「第○期完売」に踊らされるな!マンション期分け販売の裏を暴露

マンション販売では「第1期」「第2期」など期を分けて販売されるケースがあり、「期分け販売」などといわれています。では、なぜ販売するタイミングを分けているのでしょうか。不思議に思ったことはありませんか?

実は、マンションの期分け販売は業者の都合で行われているのです。

今回は、期分けすることで販売業者にどんなメリットがあるのかを『不動産屋は9割ウソをつく』(三笠書房)の著者である現役不動産仲介営業マン・関田タカシさんに聞いてみました。

1.販売の偏りを少なくしたいため

マンション

7maru / PIXTA(ピクスタ)

マンション販売は1棟のマンションの全戸を同時に販売するのではなく、「第1期」「第2期」「最終期」などと分けて販売されるのが一般的です。
総戸数100戸以上の大型マンションの場合は、必ず期分け販売をしているといってよいでしょう。

マンションの中で人気がある部屋は、どの物件でも同じ特徴があります。
それは、「角部屋」「最上階」「南向き」の部屋です。これらの条件を満たす部屋は申し込みが集中し、先に売れていきます。

もし、100戸のマンションを一度に売りだしたら、先に「角部屋」「最上階」「南向き」の部屋が埋まってしまうでしょう。そして、条件の悪い部屋ばかりが売れ残ってしまいます。
そのため何回かに分けて、都度、完売させるようにしているのです。

売れ行きに偏りを出さないために期分け販売を行っているため、第1期は1~4階、第2期は5~8階という売りかたは行いません。バランスを考えて、どの期にどの住戸を売るかを販売業者が決めています。

2.「売れている感」を出したいため

大型マンション

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売れていない商品よりも、売れている商品に魅力を感じるというのが人間の心理です。「第1期完売!」という広告のキャッチコピーを見ると「このマンション、売れているのだな」と感じませんか?

マンションを期分けして販売するのは、この心理を利用し、早期に完売させたいという戦略もあります。

販売戸数を少なくして、早期完売させることで「売れている感」をアピール。その後、次期の販売を始めれば「人気で完売したのに、またチャンスが出てきた」と思い、お客さんの購買意欲は高まるでしょう。

マンションの全戸を一斉に販売開始し、いつまでもだらだらと売り続けるよりも、小分けにして販売したほうが早期に完売する可能性が高くなります。

ちなみに最近売り出された渋谷区の人気エリアのマンションは100戸超の大規模マンションです。しかし、第2期の供給予定戸数は、なんと7戸。たとえ少ない戸数でも期分けして販売するのは、完売させるために、この心理を利用したいからでしょう。

3.販売会社の経費を削減するため

計算機

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

そのほかにも、期分けすることで、販売会社にはメリットが生まれます。
たとえば、経費を削減できること。完売までに時間がかかるということは、販売業者にとって経費がかさむことを意味するのです。

モデルルームや現地に営業マン、宅地建物取引士を長期間待機させておくと人件費がかかります。しかも、一度に多数の契約をするためには、多くの人員とスペースが必要になるでしょう。

一方、期分けして1度に少ない戸数を販売すれば、スペースや対応する人員も少なくて済みます。そのため、分けて販売したほうが販売業者にとっては効率がいいのです。

4.営業マンと仲良くなることが希望する物件を手に入れる近道

営業マン

saki / PIXTA(ピクスタ)

新築の「マンションギャラリー」や「マンションパビリオン」は現地に設けていないことが多いため、自分がマンション内のどの場所にある部屋を購入しようとしているか分かりにくいケースがほとんどです。
失敗しないように、不動産会社の営業マンと仲良くなって周辺環境のことや、期分け販売を行うのかを聞いてみたほうがベターです。

もしかしたら、次期の販売の情報を教えてくれるかもしれません。

関田 タカシ(セキタ タカシ)
1982年東京都生まれ。宅地建物取引士。大学卒業後、大手流通不動産流通業者にて売買仲介の経験を積む。その後、収益不動産専門の売買仲介業者へ転職。ヘッドハンティングされ、現在では投資用不動産専門の売買営業担当として従事。著書に『現役営業マンが明かす不動産屋のぶっちゃけ話』『現役不動産仲介営業マンがこっそり教える最強の初心者向け不動産投資』『超実践 不動産投資のプロ技』(以上、彩図社)がある。

Source: 日刊住まい

<令和版>住まいは「賃貸VS購入」どっちが得?

