようです。捨てるものが決まり、リサイクルできそうなものがあったらリサイクルショップを紹介してあげてはいかがでしょうか。

ただし、買い取り金額はあまり期待できないということを伝えておかないと「あんなに高かったのに」と買い取りをしぶって、結局売らずに持ち帰る、という残念な結果になりかねません。

インターネット

KY / PIXTA(ピクスタ)

またインターネットのオークションサイトや個人間売買サイトの利用もよいでしょう。最近は出品方法もシンプルになりつつあるので、スマホやパソコンを利用している親には積極的に勧めてみましょう。

親には親の価値観がある

実家

marihuku / PIXTA(ピクスタ)

片付けをする際は、親の信頼が得られなければ片づけは進みません。親には親の価値観があることが大前提。

親の所有物に対し、安易に「ゴミ」扱いしたり、「邪魔」と言ったりするのはご法度。すぐ手放すことのできないものもあるでしょう。

上記のような方法で、親が納得のいく形で処分していくのが理想的です。待ってあげることも、手助けの1つの方法です。

おのあけみさんおの あけみ(55歳からの片づけ講座・講師)
1960年生まれ、群馬県在住。㈱リクルートに20年間勤務し、住宅情報誌の制作・営業に携り、快適な暮らしには建物本体だけでなく、物の整理収納が大切なことを実感。現在は、「55歳からの片づけ」を講座開催と出張片づけサービスでサポートしている。宅地建物取引士、二級建築士、整理収納アドバイザー、認知症予防ファシリテーター(NPO認知症予防サポートセンター)などの資格を所持。

Source: 日刊住まい

「家の傾き」問題に関する基礎知識。ビー玉を転がしても、じつは判定不能!?

家の傾きを確認する方法として知られるビー玉を使った検査。しかし、「建物は工場生産品ではないので許容値内の傾きはあり、ビー玉では問題がある傾きなのか、そうでない傾きなのかが分からないので不十分」というのは不動産調査や建物調査実績が豊富なプロフェッショナル集団で長くコンサルタント経験を持つ眞鍋豊洋さん。

では、どうすれば、一戸建て住宅の傾きの問題を見つけることができるのでしょうか。

1. 家が傾いていると、どうしてダメなのか

ひび割れ

長兵衛 / PIXTA(ピクスタ)

家の傾きは、住まいの耐震性や耐久性などにかかわる建物の構造に影響してきます。傾きが大きい場合は、柱や梁といった「構造部材」の接合部の荷重バランスが変わってくるため、変形の原因に…。本来なら耐えられるはずの地震に耐えられない、外壁にヒビが入る、などのトラブルになるのです。二次被害として、防水機能が低下して雨漏りするなどの現象も起こります。

床にビー玉

なっちゃん / PIXTA(ピクスタ)

また、住んでいる人の健康にも影響を及ぼします。傾いた建物に住み続けると、平衡感覚が正常に働かなくなり、体調不良になる場合も。将来的に傾きが起こらないように建売住宅や中古住宅の場合は購入検討段階で、注文住宅の場合は傾きのある住宅が建つことがないように図面の段階や建築中にも傾きチェックを行いましょう。

2. スリッパはNG!? 家の傾きは蛍光ペンで簡単に調べられる

図面

jazzman / PIXTA(ピクスタ)

家の傾きについては、2階建て一戸建ての場合、図面から推測する方法があります。この方法ならば、これから家を購入しようと打ち合わせをしている段階の人でも発見しやすいです。

方法はとても簡単。平面図の1階部分と2階部分を重ね合わせ、「壁」がどのくらい重なっているかを確認するのです。例えば1階の壁を黄色の蛍光ペンで、2階の壁を赤色の蛍光ペンで色を付けます。1階と2階を重ね合わせ、重なった壁は緑色に変わります。

支える側の1階の壁に対して、重なった壁が半分以下の場合は注意が必要です。また、一部の場所だけ支える壁がないなどバランスが悪い場合も要注意です。現地でその2階部分を計ると、床が下に傾いていたということがよくあります。

スリッパ

イグのマスタ / PIXTA(ピクスタ)

