築50年の築古マンションのメンテナンス費用は5年で約650万円だった!

ヴィンテージマンションは人気物件のひとつですが、快適に住み続けるには築古ならではのメンテナンスが不可欠です。

東京・世田谷で大家をしているアサクラさんは、50年前に祖父が建てたマンションの経営を引き継いでから5年あまり経過。この間にマンション設備のメンテナンスに費やした維持管理費について教えてもらいました。

2015年は細かいメンテナンス工事が中心

では、2015年から見ていきましょう。

2015年一覧ごらんのとおり、細々とした修理が中心です。とくに換気扇の修理が目立ちますが、これには理由があります。マンションを引き継いで最初の年だったため、各部屋に挨拶に行った際「何か困っていることはないか?」と聞くようにしていました。

そのときもっとも多かったのが、換気扇に対する不満の声。

古い換気扇

見にくい写真で申し訳ありませんが、うちの換気扇は50年前のマンション建築時に造り付けられたもので、それ以来ずっと稼働していました。決して悪い造りではないのですが、経年の劣化もあって換気の力がだいぶ弱まってしまっているものもありました。
中には「料理をしていたら(煙がきちんと換気されないため)火災報知器が鳴ってしまった」なんていう声も。

ということで、状態の悪い4部屋で換気扇を補修しました。

2016年は漏水と屋上防水の劣化で出費がかさむ

この年、修繕費がどかっと増えました。

2016年一覧

漏水事故が発生し、対応に追われました。
漏水元となった部屋の水まわりは、案の定、建てられた当時のままの仕様。浴室ドア周辺の防水加工が劣化し、水が階下に漏れたのでした。

劣化した防水

劣化してボロボロになった浴室の壁

運悪く、下の階はリノベーションしたばかりの部屋。壁には漏水の跡が残ってしまいました。

漏水の跡

漏水元の部屋では浴室の修理を、下の階の部屋では内装の復旧工事をおこない、出費のダブルパンチ。
…と思ったら、今度は屋上防水の劣化も判明。台風や雪の日に、最上階の一部の部屋に漏水していたことが分かりました。

天井裏の漏水跡

はがれた天井には漏水の跡が

このとき初めて気づいたのですが、うちのマンションはこの10年間、屋上防水のメンテナンスをかなり怠っていたのでした。

屋上防水工事

屋上の防水工事におよそ240万円かかりました。
不幸中の幸いだったのは、建物に致命的な影響が出る前だったことでしょう。併せて、雨ざらしになっていた廊下の防水工事もおこないました。

2017年は水道ポンプの交換が響いた

前年に引き続き、この年も水難が続きます。

2017年一覧

水道ポンプの故障です。

水道ポンプ

通常、水道ポンプは2台が対になって作動しており、どちらかが故障しても片方が動作し続けている間に補修や交換ができるという仕組みになっています。
ところが、うちのポンプは片方が故障しているにもかかわらず、故障を知らせる警報音がオフになったまま使われ続けていたのです。もし残ったポンプが故障してマンション中が断水になっていたらと思うとゾッとします。

150万円近い出費は痛いですが、仕方ないとしか言えません…。

同じ年には水道管が故障していることを考えると、水道まわりの劣化は明らか。漏水も含め、築古マンションは水道管をどう維持していくかがポイントだと分かってきました。

また、自転車の盗難事件が起きたのもこの年でした。

対策のため、目かくしの柵を作り、ダミーの防犯カメラを設置しました。そのほか、ご近所への騒音を配慮して屋外洗濯機を室内に移設したのもこの年。

何も知らずにマンションを引き継いだこともあってか、どれも初めての経験ばかりで、古いマンションってお金がかかるなと実感した1年でした。

2018年は共用部の配電盤を更新

昨年までで大きな山を越えたのか、2018年は比較的少ない出費で済みました。

2018年一覧

しかし、ヒューズが切れたことによる停電が起こったのがこの年。

ヒューズは一度切れてしまうと新規に交換する工事が必要になり、とにかく手間がかかります。このときの停電は冬の夜に起こったため、入居者さんには寒い夜に、灯りと暖房のない数時間を強いることになってしまいました。

二度と同じ事態を引き起こさないために、共用部の配電盤を更新し、ヒューズ式からブレーカースイッチ式に変更。

ブレーカースイッチ

交換工事の必要なヒューズとちがい、スイッチなら戻すだけで復旧が可能です。電気・水道・ガスは生活に直結するだけに、しっかりとメンテナンスしなければいけませんね。

2019年も細かい出費は続く

この年も大きなトラブルはなかったものの、細かい出費が続きます。

2019年一覧

「屋上の脱気筒」というのは聞きなれない言葉ではないでしょうか。
これは2016年の屋上防水の際に敷いたシート防水と、既存の躯体の間に湿気が溜まってしまっていためにおこなった工事です。文字通り空気を抜くための「脱気筒」を数か所立て、ここから湿気を逃がします。

屋上に設置した脱気筒

そのほか、これまで2年に一回だった受水槽の点検と清掃を毎年に変更しました。

受水槽の清掃

うちのサイズだと法令上は2年に一度で問題ないのですが、水は口に入るものですからきちんとメンテナンスしたいという思いから毎年に変更しました。

5年間で600万円を超えるメンテナンス

以上を合計すると、5年間でなんと「6,430,094円」もの金額をメンテナンスに費やしたことになります。

5年間の合計

ご注意いただきたいのは、この中には「空室発生時のリノベーション費用」や「足場を組んでの外壁修繕の費用」は入っていないという点。いわば「メインどころ」を抜いた上での「その他のメンテナンス費用」です。

築古マンションの維持管理にはいかに手間とお金がかかるかが、お分かりいただけたのではないでしょうか。2020年は大きな出費がないことを祈ります。

Source: 日刊住まい

足元が寒いと高血圧の通院リスクが1.51倍!古い家に気をつけて

「暖冬」と言われる今年の冬。洗濯物がよく乾いたりお出かけしやすかったりと嬉しいことが多い反面、朝晩の冷え込みが油断しがちに。特に高齢者のいる住まいでは、冬に気をつけなければいけないことは少なくありません。

