家賃12万円のリノベ物件が1週間で成約!その理由とは

23年ぶりに空室になった賃貸マンションの部屋をフルリノベーションした、大家のアサクラさん。

ほぼすべての設備を交換し、見た目は新築のようにきれいになったそう。ただ、限られた予算のなかでどうやって出費を削りつつインテリアを充実させるか、いろいろと思案したといいます。

その甲斐あって、家賃12万円の部屋が1週間で成約したとか。魅力のある空間づくりの工夫ポイントを探ってみましょう。

リビングは無印「壁に付けられる家具」をアクセントに

インテリア全体

インテリアは既存の障子を活かした和風のテイストです。あくまで「和風」であって「和室」ではないのがポイント。
アクセントに選んだのが、無印良品の定番「壁に付けられる家具」シリーズです。

下がり壁に長押

下がり壁と寝室の壁には、このシリーズの「長押」を設置。名前のとおり、和風のインテリアによく合いますし、ハンガーをかけたり、本やCDをディスプレイしたりと多用途なのも便利です。

鏡とフック

こちらは鏡とフックです。フックはありそうでないシンプルなデザインがいいですね。せっかくなので照明スイッチも木製でそろえてみました。

スイッチと木製プレート

うちのマンションでもよく使うアメリカンスイッチですが、木製スイッチプレートもあります。無印のフックや鏡と質感がそろったので統一感が出ました。この部屋では、リビング以外でもナチュラルな色味の小道具を多用しています。

木製の取っ手

これはシューズボックスの取っ手。オスモカラーのクリアーで塗装しました。

キーマグネット

玄関にはキーマグネットを設置。中に磁石が仕込まれているので、カギがくっついて便利です。

新古品の超格安キッチンでコストダウン

築古マンションのリノベで悩むのがキッチンやトイレ。リビングならインテリアの工夫でかなり印象を変えることはできますが、設備が前面に出る水まわりではそうもいきません。

設備の取り換えは費用がかさむので悩んでいたところ、うちでお世話になっている建設会社さんから「キッチン余ってるんで安くしますよ」という思いがけない提案が。

でも、「余ってる」ってどういうこと?

「実は、うちで工事した賃貸マンションに設置したんですが、施主さんから頼んだのとちがうとNGが出てしまって取り替えたんです。未使用ですが、一度は設置してしまったので中古扱いになりますから、2万でお譲りしますよ」

2万円!それは安い! 設置費のほうが高いくらいですね。

新古品のキッチン

デザインが心配でしたが、ホワイトの木目を基調としたシンプルなデザインだったのもラッキーでした。

ガスコンロ

コンロもおしゃれで文句なし。っていうか、これ単体で2万円くらいでは?

聞くところによると「魚焼きグリルがない」と言われてNGだったそうで。個人的にはこっちのほうが今っぽくていいと思うけどなあ……。

イケアのキッチンレールなど

うちのマンションではおなじみ、イケア(IKEA)で購入した棚やキッチンレールなどを設置して利便性をアップしました。
キッチン本体と合わせた吊l戸棚を注文することもできたのですが、オープン収納は使いやすくてリーズナブルなのでいいですよ。

洗面も新古品+タイルDIYでコストカット

新古品で組んだ洗面

洗面もコストダウンに腐心しました。洗面ボウルや水栓、排水トラップ、ミラーキャビネット、タオルかけなど、すべてヤフオクとメルカリで未使用の中古品を入手して施主支給しました。
ふつうに注文するより50%はコストカットできたと思います。

新古品で組んだ洗面

ただ、水栓のように設置してみるまできちんと動くか分からないものには注意が必要です。万一の初期不良があったときにサポートが受けられないので、そのリスクを覚悟で選ぶべきということです。

オリーブグリーンの小口タイル

背面の壁にはオリーブグリーンのタイルをDIYで貼りました。このタイル、実は数年前におこなったマンションの外壁修繕工事の際に余ったもの。
いわゆる小口平と呼ばれるオーソドックスな昔ながらのタイルです。こういうサイズの大きいタイルは一枚一枚貼るため、目地の調整が難しいですし、厚みもあるのでカットも大変。