住宅の見学に行く場合、管理者の許可をもらえるなら、室内ではスリッパを履かずに歩いてみてください。人はわずかな床の傾きも足裏から感じ取ることができるので、目からの情報だけでなく、足裏の感覚も活用しましょう。

※施工途中の現地見学の際は、足元にご注意ください

3. 「地歴」を調べるのも有効

地盤調査

pu- / PIXTA(ピクスタ)

家自体に問題がなくても、沈みやすい性質の土地の上に家が建っている場合は、傾きが起こります。土地を販売する業者が適切に地盤調査や地歴調査を行っていないケースもあり、注意が必要です。地盤調査については専門業者が機械を使って測定するため、素人だけで行うのは難しいですが、地歴については自分で調べることも可能です。

地歴調査とは、過去にどのような使われ方をしてきたかを調べることです。地歴を調べる方法には、おもに次の2種類があります。

3-1 「閉鎖謄本」を調べる

閉鎖謄本とは、「閉鎖登記記録」として保管されている登記情報で、
・建物を壊し、滅失登記を行った建物の記録
・2つの土地を合筆登記した場合、一方の土地の登記記録
が分かります。閉鎖された際に、コンピュータ化されていたならば、全国の法務局でオンライン申請や郵送申請で取得することができ、コンピュータ化されていないときのものであれば、管轄する法務局に申請して調べます。

3-2 空中写真や古地図を調べる

昔の地図は県立図書館などに所蔵されていますので、申請すれば閲覧が可能です。また、国土地理院のウェブサイトでは全国の地図や空中写真が閲覧できます。古い地図はすべての地域が網羅されているわけではありませんが、市区町村のサイトでも閲覧できます。

4.まとめ

水平器

Satoshi KOHNO / PIXTA(ピクスタ)

住宅は人の手でつくるもの。施工誤差と呼ばれるわずかな傾きは大半の家で見られます。傾きの大きさだけでなく、傾きの質や原因が何であるかが重要です。専門的な知識がなくても、今回紹介したような方法で確認することができます。五感を使ってチェックし、納得のいく住まいを手に入れましょう。

眞鍋 豊洋

一級建築士、管理建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、損害保険募集人など、住まいに関する資格を多数保有し、多方面から問題解決を図るゼネラリスト。どの企業とも属さない第三者の立場で、購入者向けの建築・不動産コンサルティングを行うプロフェッショナル集団でコンサルタントとして様々な案件を担当し、現在は、住まい、家具、雇用の再生を目指す株式会社1Line(ワンライン)の代表取締役として活躍中。

Source: 日刊住まい

マンションの修繕積立金、健全な設定は2割!? 確認すべき情報を解説

マンションを購入すると住宅ローンのほかに、管理費と修繕積立金の支払いが発生します。

「毎月の支出を抑えるために、管理費と修繕積立金の支払いが少ない物件を選ぼうとする人がいますが、それは危険です」と話すのは、不動産コンサルタントとして長年働いた経験を持つ眞鍋豊洋さん。とくに適正価格がわかりにくい修繕積立金について詳しくお話を聞きました。

1. 定期的なメンテナンスがマンションの寿命を延ばし、価値を高める

工事

papilio / PIXTA(ピクスタ)

当然ですがマンションも一戸建て住宅同様、年を追うごとに劣化します。タイミングよく適切な補修や修繕、設備の交換などが必要です。しかし、一戸建てと異なり、多くの世帯が1つの建物に住んでいるため、自分の都合で改修するのは不可能ですし、修繕費用は多額になります。

そこで、快適な住環境を守るために「長期修繕計画」を作成し、その計画に基づき、修理の費用を積み立てていきます。これが「修繕積立金」です。

建物の状態が悪い老朽化したマンションは、売却時に買い手がつきにくくなってしまいます。時代に合った仕様や設備に取り換えるなど対策を講じないと、築年数の浅い高性能なマンションと競争できず、マンションの価値は低下します。賃貸に出しても入居者が決まらず、空室が多いと家賃回収ができないために、修繕積立金を支払えないオーナーも出てきます。