東京ガス株式会社都市生活研究所から、寒さによる住まいの健康リスクに関するレポートが発表されました。その内容を詳しくご紹介します。

住まいと健康に関して国交省が新たなガイドラインを策定

2019年3月、国交省が策定した「高齢期の健康で快適な暮らしのための住まいの改修ガイドライン」。高齢期に起こりやすくなる住宅内でのヒートショックやけが、病気などの健康リスクを防ぐため、既存住宅の改修に関する8つの配慮事項がまとめられました。中でも、「温熱環境」に関しては特に重要な項目として挙げられています。

このガイドラインが策定された背景には、高齢者の住む世帯の7割を占める持ち家戸建住宅の半分が、1980年以前に建築されたという実態があります。これらの住宅は断熱性の現行基準を満たしておらず、多くの住まいで健康に関するさまざまなリスクが潜んでいることが危険視されているのです。

東京ガス都市生活研究所が20~74歳男女を対象に「今後の生活で重視したいこと」について行ったアンケート調査では、高齢になるほど健康への関心が高まっていましたが、住まいそのものへの関心は決して高いとは言えない結果となりました。外で運動をしたり食事の栄養を考えたりする上での健康には関心が高いものの、住まいの健康リスクについては認知度が低い可能性もあります。

国交省がガイドラインを策定したばかりの今だからこそ、住まいの温熱環境に関わる健康リスクについて知り、高齢期の住まいを賢く備えることが大切ではないでしょうか。

なぜ、部屋の温度を適切に保たなくてはいけないのか

今回のガイドラインで特に重要視された温熱環境については、すでに国内外でさまざまな知見が得られています。それは、室温が人体への健康リスクを左右するということです。

たとえば、2015年に出されたイングランド公衆衛生庁の指針では、室温は最低でも18度と設定されています。18度未満だと、徐々に循環器系疾患、呼吸器系疾患、低体温症などのリスクが生じると同指針は伝えています。

また、2018年11月にWHO(世界保健機構)が「強い勧告」と位置付けて策定した「住まいと健康に関するガイドライン」でも、「室温は、寒さによる健康被害から居住者を守るために 十分高くなければならず、 寒い季節に安全な温度として18度以上を提案する。」としています。健康のために部屋の室温を18度以上に保つことは、もはやグローバルスタンダードとなっているのです。

リフォームで床暖房にすると、老後も安心?

一方、約9割が低断熱・無断熱住宅である日本の住宅。こうした事実から国交省では数年前に、スマートウェルネス住宅等推進事業調査を行いました。調査の結果、「就寝前の居間の室温が低い住宅ほど、過活動膀胱症状を有する人が多い」ということがわかっています。

別の調査では、「暖かい家」の高血圧の通院リスクを1とした時に、「足元の寒い家」ではリスクが1.51倍、「全体が寒い家」では1.53倍に。

さらに、足元が温かいことで高血圧リスクを軽減できる可能性が示唆されたのは、この調査だけではありません。健康長寿医療センターが行った研究では、低断熱住宅を暖めるために床暖房改修を行ったところ、床付近の温度上昇とともに、最高血圧(24時間連続測定の全日の平均値)が低下。居間の断熱・床暖房改修で血圧を低減できる可能性が示されました。

筆者の親せきの家では、数年前にリビングをリフォームした際に床暖房を設置しました。高齢夫婦のみの暮らしのため、足元が温かいことで10月頃から4月頃まで続く秋から春にかけての季節はクオリティオブライフが高まったと感じているようです。床暖房の設置やリフォームを考えている人は、老後の快適な暮らしという点で考えてみてもいいかもしれませんね。

■参考

これからの寒い季節は要注意!高齢者が安心して住める家とは?

Source: 日刊住まい

お正月にガス漏れ発生!原因はガスストーブのあの部分だった

このお正月、東京・世田谷で大家をしているアサクラさんが事務所として使用している部屋でガス漏れが発生したそうです。ガス漏れの発生から、業者に依頼・点検して原因を突き止めるまでをレポートしてくれました。

1日部屋を留守にして戻ったらガスの臭いが……

築浅の高気密なマンションとちがい、うちのような築古マンションではガスコンセントにヒーターやストーブを接続して使用することができます。
入居者さんとお話すると半分くらいの方がガス暖房を使っている印象です。

今回ガス漏れが起こったのは、僕がマンション内で事務所として使用している部屋。親戚への正月の挨拶を終えて帰宅し、ちょっとした事務仕事をしようと部屋に入ると「なんだかガス臭い」気がします。

デスクが置いてある奥のリビングに入るとますます臭います。ガス機器を見ても栓が開いていたり、ホースが外れている様子もありません。これはガス漏れかもしれん…あせる気持ちを抑えて東京ガスのホームページで対応方法を確認しました。

それによると、まず「①窓の戸を大きく開け」、次に「②機器栓・ガス栓を閉め」、続いて「③メーターガス栓も閉め」るように書いてありました。早速、この手順を済ませたのち、④の手順=東京ガスに電話をしました。

実を言うと、すぐに電話するか迷いました。まだ三が日でしかも夜の10時過ぎ。事務所ですからガスが止まっても大した支障は出ないですし、翌日でもいいかなと。でも、メーターガス栓を閉めたときに目に入った注意書きが気になりました。「すぐに下記のガス漏れ専用電話にご連絡ください」

このままにして爆発事故など起きたら大変なので、申し訳ない気持ちを抱きつつ電話をかけて見に来ていただくことにしました。

ガス漏れは緊急性が高いため、お正月の夜中でも対応してもらえる

1時間足らずで東京ガスの方が到着。こんな夜遅くに申し訳ありませんと伝えると「消防・警察と同じで365日24時間対応だから大丈夫です」と気持ちよいお返事。ありがたやありがたや。

さて、我が家のガス機器はというと、給湯器と

ガス給湯器

ガスヒーターのみ。

ガスヒーター

事務所仕様になっているためキッチンは撤去してあり、ガスコンロもありません。東京ガスの方はテキパキと検査器具でガス栓やメーターをチェックしていきます。

こちらは悪い事態が起こっていないことを祈りつつ見ていることしかできません。悪い事態というのは「壁や床の中のガス管が劣化してガスが漏れている」という事態。うちのような築50年を超えたマンションでは十分に起こりえる話です。

検査の結果、やはりリビングのガス栓付近でガスが漏れているとわかりました。

ガスコンセント

幸いなことに、ガスコンセントのあるパネルまでの配管には問題がないことが判明。ここでぐっと気持ちがラクになりました。ガス栓から先なら、接続しているガスヒーターを取り替えればいいだけの話ですからね。

検査の結果、原因はガスコードの接続部分だと判明!