様々なメディアで、住まいは「賃貸がいいのか、購入がいいのか」ということがよく論じられています。

ファイナンシャルプランナーの吉井希宥美さんによれば「賃貸VS購入」どちらに軍配があがるかは、人によって異なるといいます。
それぞれに住まいの利点があり、好みが分かれます。ただし、「令和になった現在、老後に介護施設に入りたいのか、ローン完済を何歳までにするか、貯金額はどのくらいあるかなどにより、どちらがベターなのかが決まってきます」と吉井さん。
詳しく解説してもらいましょう。

1.費用の面ではどっちが得?

通帳

Naoaki / PIXTA(ピクスタ)

「賃貸か購入か」を、まずはお金の面で考えてみましょう。
都内の3LDKの中古マンションを2500万円、全額ローンで購入した場合と、同じ条件の賃貸物件を10万円/月で借りた場合ではどちらが有利なのでしょうか。

1-1 20年目までは賃貸が有利

購入の場合

住宅ローンの条件が
・返済期間20年
・金利2.0%
・毎月均等返済
である場合は次のような試算 となります。

→月額支払額=12万6470 円(年間支払額151万7640円、20年間の総返済額3035万2892円)

これに、諸費用の金額を加えます。

・マンションの管理費他=月2万5000円(年間30万円、20年で600万円)
・固定資産税年間支払い額=月1万円(年間12万円、20年で240万円)とします。

→20年の総支払額は3875万2892円となります。

賃貸の場合

同程度のマンションを賃貸した場合はどうなのか、不動産ポータルサイトで検索してみました。
都内であれば練馬や足立の物件あたりが該当し、家賃10万程度のようです。

その場合
・月額支払賃料=月10万円(年間120万円、20年で2400万円)
2年に1度の更新料(1カ月分)を加えると、
・10回の更新なので120万円

→20年間の総支払額は2520万円となり、賃貸のほうが約1480万円支払いが少なくなります。

老夫婦

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1-2 21年目からは購入が有利

21年目以降の場合、購入した場合はローンが完済しますので、管理費と固定資産税のみの年間42万円の支出のみになります。
いっぽう賃貸は毎年120万円の支出は変わりありません。その差額は年間で80万円となるので、ローン完済時の差額1480万円は19年で逆転します。

つまりローン完済後、何年住むのかによってどちらが得か決まってきます。

厚生労働省が発表した2018年の平均寿命は、男性81.25年、女87.32年(簡易生命表より)。
このケースの場合は完済後19年で総支払額が逆転するので、男性は62歳、女性は68歳までにローンを完済できる、つまり男性は42歳、女性は48歳までにマンション購入をするのなら、購入するほうが優位となります。

2.賃貸のほうが得な家庭もある

LDK

hap / PIXTA(ピクスタ)

前半では、住まうことをお金の面から考えましたが、多面的に考えると、賃貸が得である場合も少なくありません。

2-1 メンテナンス費用がかからない

マンションを購入した場合、風呂やトイレなど、専有部分の設備が壊れてしまった場合は、自費で修理を行わなくてはなりません。
賃貸マンションの場合、正しい使い方をしていたのに故障が起こった場合は、大半の設備は大家さんが修理費用を負担してくれます。

外壁のメンテナンスも購入の場合は自分たちが積み立てた「修繕積立金」から拠出して修理費を支払いますが、賃貸の場合は大家さん負担で外壁補修を行います。
また、2020年に施行が予定されている民法の改正により、設備故障時の賃料減額が明記されるなど、さらに入居者が有利になります。

2-2 環境の変化に応じて、住む場所を変えられる

家族の構成人数はライフステージによって変わってきます。子どもが生まれれば広い家が欲しくなり、子どもが大学進学や就職、結婚などで独立し、夫婦だけになれば広い家は必要なくなります。