普段なら選びませんが、余ったタイルを活用すれば経費削減にもなるのでチャレンジしてみました。タイルといえば、玄関土間のタイルもDIY。

玄関土間のタイル

toolboxのショールームで見つけた「古窯70角タイル」の「ミッドナイトブルー」です。
今回の部屋はアクセントカラーがグレーだったので、それに合わせて選びましたが、独特の質感と色味が素晴らしい。お値段も1シート510円(税込)とリーズナブルなのもうれしいです。

浮いた費用でつい天童木工の低座椅子を購入

天童木工の低座椅子

こんな具合にいつもよりも節約を重ね、部屋が完成しつつあったある日のこと。ヤフオクで天童木工の低座椅子を見つけてしまいました。うちの山小屋のリノベーションをおこなったときにも採用した名作家具です。

座り心地は低めのソファといった感じで、読書やテレビ鑑賞などにちょうどいいイスです。

天童木工の低座椅子

デザイナーの長大作氏が歌舞伎役者の松本白鸚さん(初代)の自邸のためにデザインしたというだけあって、和室にもぴったりマッチします。「今回の部屋にピッタリだ」と思いついてしまい、思いきって奮発しました。

内見時の反応も上々で、お客さんにも喜んでもらえました。中古とはいえ、2万円以上しましたからけっこうな投資でしたが、結果的には成功だったと思います。

「しっかり費用をかけてちゃんとした家賃で貸す」という考え方

リビング

このお部屋、家賃12万円で募集したところ、1週間で入居者さんが見つかりました。とても感じのいいご夫婦でインテリアも気に入っていただけた様子。イスやらタイルやらにお金をかけたので節約分の費用は相殺されてしまった感じですが、その分インテリアを充実させることができたのが功を奏したと自負しています。

このご時世、賃貸のリノベーションは「安く、最低限の設備を」という傾向が目立つ印象です。でも、きちんと考えて上手にお金を使うことで、うちのような築古マンションでもちゃんとした家賃で借りていただけることが分かってホッとしました。

*記事に掲載している商品は2019年時点のものです。

Source: 日刊住まい

不労所得?携帯電話基地局はマンション最強の副収入だった

東京・世田谷区にある築50年を越えるマンションの大家をしているアサクラさんは「築古マンションを管理・経営するには手間もお金もかかり、賃貸マンションは不労所得だとはとても思えません」といいます。
ただ部屋を貸しているように見えても、そのサービスを維持するための細々とした仕事もあります。

それでも、アサクラさんがマンションを経営しているなかで唯一「これって不労所得かも」と思い当たるものがあるそうです。それが、携帯電話基地局の設置に伴う賃料収入です。一体どういうものなのでしょうか。

屋上活用法はどれも決め手に欠く印象

屋上菜園

camera111 / PIXTA(ピクスタ)

うちのマンションの屋上は、かつては貯水タンクが設置されていたりもしましたが、現在は地下に移設したため、何もないがらんとした空間となっています。
子どもの頃、屋上で遊んだ記憶はありますが、時代の移り変わりとともに安全管理の問題が重視されるようになり、入口は施錠されたままになっていました。

屋上スペースの活用は、マンション経営においてしばしばトピックに挙がります。

太陽光発電、物置小屋、屋上菜園、入居者のレクリエーションスペース……などいろいろと事例はあるようですが、費用対効果や安全管理や騒音に伴うご近所トラブルのリスクなどを考慮すると、どれも決め手に欠く印象でした。

何かよいアイデアはないかとぼんやりと思っていたある日、一本の営業電話がかかってきたのです。

うちが携帯基地局の候補地に選ばれた理由

電話

Kazuhiro Konta / PIXTA(ピクスタ)

「御社の経営するマンションの屋上に携帯基地局のアンテナを建てさせていただけないでしょうか」……そんな電話でした。

最初は「基地局?なんだそれ?」と警戒感ありありで応じていたのですが、話を聞いてみると怪しい営業ではないことが分かってきたので、担当者とお会いすることに。

話を聞いて分かったのは、通信会社は携帯電話の電波を安定して供給するため、拠点となる携帯基地局を建てる場所を探しているのだそうです。
スマホに代表される携帯電話(とそれを支える電波網)は今や生活に欠くことのできない最重要インフラですから、電波の安定供給は大事な仕事なのでしょう。

マンション群

スイマー / PIXTA(ピクスタ)

話は納得できましたが、よりによってなぜうちのマンションの屋上なんでしょうか?