続いてはガスヒーター本体のチェックです。東京ガスの方のお話によると、ガスコード内の圧力を測ると、漏れがあるかないかがわかるそう。

ガスヒーターの検査

こんなふうに検査機器を接続して測ります。検査の結果、ガスヒーター本体には問題がないとわかりました。ということは、犯人はヒーターとコンセントをつなぐガスコードということになります。

ガスコードを検査してもらうと、

ガスコードの検査

やはり異常が認められました。東京ガスの方が圧力の数値を説明してくれました。

圧力数値の比較

左が正常値/右がガス漏れ

左がガスヒーターを調べたときのメーター部分で「3」のところを指し示しています。これが正常な圧力の状態。一方、右が問題のガスコードで圧力を示す針がぐんと下がっています。

コードからガスが漏れていることを意味します。「原因はガスコードの接続部分の劣化ですね」。接続部分とはここだそう。

ガスコードの接続部分

ガス栓とコードをつなぐ箇所からガスが漏れているというのです。そんなことがあるんだ…。

ガスコードの接続部分の劣化

こちらはガスコードの接続部の写真ですが、中にある黒いゴムの輪っか(パッキン)が問題の箇所。ごらんのとおりだいぶ汚れていますが、プロの目からするとかなり劣化した状態だそうです。

ガスコードの故障は、大抵の場合はこの接続部分で起こるとのことで、コード本体の破損で漏れるという例は少ないそうです。

使用禁止のテープ

というわけで、このコードはもう使えませんから、「使用禁止」の黄色いテープが貼られ、処分されます。

ガスコードは耐用年数や保管方法に気をつけよう

「昨日まではガス漏れの臭いもなくふつうに使えていたのに急に壊れるものなんですね」と僕が言うと、東京ガスの方はコードに記された数字を見せてくれました。

ガスコードの製造年

「これはこのガスコードが2006年に作られたという意味なんです」聞けば、ガスコードの耐用年数は10年が目安。すでに14年目となると故障しても不思議はないそう。

「もし今回のような事態が心配な場合は、正常に動作していても10年経ったら買い替えたほうがいいですよ」というアドバイスをいただきました。

こういう製品って、何も起きないとついつい延々と使い続けてしまいますが、ガスコードのようにトラブルが怖いものについてはちゃんと買い直すほうがいいんですね。

もうひとつ勉強になったのは、ガスコードの保管方法。先ほども書いたとおり、ガスコードの故障は接続部で起こりやすいのです。原因は、接続部に入りこんだホコリやゴミ。

夏の間など長期間使わないときにはコードをはずし、しっかりキャップをかぶせてビニール袋などに入れて保管したほうがいいそうです。

ガスコード付属のキャップ

正直に言いますが、なんでこのキャップがあるのか、前から気になってたんですよ。「コードを外したら中にはガスが入ってないんだからキャップする必要なんてないのに」って思ってたので。

このキャップには保管時にコードに埃やゴミが入らないようにする大事な役目があったのですね。大変、勉強になりました。

僭越ながら、マンション内の入居者さんにも連絡し、ガス漏れに気をつけていただくよう情報共有しました。エアコンとくらべて足下からポカポカと暖まり真冬には重宝するガス暖房ですが、万一の事故には気をつけたいものです。

【参考】

東京ガス「あれ? ガス臭い・・・」ガス臭いと気づいた時のNG対処法&正しい対処法

Source: 日刊住まい

まさかの消火器詐欺!? 驚きの事実が判明

消火器詐欺といえば、「消防署のほうから来ました」でおなじみの昭和的手口の定番ともいえる詐欺。
「令和となった現在でも形を変えて健在なのかと驚かされました」と話すのは、東京・世田谷区の賃貸マンションを管理・経営しているアサクラさん。

自身のマンションでリース契約を結んでいる消火器の支払いをめぐって、詐欺に遭いそうになったとか。どんな手口だったのでしょうか。

しかも詐欺電話をきっかけに実際にリース契約を結んでいる会社を調べてみると、こちらはこちらで問題を抱えていることも発覚。「消火器のリース契約ひとつでもあなどれない」と実感したそうです。

「消火器のリース料金が支払われていない」と電話が

電話

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

事の発端は、携帯にかかってきた非通知電話。

この時点でイヤな予感がしていましたが、出てみると相手は聞き覚えのある社名を名乗ります。僕がまだマンションを引き継いだばかりの頃、消火器のリース契約を更新した会社の名前でした。

消火器ボックス

相手がきちんとした話し方をする女性だったこともあり、まさか詐欺とは思いませんでした。

電話の要件は「今年分のリース料金が支払われておりません」とのこと。マンションの引継ぎでバタバタなときに契約更新したので記憶もおぼろげだったのですが、数年分のリース料金を一括で支払った記憶がありました。

もしそれが5年だったとすると、ちょうど更新の時期かもしれない……そう思いつつ「いつからいつまでの料金か」を尋ねてみましたが、相手は「今年の分です」としか答えません。

このあたりから「おかしいぞ」と思い、一転、戦闘モードに。「今年というのは、何月何日からの契約でしょうか?」と問いただしても「ですから、今年の分です」の一点張り。

おいおい、電話してきたのはそっち側なのに、よく分かっていないのはおかしいぞ?