住み替えをしたくても購入した場合は売却に時間がかかったり、思うように売れなかったりしますが、賃貸住宅ならば、家族構成が変わるごとに住み替えるのが簡単になります。

介護施設

8×10 / PIXTA(ピクスタ)

2-3 年を取ると自宅が不要になる人も

厚生労働省が発表した「介護保険事業状況報告の概要(令和元年8月暫定版・結果の概要)」 によると、施設サービス受給者数は94.7万人。
内訳は「介護老人福祉施設」が54.8万人、「介護老人保健施設」が35.3万人、「介護療養型医療施設」が3.4万人、「介護医療院」が1.4万人となっています(※注)

このことからも、住宅を購入しても最期のときを自宅で迎えられない人が多くなる可能性が考えられます。

また、介護施設に入ることによって空き家になったときに賃貸に出そうとしても、借り手がつかない可能性も少なくありません。
購入した住まいは空室でも固定資産税はかかり、介護施設利用料も必要になるので費用がかさみ、持ち家である住まいが「お荷物」になってしまうこともあります。

これらをメリットと感じられ、かつ貯金が十分にある、または子や孫とずっと同居できるならば、自分が年を取った時の資金の確保ができるので、ずっと賃貸住宅に住んだほうが快適に過ごせるかもしれません。

3.まとめ

マンションへ続く道

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「賃貸と購入」どちらがよいかは、一概には言えません。

購入の場合はローンの支払いが終われば毎月の支払いが少なくなるので、老後に収入が少なくなっても比較的安心ですが、空室になったときの対応を考えておくことが必要です。
生涯賃貸物件に住むのは住居形態を自由に変えやすいですが、資金確保ができないと実現しにくくなります。

これらのことを考慮し、メリットが感じられるほうを選ぶのが賢い住まい選びといえるでしょう。

宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー(AFP)/家族信託コーディネーター® 吉井希宥美

※注 同一月に2施設以上でサービスを受けた場合、施設ごとにそれぞれ受給者数を1人と計上、合計には1人と計上しているため、4施設の合算と合計が一致しません

【参考】
※ 厚生労働省「平成 30 年簡易生命表の概況
※ 厚生労働省「介護保険事業状況報告の概要(令和元年8月暫定版・結果の概要)

Source: 日刊住まい

マンション購入のよくある失敗事例から学ぶ、チェックポイント4つ

マンション購入は大きな買い物。だからこそ失敗したくないものです。
ここでは、新築・中古マンション購入でよくある失敗事例をご紹介します。

これから購入を検討される方は、購入後に失敗がないよう自分のチェック項目に落ち度はないか、確認してみて下さい。

1.マンション購入の失敗事例

マンション

PHOTO NAOKI / PIXTA(ピクスタ)

まずは、よくある失敗事例を紹介します。

1-1 相場を知らずにマンションを買ってしまう

モデルルームの見学に行くと、家具や家電もおしゃれで、設備もハイグレードのものがあり、舞い上がってしまうので注意が必要です。

無理をして購入し、数年間住み続けて査定してもらうと、年数が経っているために設備があまり評価されず、予想よりも低い査定価格を付けられてしまうことがあります。

とくに売主が投資目的のマンションは、高く売り抜こうと考えられて値付けされていますので、相場が高めの場合が多いです。

マンション購入時は、相場価格を確認するようにしましょう。
また、マンション見学時は舞い上がってしまう人が多いので、気持ちが落ち着いた状態で購入を決めましょう。
 

1-2 購入してすぐ自費でガス給湯器の交換を行う

ガス給湯器

ABC / PIXTA(ピクスタ)

中古のマンションを購入し、入居してすぐにガス給湯器の具合が発生するケースが多くあります。

配管から水漏れし、のちに完全にお湯が出なくなる、といった原状が起こります。
このような状況の場合、給湯器が寿命なので交換が必要になります。
交換費用は数十万かかるケースも少なくありません。