「実は、個人宅がならぶ住宅街にアンテナを建てるのはなかなか大変なんです。携帯基地局はあるていどの重量がありますし、設置する高さも必要なので、ふつうの木造の個人宅の上には建てられないんですよ」
―でも、うち以外にもマンションはありますよね?
「分譲マンションはだいたいダメですね。理事会を通過しても、総会で否決されてしまうことが多いんです」
―え、なんでですか?
「これだけ携帯が普及した現在でも、電磁波が出るというだけで警戒される方も多くて……」
―たしかに、そういうことに神経質な方はいますよね。
「その点、ワンオーナーのマンションは決断が早いですから、こうして営業させていただいてるんですよ」
―なるほど。

気になるのはやっぱりお金(賃料)のこと

通帳

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

うちのマンションが選ばれた理由は分かったとして、うちにはどんなメリットがあるんでしょうか?

「お住まいのエリアの家賃相場を基準に、屋上にお借りする面積に比例した金額をお支払いいたします」
―ほう!それはいいですね。
でも、メンテナンスとかで面倒があったりはしませんか?
「メンテナンスはこちらが責任を持っていたしますし、アンテナに使用する電気代もこちらでお支払いします」
―ということは……
「はい、オーナーさんにお願いすることはございません」

それって、ほぼ不労所得では……にわかに期待が高まります。
ざっくり金額を教えてもらうと、うちのケースでは年間30万円ほどいただけるとのこと。何もしないでこれは、かなりありがたい副収入ですね。

事前にきちんと構造検査をしてくれるので安心

屋上

KKちゃんねる / PIXTA(ピクスタ)

夢の不労所得を前に思わず前のめりになってしまいましたが、はたと気づきました。「携帯基地局はあるていどの重量がある」んですよね。

もともと屋上に設置する予定のなかったものを、後から追加した場合、マンションの耐久性とか心配な感じがするんですけど……。
「それはおっしゃるとおりで、もし前向きにご検討いただけるなら、こちらできちんと事前に検査いたします。その結果、建物が耐えられない可能性がある場合は、こちらから辞退させていただくことになります」

それなら安心かなということで、とりあえず検査をしてもらうことになりました。その結果、いただいたのが「構造検討書」。

書類

cba / PIXTA(ピクスタ)

中を開くと細かい数値や図がびっしり並んでいて、高校生で数学から脱落したアサクラでは1ミリも理解できません。いちおう問題ないという結果が出たそうですが、これで納得していいものかどうか、ちょっと心配です。

そこで、うちでお世話になっている建築業者のKさんに意見をあおぐことに。書類を見せてみると「アンテナひとつでここまでやるんですね」と感心した様子。
細かいところまで精査してもらったわけではありませんが「問題ないのではないか」ということでした。

Kさん曰く「アンテナが200キロだとすると、ユニットバスに湯船を張ればそれくらいはいくので、構造的に負担になるような重さではないでしょう」とのこと。

果報は寝て待て?設置は営業を待つしかない

携帯電話基地局

セーラム / PIXTA(ピクスタ)

こうして安全面での見通しも立ったので、本格的に設置に向けて動きました。

とはいえ、いつものリノベーションとちがい、工事は完全に向こうの管理。僕は要所要所で説明を受けるだけですから、すごくラクでした。工事開始から1か月ほどで設置工事は無事に完了。

現在も何事もなく稼働していますが、設置前と設置後では何ひとつ変化はありません。メンテナンスも年1回なので、ほとんど手間なし。これこそ不労所得といえます。

さて、この話を聞いて「うちも設置したい」と思うオーナーさんはいるでしょう。

正直、僕ももっとたくさん建てたいくらいなんですが、残念ながら携帯基地局の設置はオーナーの側から売り込むということはできないようです。あくまで通信会社が独自に検討した基準を満たす箇所に設置するということらしいです。

営業担当さんが言うには、「通信会社の競争はどんどん厳しくなっていますから、少しでも電波状況を改善するためにアンテナを増やすことになると思います」とのこと。

果報は寝て待てということですね。RC造(鉄筋コンクリート)マンションをお持ちの方、もし営業電話が来た際は前向きに検討することをおすすめいたします。

Source: 日刊住まい

外壁塗装はなぜ必要?積立てで資金を準備しておくのが賢明

マンションを購入すると生じる修繕積立金。建物の壁やエントランス部分などの共有部分を維持したり、修繕したりするためにマンション居住者が積み立てるお金です。一方、一戸建ての場合にはこうした積立金の必要性はあまり語られません。

株式会社ソーラーパートナーズは外壁塗装に関するアンケート調査を実施。外壁塗装の意外な必要性や、外壁塗装費用にも積立をするとよいことなどが明らかになりました!