「何年の何月の契約についての請求か、この場で確認してくれ」と問い詰めると、相手は「担当者から連絡させます」と言って電話を一方的に切ってしまいました。それから二度と電話はありませんでした。

消火器からリース元の社名を調べて詐欺電話をかける手口

書類

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

電話を切ったときには「これは消火器会社を騙った詐欺だな」と確信していたのですが、引っかかることもあります。

「なんで、あの詐欺電話の主は、うちのマンションがあの会社と消火器のリース契約を結んでいていたと知っていたのか」という疑問です。電話の相手ははっきり会社名を名乗っていました。
うちが消火器のリース契約をしている事実を知らなければ、できない電話です。

「ひょっとしたら、消火器の会社から名簿が流出しているんじゃないか……」と心配になり、今度はリース契約書にあった本物の電話番号に電話して聞いてみることに。
担当者に確認してもらったところ、案の定、支払いには問題なかったということでした。

ひとまずは詐欺だったということで納得しましたが、気になる情報流出の件についても聞いてみました。
すると、「実は、そういった詐欺はたくさんあるんです。そちらのマンションに設置された消火器を確認していただければ、うちの社名が分かるようになっています。詐欺業者はそれを見て電話をしているんですよ」

なるほど、そんな手口があるのか。早速、受話器片手に廊下に出て消火器を確認します。

消火器のトビラを開ける

トビラを開けると、

消火器本体

隠した部分が社名です

たしかに、消火器本体にははっきりリース元の会社名が記されていますから、だれでも確認することが可能です。オートロックではない築古マンションはこういうところが悩みどころですね。

なんとリース元の会社も業務停止命令を受けていた!

スマホ

Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)

それにしても、こんな詐欺電話がかかってくるなんて本当に厄介です。心配になってネットでいろいろと情報収集をしていると、さらに驚きの事実が発覚します。

なんと、本物のリース元の会社のほうも、消火器の押し売り販売で業務停止処分を受けていることが分かったのです!

なんでも、競合他社と契約している消費者に対し「社名が変わった」と偽って自社に契約を変更させるというやり口で、本当なら相当悪質です。これはさすがに確かめるしかあるまい、と再び消火器の会社に電話し、思い切って聞いてみました。

「御社は消火器の押し売りで業務停止を受けているそうですが、それについてご説明願えますか」すると、先方の回答は「業務停止自体が違法ということで争っている」とのことでした。

裁判所

Dachs / PIXTA(ピクスタ)

聞くところによると、この会社は裁判が起きた地域で市民オンブズマンに協力しており、それが原因で行政から「嫌がらせ」として処分を受けた、という主張でした。電話の向こうの担当者は憤慨したような様子で話していました。

う~む、こう言われてしまうと、一介の大家に過ぎない僕には判断しづらい問題ですが……。

警備会社からのリースという選択肢もある

消火器

先方の言い分が信用できないわけではないのですが、こちらとしては「安心して仕事を頼める」という信頼感が第一です。これを機に、消火器のリース契約について再検討してみてもいいと思うようになりました。

でも、契約を確認するとリース期間はまだ残り半分、5年もあるのが難しいところ。

解約してお金がムダになるのも考えものだし……と悩んでいるとき、うちでお世話になっている警備会社の担当営業さんと話していたら「ウチでも消火器のリースはやってますよ」という話を聞きました。

警備会社から消火器をリースするという選択肢もあるのですね。今すぐにというわけにはいきませんが、次にリース契約が終わるときには、しっかり比較して決めようと思います。

最後に、くりかえしになりますが、みなさんも消火器の詐欺にはくれぐれもお気をつけくださいませ。

Source: 日刊住まい

マンション大家が語る。雨漏りの発覚から防水工事まで

「マンション屋上の防水工事」というと地味な印象を受けるかもしれませんが、マンションの維持管理においては非常に大事なポイントのひとつ。防水塗装が劣化して水が階下に漏れてしまえば、向かう先は……そう入居者の部屋のなかです。

防水工事にはどのような種類があり、実際の工事はどのような工程でおこなわれるのでしょうか。今回は賃貸マンションの大家をしているアサクラさんに、自身のマンションで起きた漏水の発覚から補修工事までを説明してもらいます。

退去する入居者さんからまさかの雨漏りを指摘される!

天井

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

雨漏り発覚のきっかけは、マンションから退去される方の指摘でした。退去に伴う手続きなどでお話をしている最中、入居者さんから「今だから言いますけど」みたいなかたちで「実は、天井からは雨漏りがしていて」という話が出てきたのでした。

雨漏りといえど、立派な「漏水トラブル」。内心はかなりのショックでしたが、その方はとくに深刻な様子もありません。聞けば、台風や積雪のあとに天井から水滴が落ちてくる程度だったので放っておいたそうです。

天井裏の雨漏り跡

こちらは23年ぶりに空室になった別の部屋ですが、退去後に雨漏りの跡が見つかりました。雨漏りがした程度では大家に相談もしなければ、苦情も言わないものなのか……。大家業をはじめて間もない僕には驚きでした。

築古マンションではメンテナンスはおろそかにされがち

屋上

hiyopapa / PIXTA(ピクスタ)

うちのマンションの屋上はふだん施錠されていて使用されていないため、大家の僕ですらほとんど立ち入ることがありません。

雨漏りを指摘されたのはマンションを引き継いで間もない頃だったこともあり、恥ずかしながら屋上防水については考えてもいませんでした。そもそも、うちのマンションで屋上の防水塗装を最後にやったのが、いつなのかも分からない……。

先代の大家に連絡を取って確認してみたところ、「防水塗装?ずっとやってないよ。6、7年前に補修したくらい。このマンション、取り壊すんだと思ってたし」的なことをサクッと言われてしまいました。

先代が経営していた頃は、家賃を下げても入居者が決まらなかった時代。親戚一同でマンションを所有していましたから、まとまった修繕費を投入する決断も難しかったようで、屋上防水まで手が回らなかったのが本音かもしれません。

安価な「ウレタン防水」と高価な「シート防水」、どっちを選ぶ?