このような「負のスパイラル」が続くと資金不足で修理が行えず、ますます入居者が減って「スラム化したマンション」となってしまうのです。

そうならないためにも建物状況の回復に加え、時と場合に応じて仕様や設備を新しくするなどして住環境のグレードアップを図り、資産価値の維持・向上に努める必要があります。そのために妥当な額の修繕積立金が必要なのです。

2.修繕積立金がいくらのマンションを買うべきか

会議室

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

では、修繕積立金はいくらぐらいが妥当なのでしょうか。そのような疑問に対し、国土交通省は平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しました。
このガイドラインは、おもに、新築マンションの購入検討者が修繕積立金の水準を判断する際の参考になるよう、修繕積立金の額の目安を示したものです。

マンションの修繕積立金の目安(均等積立方式)。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」より

これは、新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を一定期間で「均等に積み立てる方式(均等積立方式)」による修繕積立金(月額)の目安です。
修繕積立金の額は、さまざまな要因によって異なるため、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分(3分の2)が収まるような幅として示しています。また、この計画は共有部分についてのものとなっています。

修繕積立金の金額は、購入を検討しているマンションの管理組合や管理会社に依頼すれば確認できます。そのほか、総会議事録や理事会議事録を閲覧することで、修繕積立金の未収金額や今後の値上げ計画、長期修繕計画書や修繕計画、修繕履歴などの情報を得ることができます。

3.まとめ

大規模修繕

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

今までに依頼を受けてコンサルティングしたマンションで、長期修繕計画と修繕積立金において健全だと思う物件は2割ほどしかありませんでした。つまり、残りのマンションは修繕積立金が安すぎて、いざ大規模修繕工事をしようとしても積立金が足りない、一方で管理費が相場より高いなど、何らかの問題を抱えていました。なかなか難しいことではありますが、管理組合がイニシアチブをとって、適正な費用できっちり修繕と管理をしていくのがベストです。

長期修繕計画書の見直しは5年が目安です。会社や家計と同じように定期的に計画を練り直し、その都度適切な処置を行うことで、マンションの資産価値が守られます。専門知識がない方でも、長期修繕計画書や議事録を確認することで、きちんと見直しがされているのか、管理組合の議題に上がっているのかを知ることはできます。専門知識がなくても、資産価値が落ちないマンションを選ぶことは、そのような情報からでも十分できると思います。

眞鍋 豊洋

一級建築士、管理建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、損害保険募集人など、住まいに関する資格を多数保有し、多方面から問題解決を図るゼネラリスト。どの企業とも属さない第三者の立場で、購入者向けの建築・不動産コンサルティングを行うプロフェッショナル集団でコンサルタントとして様々な案件を担当し、現在は、住まい、家具、雇用の再生を目指す株式会社1Line(ワンライン)の代表取締役として活躍中。

Source: 日刊住まい

あなたが買うのはダメなマンション?屋根裏を見るとわかること

10年間で1万件以上の不動産調査や建物調査、コンサルティングの実績を持つプロフェッショナル集団に所属し、コンサルタントとして長年働いた経験を持つ眞鍋豊洋さんは「どんなにグレードの高い新築マンションでも100のうち数件は大きな問題を持ったマンションがある」といいます。

1. 「億ション」の天井裏に建築時のゴミが!

天井裏

極楽蜻蛉 / PIXTA(ピクスタ)

「マンションや一戸建ての裏側の部分を見ると、工事が雑なものが結構あります」と眞鍋さん。雑に造られているマンションは、築年数やグレードは無関係。1戸数億円で販売されているようなマンションでも、可能性はあるそうです。

1-1  思いもよらない雑な作業

過去にコンサルタントとして見たマンションの中には、天井裏に木材を切ったカスや通気孔を開けたときのベニヤ板の残骸、電気の配線を切ったカス、包装材などのゴミが放置されていたところもあったそう。

また、足場材などの長尺物が解体されて床下に捨ててあった、基礎コンクリートにゴミや木片が混じっていた、天井裏にダンボールや道板(足場の板)が置きっぱなしなど、通常では考えられないものが放置されていたマンションに遭遇したこともあるといいます。どうしてそんなことが起きるのでしょうか。