住宅購入時に意外と意識しない外壁塗装の必要性

塗装

アオサン / PIXTA(ピクスタ)

今回のアンケートは、外壁塗装・屋根塗装の専門工事店と消費者が出会える専門サイト「外壁塗装パートナーズ」で外壁塗装の見積依頼をしたユーザー100人に対して行われました。

まず、住宅購入時にいつかは外壁塗装が必要になることを知っていたかどうかというアンケートを取りました。すると、「知らなかった」と回答した人は約5人に1人の21%。

一方、「知っていた」と回答した79%の人に「外壁塗装のためのお金を積み立てていたかどうか」と聞いたところ、必要資金を積み立てていたのは全体のわずか8%という結果となりました。

住宅購入時に外壁塗装について思慮する人があまりいないこと、そしていつかは外壁塗装が必要になると分かっていた人でさえ、その費用をなかなか積み立てられていない現状が分かります。

塗装の必要性が分かりにくい理由

外壁検査

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

外壁塗装は、住宅の耐久性を維持するために必要不可欠のもの。外壁塗装を検討するのは「汚くなってきたから」「古くなってきたから」というきっかけからですが、見た目には分からなくてもすでに塗装の必要性が生じている住宅も珍しくないそう。

以前は一戸建ての外壁というと、砂と水とセメントを混ぜ合わせた素材を塗装するモルタル外壁が一般的でした。しかし最近では、あらかじめ成形された板を張り合わせて外壁を完成させるサイディングボードが主流になっています。

モルタル外壁だと新築施工時においても塗装工程が発生するため、家を建てる時に自然と将来の外壁塗装の必要性を認識します。しかし、サイディングは工場で成形、塗装され現場納入するやり方。

新築施工時には塗装の工程が発生せず、居住者はボードを組み立てていく工程のみ見学することになります。そのため、将来の塗装の必要性を感じるきっかけがなかなかないという状況になっているのです。

値引き交渉は手抜き工事の原因に!?

塗装現場

nowha / PIXTA(ピクスタ)

外壁塗装は汚れた外観をきれいにすることではなく、建物の耐久性を維持したり向上させたりすることが第一の目的。

新築購入時から10年後に実施するとなると、毎月1万円を積み立てておけば10年後にはちょうど平均的な外壁塗装資金である120万円が貯まります。外壁塗装をとにかく安く済まそうと値引きの要請を繰り返した結果、手抜き工事になってしまうケースも少なくないのだとか。

マンションにおける修繕積立と同じように、戸建てにお住いの方は外壁塗装のための積立を検討してみてはいかがでしょうか。まず外壁塗装とは住宅において必要不可欠なものであることを早いうちから認識して、前もって生活資金とは別に積み立てておくことがベストではないでしょうか。

 

【参考】

※ 一戸建て、2割が外壁塗装の必要性を知らず購入~外壁塗装パートナーズ調査~

Source: 日刊住まい

「マンションにないと困る1位」は宅配ボックス。住人の声を大調査

マンションを買ったり、借りたりする際に、やっぱり参考になるのは先人たち……ということで今回は、現在マンションに住んでおり、なおかつ直近3年以内にマンションを購入、もしくは賃貸契約した20歳~69歳の男女600名を対象に行ったアンケート結果をご紹介します。

調査を行ったのは、外壁リフォームや住宅リフォームなどを手掛ける株式会社カシワバラ・コーポレーション。

ここ3年以内にマンションを買った人たちは、現在のマンションのどこに満足し、どこに不満をもっているのでしょうか。

マンション選びに妥協は禁物!?