屋上

mits / PIXTA(ピクスタ)

このとき、すでに4月も半ばでした。あと1か月もすれば梅雨という時期でしたから、時間の猶予はありません。

防水屋さんにお願いして来てもらい、屋上の状態を確認してもらいました。すると、防水塗装のあちこちにふくらみやクラック(ヒビ割れ)ができてしまっていると分かりました。

劣化した防水塗装

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

テープで印がついているのが劣化した箇所で、数えきれないほどでした。

早速、補修工事をお願いしたのですが、防水屋さんから提示された選択肢は2つ。
・これまでうちのマンションでおこなってきたのと同じ塗装による防水=「ウレタン防水」
・ゴムシートを貼って水を防ぐ「シート防水」

前者は安価ですが劣化が早くまめに塗り直しや補修が求められるのに対し、後者はシートによって水を遮断するので防水能力に優れて長持ちしますが施工にお金がかかるのが難点です。

業者さんが勧めるのはやはり「シート防水」でした。

具体的な理由は、「現在の防水塗装の上から上塗りすると、既存のヒビが広がった際に上塗りした防水も裂けてしまう可能性があるから」だそうです。いただいた「シート防水」の見積もりは「240万円」。

シート防水の見積もり

ちなみに、うちのマンションの昔の資料を引っ張り出してみると、過去の「ウレタン防水」の工事費はおよそ「150万円」でした。

過去のウレタン防水の見積もり

このとおり「シート防水」はお高いのですが、今回は耐久性と安心感を取ることにしました。だって、この時点で最上階のお部屋のいくつかはリノベーションしたばかり。

リノベーション済みの部屋

リノベーションした部屋は費用をかけて手に入れたマンションの財産です。それをみすみす雨漏りにさらすなんてありえません。入居者さんだって、せっかくきれいな部屋に引っ越したのに雨漏りに遭ったらすごくショックですよね。

なんとか梅雨前に「シート防水」が完成

というわけで、スケジュール調整をおこない「シート防水」を施工していただくことになりました。工事業者さんからいただいた写真をもとに工程をざっくり紹介いたしましょう。

まず、不良になっている箇所の防水塗装を撤去し、

防水塗装の撤去

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

プライマー(コーキングの下地)とコーキング(充填剤)で補修施工します。

防水塗装の補修

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

下地の準備ができたところに、ゴムシートの下地用プライマーを塗って、

プライマー塗装

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

上からゴムシートを貼って、

ゴムシート貼り付け

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

仕上げにトップコートを塗ったら、完成です。

トップコート塗装

※写真は工事の際に業者さんが撮影したもの

きれいになりました。なんとか梅雨入りまでに工事も完了し、ひとまず屋上のことは安心できる状態になりました。この工事以来、何度か積雪や台風を経験しましたが、雨漏りは発生していません。

「築古マンションはメンテナンスが命」と実感した次第でした。

Source: 日刊住まい

原状回復費用の過剰な請求にご用心!退去時に気をつけるべきこと

賃貸物件を引き払う際に必ずおこなうのが、原状回復費用の計算(と差額を差し引いた敷金の返却)です。
でも「原状回復」って一体どこまでを指すのでしょう?
入居者はどれだけ負担すればいいのでしょうか?

賃貸マンションの大家をしているアサクラさんに、自身のマンションでの具体例をもとに原状回復費用について教えてもらいました。
アサクラさんは古い友人との会話で、驚いたことがあったといいます。

原状回復費用が14万円って高すぎない?

マンションの部屋

maruco / PIXTA(ピクスタ)

友人は最近、転職をきっかけに地方都市から東京に戻ってきました。
3年間住んだ賃貸マンションを退去する際、原状回復費用として約14万円を請求されたというのです。

聞けば、料理もほとんどせずタバコも吸っておらず、部屋には寝に帰るだけの生活。
室内の汚れなどは、たかが知れています。
しかも、入居時の初期費用で「退去時のクリーニング費用」はすでに支払い済みだったそうですから、14万円はかなり高額。
というか、過剰な請求と言ってしまっていいでしょう。

賃貸の事情に詳しくない友人もさすがにこれは高いと思ったらしく、小一時間ほど交渉した末に3万円(!)に下がったということです。
「汚れた壁紙を取り替える費用に11万円ほどかかる」というのが不動産会社の言い分だったので、交渉の結果、その分は支払わないということで3万円に落ち着いたのだとか。

だれでも知っている大手の不動産会社が管理する物件だったといいますから、本当に驚きです。

原状回復の基本的なポイントをおさらい

業社のチェック

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

まずは原状回復のルールについて、「東京都住宅政策本部」のホームページを参考に基本的なポイントを確認してみましょう。

「貸主の費用負担」については「賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則」とされています。
一方「借主の費用負担」については「借主の責任によって生じた、または故障や不具合を放置したことにより発生・拡大した汚れやキズについては、借主が負担するのが原則」と書かれています。

より分かりやすくまとめると、
・ふつうの生活で汚れた分は大家さん側の負担
・故意や不注意で汚した分は入居者さん側の負担
という感じでしょうか。

この基本ルールに加えて、賃貸契約書に「ハウスクリーニング費用を入居者さんが負担する」という「特約」を設けるのが一般的です。
(先に挙げた友人の例でいえば、入居時の初期費用に含まれていたクリーニング費です)
「特約」については契約書に必ず記載されていますので、賃貸に住まんでいる方は確認しておくといいでしょう。

うちのマンションの場合は「専門業者による室内全体のハウスクリーニング費用は室内の使用状況・使用年数・借主の清掃状況に関わらず、借主の通常の使用によるものであっても借主の負担とする」と記されていました。