電気工事

ABC / PIXTA(ピクスタ)

1-2 職人は工期と費用に縛られている

通常なら天井裏は掃除をするはずです。それなのにゴミが放置されている場合は「工期が迫っている」「人工が足りない」などの理由で、見えない部分の作業を怠っていた可能性があります。

引き渡し日が迫ってくると、大工さんだけでなく、電気、水道、消防、ガス設備関係などの業者が同じ部屋で作業することはよくあります。大工道具を搬出する間もなくクロス貼り職人がやってくる、クロスを貼り終わらないうちに次の職人が来て床貼りが始まる…といった感じで、自分の作業が終わって片付けようとしても、次の作業をする職人がやってくるため、現場はバタバタなのです。

これでは、どれが自分の出したゴミなのか分からなくなってしまいます。また、他人が出したゴミを片づけて掃除をする費用まで支給されているケースはほとんどありません。そのために、 ゴミは未回収のまま床下や天井に置き去りにされていることが多いのです。

とくにマンションは、引き渡し時期を決めて販売します。そのために、一戸建てに比べて工期がタイトです。杭打ち工事で水が湧いてしまった、地中に障害物が見つかり除去しなくてはならない、などの予期せぬ工期の遅れのしわ寄せは、仕上げ段階に近い大工工事や内装工事に来ることになります。

1日でも工期が遅れれば補償問題に発展してしまうなど、自分たちの工事費から補償費用を差っ引かれてしまいますので、職人は必死です。そのために、見えないところで信じられないことが起きてしまうこともあるのです。

2.マンションの残置物は自分でも確認できる

点検口

pu- / PIXTA(ピクスタ)

こうした雑な作業を見抜くために、内覧会の際に点検口内をチェックするのは有効です。

天井裏は浴室に点検口がある場合が多いので、脚立があれば点検口内を容易に確認することができます。床下は、場合によってはキッチンからスラブ床(鉄筋コンクリート造の床)をのぞけることがありますので試してみてください。

顔が入らない小さな点検口の場合は、スマホのカメラなどで撮影すると、内部の様子を見ることができます。配線・配管が整然としていて、ゴミが見当たらなければ、工事の際にある程度ゆとりがあったと思って良いでしょう。

放置されたゴミは、ネズミやゴキブリの温床になる恐れがあり、衛生上よくありませんし、ひどい場合は建物の構造や資産価値にも影響を及ぼします。

3. まとめ

ダメマンション

HIME&HINA / PIXTA(ピクスタ)

よい立地で、よい建材を使った大手デベロッパーのマンションでも、丁寧に作業を行っていなければマンションの価値は落ちてしまうでしょう。

細かい建築工法を知らなくても、チェックできることはあります。マンションの残置物をチェックすることはその中の1つ。天井裏や床下にゴミを見つけたら、管理会社やデベロッパー、工務店などに連絡をして撤去してもらいましょう。

眞鍋 豊洋

一級建築士、管理建築士、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、損害保険募集人など、住まいに関する資格を多数保有し、多方面から問題解決を図るゼネラリスト。どの企業とも属さない第三者の立場で、購入者向けの建築・不動産コンサルティングを行うプロフェッショナル集団でコンサルタントとして様々な案件を担当し、現在は、住まい、家具、雇用の再生を目指す株式会社1Line(ワンライン)の代表取締役として活躍中。

Source: 日刊住まい

不動産営業の嘘「その条件だと、この辺りでは…」に要注意

不動産業者は、おもに仲介手数料によって収入を得ています。

仲介手数料は、宅建業法によって上限額が決められています。単純に考えると、営業マンがどんなに時間と労力をかけても、物件の売買価格が1,000万円だったら3,000万円の物件よりも安い手数料しか得られない、募集賃料が3万円だったら20万円の物件よりも安い賃料しか得られないということです。

そのために、不動産会社の営業マンはあることを行い、「その条件ですと、この辺りでは…」というセリフを口にすることがあるといいます。
『不動産屋はウソをつく』(三笠書房)の著者で現役不動産仲介営業マン・関田タカシさんが、そんなシーンで営業マンがどんなこと考え、どんな態度をとるかを教えてくれました。