引き渡しの後になると、ほとんどが買い主負担になり、思わぬ費用がかかってしまいます。

ガス給湯器の寿命は案外短く、10~15年程度と言われていますので、中古住宅を購入する場合は、入居後、すぐに壊れてしまう可能性が大きいのです。

引き渡し前に、ガス会社に点検を行ってもらうよう、不動産会社を通じて売主に頼み、壊れそうだったら交換も含めメンテナンスしてもらうよう交渉しましょう。
 

1-3 固定資産税が思いのほか高い

中古マンションでも固定資産税が高い場合があるので、確認が必要です。

築20年ほどで閑静な場所にあり、敷地が広々としたとある中古マンションを例として挙げます。

植栽

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

その中古マンションはエントランスからロビーまで綺麗な植え込みがあり、そのエリアでは珍しい平置き駐車場が敷地内にあります。
この物件の固定資産税がびっくりするほど高かった、という例があります。

好立地で敷地が広々としているマンションは、同じ場所に建っている敷地が狭いマンションに比べて固定資産税評価額が高くなります。

また、ゆったりとした間取りを希望して専有部分の平米数が広い物件を選べば、建物の固定資産税も持ち分に比例して高くなります。

固定資産税の金額はマンションの販売価格と相関関係はありません。条件によっては思いのほか高くなる場合がありますので注意しましょう。
 

1-4 規約で事業用の使用を禁止されていた

エステサロン

YUMIK / PIXTA(ピクスタ)

子どもが大きくなって独立した後、住居として購入したマンションの一室でエステサロンを開業したところ、営業しないようにと管理組合から注意を受けたケースがあります。

このマンションでは「規約に事業用での使用は禁止する」と書かれていたのです。

管理規約や重要事項説明書をよく読まないと、このようなトラブルが発生します。

この人は仕方なく、ほかに店舗を借りて営業することになり、予想外の出費がかかってしまいました。

2.失敗事例から学べることは

マンション

YNS / PIXTA(ピクスタ)

上記の失敗事例を見ると、以下のことに注意しなくてはならないことが分かります。

2-1 価格の相場をチェックする

物件を購入するときに、相場をよく調査せずにモデルルームや物件を見学するのはやめましょう。

物件を見るとつい気持ちが高ぶり、価格のことを忘れてしまうからです。

予めマンションの坪単価を確認する、周辺で販売されているマンションの相場と比べて高いのかどうかチェックしてから見学するべきです。
 

2-2 入居後、定期的に支払う費用の確認をする

マンションの価格にばかり気を取られて固定資産税の金額や、修繕積立金、管理費、駐車場料金など定期的に払う費用のことを忘れてしまう人がいます。

住宅ローンを月の支払い可能額ギリギリまで組んでしまうと、これらの費用が加算されるため、家計が苦しくなってしまいます。

定期的に出ていく費用の確認は、ローンを組む前に把握しておく必要があります。
 

2-3 購入を決めたら設備のチェックを必ず行う

とくに中古マンションを見学する際、間取りや収納はチェックしますが、設備が壊れていないかどうか確認しない人は案外多いものです。

引き渡しが終わってから「壊れていて使えない」と連絡したとき、売主さんが費用を出してくれないときもあります。

直してくれることもありますが、入居してからの修理は、現場に立ち会わなければならなかったり、家具を移動させる必要たりする必要もあるので、何かと手間がかかります。

見学時に設備名を書いた一覧表を持参し、1つずつチェックして、修理はどちらの負担かをはっきりさせてから申し込みすることをおすすめします。
 

2-4 契約書、重要事項説明書、マンション規約は念入りに読む

ペット

YAMATO / PIXTA(ピクスタ)

契約前に重要事項説明書とマンション規約をしっかりと読みましょう。

重要事項説明書には、マンションの設備のことも記載されています。
使用できない設備があるかどうかも記載されいるかチェックします。

マンションの規約に書かれていることは実生活に直結していることが多いです。
ピアノなどの楽器は何時まで演奏可能か、飼って良いペットの大きさに制限があるかなど、細かく書かれていることが多いです。

自分の生活をイメージしながら確認すると実生活とのズレが少なくなります。

3.まとめ

リビング

chomnancoffee / PIXTA(ピクスタ)

ウェブサイトなどにもマンション購入時の失敗事例はたくさん掲載されているので、読んでおくことをお勧めします。
自分にとって盲点になっていることに気づくことができるからです。

マンション購入時は、そうしたことを頭に入れて、1つ1つ丁寧に手続きを進めていくべきです。

Source: 日刊住まい