「ハウスクリーニング費用」のみの請求がふつう

では、うちのマンションの例を見ながら、具体的に説明しましょう。
まずは、ある部屋の敷金返却明細をごらんください。

原状回復費用はハウスクリーニングのみ

「原状回復費」はいたってシンプル。
「特約」に記された「ハウスクリーニング費用=32,400円(税込)」のみです。
うちのマンションの場合、ほとんどのケースがこれにあてはまります。

先日、23年ぶりに空室になった部屋の驚きの汚さをご紹介しましたが、

23年ぶりに空室になった部屋

あの部屋でさえ、同じ32,400円(税込)でした。
そうなんです。「ふつうに」暮らした範囲ならば、いくら汚くなろうが破損しようが、余分にお金を払う必要はありません。

23年ぶりの空室では、風呂場の湿気で木製ドアがボロボロになっていました。

風呂場の湿気でボロボロになった木製ドア

それでも、入居者さんの使い方に問題があるというより「お風呂の木製ドアを23年間ふつうに使えば、あんな風になっても仕方ない」という判断で、入居者さんに修理費は請求していません。

「部屋が汚くなったから原状回復費用も高くなる」と思われる方も多いようですが、必ずしもそうではないことを覚えておくといいと思います。

タバコのヤニ汚れは原状回復費用が高額に

タバコ

h9images / PIXTA(ピクスタ)

では「故意や不注意による汚れって何?」という話になりますね。

ここ数年でひと部屋だけ「ハウスクリーニング費用」以外に別途、原状回復費用をいただいたケースがありました。
こちらのお部屋にお住まいだった方は、かなりのヘビースモーカー。
ドアを開けた途端に強烈なヤニ臭さが漂ってくる状態でした。
見ればクロスやアコーディオンカーテン、エアコンに至るまでタバコによるヤニ汚れが付着していたのです。

また、お風呂もヘアピンが長期間置きっぱなしになっていたりして、サビ汚れがひどい状態。
これらはまさに故意や不注意による汚れに該当します。

タバコについては室内で吸わないようにすることで汚れを避けることはできたはずですし、お風呂についても常識的な頻度で掃除をしてさえいればサビは付かなかったでしょう。

原状回復費用の明細

その結果、ふだんの「ハウスクリーニング費用」とは別途に計3万円(税別)を請求させていただきました。

先ほど挙げた「東京都住宅政策本部」のホームページによれば、「引越し作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビ」なども、借主負担となる例として挙げられていますのでご注意ください。

基本的なルールをしっかり理解して身を守ろう

パソコン

sunabesyou / PIXTA(ピクスタ)

「大家負担か、入居者負担か」のラインは分かりましたか?

ご紹介したのは、あくまでうちのマンションの一例なので、ひとつの目安と考えていただければ幸いです。
もちろんグレーゾーンとなるような領域もありますし、大家さんの方針や契約によって判断が変わってくることもありえます。
ただ、世の中には原状回復についてよく知らない入居者さんに法外な金額を「ふっかける」タチの悪い大家が存在するのも事実です。

賃貸物件を借りている方は、原状回復についての基本的な知識を踏まえたうえで、おかしいと思ったらきちんと説明を求めるといいですね。

 

【参考】

「東京都住宅政策本部」ホームページ内「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(第3版)~概要~」

Source: 日刊住まい

ベランダ喫煙、違法駐車…。困ったマンション隣人への正しい対応は?

近頃、マンションなどの集合住宅の近隣トラブルが多く報告されています。

その原因のひとつとして、近所付き合いの希薄化が挙げられます。

また働き方が多様化してきているため、活動する時間帯がずれるのもトラブルが増加している原因と思われます。

今回はマンションのトラブルをどのように防止すればよいかを考えましょう。

1.トラブルの事例

マンションに多いトラブルの例を紹介します。

1-1 ベランダでの喫煙

たばこ

砂肝大好き / PIXTA(ピクスタ)

近年、タバコの受動喫煙が体に及ぼす影響について、認識している人が増えています。

そのために家族のいる室内ではなく、マンションのベランダでタバコを吸う人が増えています。

しかし、ベランダでタバコを吸うと煙を周りに拡散し、隣の部屋へ煙が入ってしまったり、洗濯物にタバコの臭いがついてしまったりするなどのトラブルになるケースも少なくありません。

1-2 違法駐車

路上駐車

yamahide / PIXTA(ピクスタ)

入居者が違法駐車している人に直接注意することからトラブルになるケースがあります。

マンションに来客用の駐車場がない場合などに、マンション脇の路側帯に駐車する人がいます。

路側帯は、基本的には歩行者が通行する場所なので、車両が路側帯をふさいでいれば駐車違反となりますが、警察以外の人が注意すると、違反している人が腹を立てるケースが多いようです。

2.騒音トラブルが起こった時の相談先

トラブルが起こってしまったときの解決法は、おもに

  • 管理会社に相談する
  • 警察へ相談する
  • 弁護士へ相談する
  • 市役所へ相談する

の4つです。

2-1 管理会社に相談する

マンション

【IWJ】Image Works Japan / PIXTA(ピクスタ)

マンションの入居者同士のトラブルならば、まずは管理会社へ相談をしましょう。

とくに、騒音やタバコの煙は、どの部屋が原因か特定できない場合も多いです。

そのために、日頃から巡回している管理会社の人に力を貸してもらいましょう。

希望すれば、誰から苦情がきているか分からないように、注意を促すチラシなどを管理会社名でポスト投函することもしてくれるでしょう。

トラブルの原因となっている人は、意外に自分が当事者だと気づいていないものです。

そのため、この方法は効果があり、事を荒立てずに解決できます。

2-2 警察に相談する

警察

mits / PIXTA(ピクスタ)

警察は基本的に「民事不介入」です。

たとえば「覗き」の被害にあって通報したとしても、「プライバシーの侵害」は民事扱いとなり、警察では対処できないことが多いです。

しかし、洗濯物を汚したり盗んだりされると「犯罪行為」として扱われ、警察の捜査対象となります。

マンションのトラブルで警察に介入してもらった方がいいのは

  • 車に傷をつけられた
  • 敷地内にゴミを捨てられた
  • 脅された
  • 暴力を振るわれた

場合などです。

身の危険を感じたら、ためらわずに警察に通報しましょう。

物的証拠があるとより早く解決できます。写真や動画、音声など、自分に危険が及ばない範囲で用意できると理想的です。

2-3 弁護士に相談する

マンション

baphotte / PIXTA(ピクスタ)