1.仲介手数料が多くもらえる物件にお客さんを誘導する「消し」とは

物件のおすすめ

Ushico / PIXTA(ピクスタ)

現在入居者募集中の不動産は、必ずといっていいほどインターネットのポータルサイトに物件情報が掲載されています。
そのため、お客さんはあらかじめ物件情報を調べて「このくらいの金額と広さで、このエリアの物件にしよう」とあたりをつけてから不動産会社に来社します。

たとえば、その物件が賃貸物件で、家賃が10万円だとしましょう(物件A)。もらえる仲介手数料は10万円です。

しかし、同じようなエリア、間取りで12万円の物件が募集中(物件B)の場合…「あー、Aはさっき申し込みが入りました」と営業マンは嘘をつきます。
そして「Bはいかがでしょうか。こちらはまだ募集中です」とBを勧めるのです。

Aというお客様の候補をつぶしてBを紹介する、この方法を不動産業界では「消し」といいます。

「消し」は家賃が高い物件だけではなく、大家さんから成約時に不動産仲介業者がもらうお礼金である「広告料」が出る物件へ誘導するためにも行われているようです。

広告料は家賃の1か月前後。繁忙期は1か月の間に何十件という物件を成約するので、かなりの収入になるのです。

2.希望の立地から離れていても紹介する「飛ばし」とは

電車

kawamura_lucy / PIXTA(ピクスタ)

不動産会社が行っているもう1つの手法に「飛ばし」といわれるものがあります。「消し」を使ってお客さんが希望する地域に本当は物件があるのに、物件がほとんどない、という状況をつくります。

たとえば「5,000万円の戸建て住宅ですか。その条件ですと、この辺りにはないですね。東京から30分くらい離れればあるようです」と営業マンは、手数料の多くもらえる物件Cを紹介します。

また、希望の物件と物件Cの中間地点に別の物件Dがあったとしても、「実は隣の人がうるさくて、売りに出されたらしいです」「このアパートの大家さん、頑固でちょっと変な人みたいで門限があるんですよ」などと、こっそりとネガティブ情報をお客さんに耳打ちしたりします。
そんなことを聞けば、Dに申し込みをするお客さんは、まずいないでしょう。めでたくCに申し込みが入ります。

「飛ばし」の理由は「消し」と同じです。仲介手数料や広告料が希望物件よりもたくさんもらえるからです。

3.まとめ

アンケート

mits / PIXTA(ピクスタ)

不動産業界では仲介手数料による報酬の上限が決められています。
売買の取引金額が3,000万円の場合、売主または買主から105.6万円、賃貸の場合は貸主・借主あわせて家賃の1か月が上限です。そのために、営業マンは「飛ばし」や「消し」をすることで、少しでも多く利益が得られるように行動します。(飛ばし・消しの用語は特に賃貸物件で使われる隠語です)

これらを見抜くにはどうしたらよいでしょうか。

大家さんや売主に直接連絡をして確認しない限り、お客さんには分かりません。
大切なのは、営業マンと信頼関係を築くことでしょう。営業マンも人間です。来店時に行うアンケートシートに適当なことを書くお客さん、秘密主義で自分のことを一切話さないで見学にくるようなお客さんには、営業マンは誠意を見せてくれないかもしれません。

「その条件ですと、この辺りでは…」と言われないように、お客さん側も真剣な気持ちで営業マンと向き合ってください。

関田 タカシ(セキタ タカシ)
1982年東京都生まれ。宅地建物取引士。大学卒業後、大手流通不動産流通業者にて売買仲介の経験を積む。その後、収益不動産専門の売買仲介業者へ転職。ヘッドハンティングされ、現在では投資用不動産専門の売買営業担当として従事。著書に『現役営業マンが明かす不動産屋のぶっちゃけ話』『現役不動産仲介営業マンがこっそり教える最強の初心者向け不動産投資』『超実践 不動産投資のプロ技』(以上、彩図社)がある。

Source: 日刊住まい