起こったトラブルが法律的にはどのような扱いになるのか、どう解決できるのかなどを弁護士に相談することも選択肢の1つです。

しかし、相談するだけでもある程度の費用がかかりますし、裁判に持ち込むと、費用だけでなく精神的負担が大きくなるなどのデメリットもあります。

相談料は、30分5,000円、1時間10,000円程度が相場のようです。

実際に弁護士へお願いをする場合は、1時間1万円前後の相談料のほか、着手金、内容証明作成代、成功報酬などで、数十万円の費用がかかります。

2-4 市役所に相談する

自治体によりますが役所の「苦情処理係」的な部署に相談を持ちかけると、役所は「実態調査」として、聞き取り調査などを行います。

警察ほど抑止力はありませんが、相手に指導をしてくれるケースも多いようです。

3.改善策を考えて行動を

マンション

yuyayo / PIXTA(ピクスタ)

トラブルが解決せず、精神的な疲弊が続いて日常生活に支障をきたすようでしたら、思い切って引っ越しするのも1つの手です。

また、近隣の人とコミュニケーションを持つ機会を積極的に増やすことで改善できるケースもあります。

トラブルが起こる前に手を打っておけば、もしトラブルが発生しても早期に解決する可能性は高くなります。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員 吉井希宥美

Source: 日刊住まい

賃貸住宅の基礎知識。トラブル&クレーム回避のために!

知っているようで知らない賃貸住宅についての基礎知識。
賃貸住宅の近隣トラブルや入居時にしておくべきことなど、お役立ち記事を3本まとめてご紹介。

日々快適に暮らすためにも、最低限のマナーやトラブル回避のための知識を事前に知っておきましょう。

賃貸住宅の騒音トラブルを避けるには?

ABC / PIXTA(ピクスタ)

マンションやアパートなどの賃貸住宅で一番多いのが、騒音トラブルです。

賃貸住宅は分譲住宅よりも壁が薄いことが多く、音漏れしやすいのが悩みどころ。

真夜中に部屋の中を走り回るなど、あまりにひどい場合なら苦情が入るのも理解できますが、中には生活音までクレームの対象になるケースもあり、双方が話し合っても埒が明かないことも。

tantan / PIXTA(ピクスタ)

騒音トラブルに巻き込まれないためには、物件見学でのチェックが欠かせません。

物件の見るべきポイントを解説していますので、ぜひ参考にしてみてください!

 

「原状回復」に備え、入居時にしておくべきこと

Mills / PIXTA(ピクスタ)

賃貸契約には退去時の「原状回復」の約束事があります。

原状回復とは、部屋を出るときに入居時の状態に戻すこと。

仮に入居時に部屋に傷があったとして、それを元からあったものだと証明できなければ、修繕費を求められる可能性もあります。

aksenovko / PIXTA(ピクスタ)

そうしたトラブルを避けるためにも、新しく賃貸住宅に入居するときは必ず部屋に傷や汚れがないかチェックを行い、専用のチェック表に書き込んだり、写真を撮っておいたりして、記録として残しておきます。

このほか、賃貸住宅に入居するとき、最初にすべきことをまとめてお届けします!

 

賃貸契約書で必ず確認しておくべきポイント

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賃貸契約書は、素人には内容が複雑で、難しそうなイメージです。

しかし「よく分からない」からと言って、きちんと内容を確認しないまま賃貸契約を結ぶのはトラブルの元です。

TGM / PIXTA(ピクスタ)

契約書の中でも特に注意したいポイントは、「契約期間と更新」「退去時の注意点」です。

賃貸契約は数年ごとに更新の必要があり、契約書には更新日が書かれています。

中には「定期借家賃貸契約」といって、更新ができない物件もあるので要注意です。

また、退去時に違約金が発生したり、ハウスクリーニングの費用を求められたりすることも。

思わぬ出費に繋がることもあるので、賃貸契約書の内容は契約時にしっかり確認するようにしましょう!

 

 

Source: 日刊住まい

敷金は全額戻らない?原状回復のルールを知ってトラブル回避

敷金とは賃貸物件に入居する際に必要となる費用です。

部屋を借りるのと引き換えに、担保として預ける保証金のようなお金で、退去時には原則戻ってくると考えて良いお金です。

退去時に敷金の返還を巡ってトラブルが発生することがあります。

部屋を出ていくとき、入居者は部屋を原状回復して明け渡す義務がありますが、この原状回復するための費用は、借主である入居者が負担することになっていて、敷金から相殺されます。

どこまでが原状回復にあたるのかの解釈が、貸主と借主の間で食い違い、予想以上に敷金が戻ってこないとき、両者の間でトラブルが発生します。

1.敷金を巡るトラブルQ&A

たばこ

砂肝大好き / PIXTA(ピクスタ)

 

退去時に、敷金を巡って起こったトラブルの事例と考え方についてQ&A方式でいくつか紹介します。

1-1 退去時にハウスクリーニング費用を請求された

Q.退去時の原状回復費用について、契約書にはガイドラインに従うとあったのに「地域の慣習だから、ハウスクリーニング代を支払うように」と言われてしまったが支払うべきか?

A.国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」にはハウスクリーニングの費用は賃貸人の負担とすることが記載されています。

ガイドラインに従う以上、「ハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする」という内容の特約が契約書にないのであれば、喫煙でクロスなどがヤニで変色したり臭いが付着した場合などを除き、基本的にハウスクリーニング費用を支払う義務はありません。

 

1-2 庭の植栽の手入れをしなかったため、敷金から差し引かれた

雑草

テラス / PIXTA(ピクスタ)

Q.庭の植栽の手入れをしなかったため、敷金から原状回復費用を差し引いて返還するのは正しいか?

A.重要事項説明書には建物のみが記載されているが、戸建ての賃貸物件に関しては、庭や敷地も物件の一部として考えるのが合理的であるため、敷地内全体に対して善管注意義務を負うと判断すべきです。

庭木を枯らしてしまったり、ものすごく雑草を生やしたままの場合は、善管注意義務を怠ったと考えられた判例もあります。

敷金から差し引かれたのは妥当と言えます。

2.現状回復のトラブル防止のために、民法を改正

1896年(明治29年)に制定された民法が約120年ぶりに改正され、2017年6月2日に公布となりました(施行は2020年4月)。

民法改正が今後、貸借契約の際の原状回復にどのような影響を及ぼすのか、ポイントを改めて確認しておきましょう。

契約書

SK Photo / PIXTA(ピクスタ)

2-1 敷金を初めて定義し、原状回復のルールも明確に

賃貸借契約における敷金については、これまで民法の中に記載されていなかったため、慣習によってやり取りされていましたが、今回の民法改正で初めて定義されました。

これまで「原状回復をめぐるガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に記載され、借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとしています。

2-2 特約はガイドラインよりも効力がある

特約で記載があれば、以前と同じようにハウスクリーニングを借主の費用で行うことは違法ではなくなりますので注意が必要です。

借主がすべきことは、「契約書をよく読む」ということです。

契約書にある特約を中心に、どのような場合に借主負担で費用を支払わなくてはならないのか、民法改正前よりも具体的に記載されているはずです。

分からなければ、不動産会社の人や大家さんに聞いて確認すべきです。

3.退居時にトラブルにならないために

クロスのはがれ

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

敷金に関するトラブルの原因は、借主と貸主の原状回復の解釈の違いにより起こることがほとんどです。

大切なのは契約をする際に細かくチェックすることです。

最近は「入居中のたたみの表替えは借主負担にする」「タバコのヤニや煙によるクロスの汚れは借主負担である」など細かく契約書に記載され、修理する際の費用を明記されている場合もあります。

自分には関係ないと聞き流さず入居前にきっちりとチェックし、退去時にトラブルにならないようにしましょう。

【参考】
※  国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士/一般社団法人家族信託普及協会®会員 吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

マンションに奇妙なマークや不審者が!安全に自分を守るには?

自分の住んでいるマンションで、入居者ではない不審な人を見かけたことはありませんか。

マンションには大勢の人が出入りする関係上、不審者が侵入する可能性もあります。

今回は、不審者と遭遇した場合の対処法と不審者を遠ざけるための対策をご紹介します。

1.マンションで不審者やおかしなマークを見かけたらすぐに対応を

不審者を見かけたら、ためらわずに警察に通報しましょう。

警察

akiyoko / PIXTA(ピクスタ)

1-1 不審者の情報を警察の記録に残すことが大事

家に不審者がやってきた時は、即座に警察に通報するべきです。

警察を呼ぶことは、時間がかかる、個人情報を話さなくてはならないなど、マイナス面が多いかもしれませんが、マンションに不審者がいるという認識を警察に持ってもらうことが大切となるからです。

警察に通報を行ったあとは、管理組合にも報告し、情報を共有しましょう。掲示板に注意文を掲示してもらう事も有効です。

1-2 奇妙なマークは不審者のマーキング?

スマホで撮影

tomos / PIXTA(ピクスタ)

マンションの中におかしなマークや落書きがあったら要注意です。

部屋のドア周辺に小さく書かれているマークは、不審者のマーキングであることがあります。

「女性の1人暮らし」「昼間は家にいない」などの意味を持たせ、後で訪れたときに分かるようにするのです。

複数の不審者がマークや落書きによって情報を共有している場合もあります。

不審なマークや落書きを見つけたら、写真を撮っておき、すぐに消しましょう。管理組合または管理会社にも報告をしましょう。

2.不審者を遠ざけるために

防犯対策は「対象物の強化・回避」「監視性の確保」「接近の制御」「領域性の確保」の4つの観点から行うのが理想的です。

防犯カメラ

pixinoo / PIXTA(ピクスタ)

2-1 対象物の強化・回避

マンションが犯罪の対象とならないような設備にすることを「対象物の強化・回避」といいます。

窓ガラスを防犯ガラスにする、玄関をオートロックにするなどが効果的です。

一般的に、侵入に約5分以上かかると不審者は侵入を諦める傾向があると言われています。

2-2 監視性の確保

不審者は、誰かに見られているかもしれない場所では、対象物に近づくことを避けるので、明るい、死角の少ないマンションにすべきです。

死角となる場所がある場合は、監視カメラを設置する、暗い場所にはLEDなどの明るい照明があると良いでしょう。

マンションの住人が意識を変えて、不審者がいないか監視することも大切です。

2-3 接近の制御

これは、対象物の強化・回避と同じように、不審者をマンションに近づけさせないためにする行動です。

マンションの出入り口を可能な限り少なくする、防犯用のフェンスを設置する、居住者が出入りするとき以外はなるべく入り口を閉めておくなどすると良いでしょう。

2-4 領域性の確保

心理的にも物理的にも不審者が侵入しにくい環境を作っていくことも大切です。

そのためには、マンションの住民同士が積極的にコミュニケーションをとる、近隣住民とのコミュニティを作るなどを行い、不審者にすぐに気づけるような環境を整えましょう。

3.まとめ

注意喚起

ミオジェンヌ / PIXTA(ピクスタ)

秋や冬は不審者の中でも、とくに空き巣被害が増える傾向にあります。

日没時刻が早まり空き巣が活動しやすい、秋は行楽シーズンで自宅を留守にする人が多い、冬はクリスマスや正月などのイベントシーズンがあるので、現金を自宅に置く家が多いなどが、その理由としてあげられます。

これからのシーズンはとくに注意が必要です。自分には関係がないこととは思わずに、不審者に合ったときのことを想定して万が一の時に備えましょう。

Source: 日刊住まい