アンケートではまず、マンション選びの際に何らかの妥協をしたかどうかについて聞きました。
「ある」と答えた人は78.5%。ほとんどの人がマンション選びに妥協があったことが分かります。

アンケート結果

また、今住んでいるマンションに不満があるかどうかについて聞くと「不満がある」/「やや不満がある」と回答したのは53.2%と半分以上。
さらに先の質問で、マンション選びに妥協した経験のある人の60.1%が「不満がある」/「やや不満がある」と回答しました。
これは全体平均と比較しても高いスコアに。

マンション

一方で、マンション選びに妥協をしなかった人の「不満がある」/「やや不満がある」 の回答は27.9%。
マンション選びにおける妥協の有無は、住んでからの満足度と関連が大きいことがうかがえます。
買う時に妥協をした分だけ、住んだ後の不満となるのかもしれません。

次に、今住んでいるマンションに対して「不満がある」「やや不満がある」と答えた人に、「実際に住んでみて、そこで初めて気づいた不満点」を質問しました。
第1位は「収納が少ない」で、39.8%もの人が回答。
子どもと同居している人のうち50%が収納に不満を抱えており、子どもと同居していない人の34.9%と比べると大きな差が見られました。

アンケート結果

注目すべきなのは、上位に挙がっている「防音設備」や「キッチンが狭い」「日当たりが悪い」といった項目。
これらは、内見時にはなかなか気付けない点です。
マンション購入の際の内見には、実際の生活状況を見越したチェックがいかに必要であるかが分かります。

また、「住んでみて初めて気づいた不満点」の総計を年代別で比較すると、20代のポイントが他の年代の平均に比べても約1.2倍高くなっています。
マンションの見立て方には、人生経験の長さもかかわってくるのでしょうか。

内見では分からない防音と住民のマナー

マンションの買い替えや住み替えも珍しくない昨今。

アンケートでは次に、これまでに住んでよかったマンションの特徴について調査しました。
すると「駅/バス停が近い(公共交通機関までのアクセスが良い)」など、上位5位のうち3つがマンション周辺地域に関する特徴という結果に。
マンションにおける充実した暮らしには、住む街が大きく影響しているようです。

アンケート結果

では、これまでに住んで失敗したマンションはどうでしょうか。
結果は「防音設備が悪い」など、上位5位のうち3つが他の住民の行動に対する不満となっています。
これはなんとも、集合住宅における難しいところ!

マンション

これまでに住んでよかったマンションでも「防音」と「住民のマナー」が上位にランクインしていますので、この2つは、マンション選びの大きなポイントになっていることが分かります。

アンケート結果

最近のマンションは、独自の設備があるところも多くなってきました。

今回の調査でもマンション設備について聞いてみたところ、最も多くの人が「ないと困る」と答えたのは「宅配ボックス」(46.0%)。
年代別に見ると30代が突出して多いことから、日中家を空けていることの多いビジネスパーソンにとって宅配ボックスは必要不可欠であるようです。

アンケート結果

また、意外だったのが「ネット無料」は「なくても困らない」と回答した人が6割以上もいたこと。
世代別に見ても「ないと困る」と回答したのは3割台にとどまっています。

 

アンケート結果

 

インターネット使用料無料をうたっているマンションは少なくありません。
しかし、実際には回線が混雑して速度が遅くなってしまったり、管理費に含まれていたりすることがあるため、住んでみるとそこまでお得や便利さを感じることが少ないようです。

やっぱり立地で妥協しないことが大事?

アンケート結果

憧れるマンション設備について聞いてみたところ、第1位になったのは「ないと困る設備」と同様に「宅配ボックス」(36.8%)でした。
第2位以降には「床暖房」「駅直結」「浴室乾燥機」「敷地内にコンビニ/スーパー」と続き、自分の生活をより快適にするプラスアルファ的な価値をもつ設備・施設に憧れる人が多いことが分かります。

郵便受け

また、20代には「トレーニングジム」が、子どもと同居している人には「庭付きバルコニー」が人気という年代や家族構成によって異なる結果も。
「ディスポーザーへの憧れ」は既婚者と未婚者で2倍以上の大きな開きが見られました。

アンケート結果

最後にマンション選びで重視する点を調査すると、上位から順に「立地」「価格」「部屋の広さ/部屋の数」がベスト3に!

アンケート結果

やはり駅からの近さや職場への通勤距離、近隣にある施設など、立地は欠かせないポイントになっているようです。
設備や内装についてはリフォームや家電購入などで対応可能な面もありますが、立地は変えられないもの。

立地で妥協しないことは、マンション選びの最重要ポイントなのかもしれません。

 

【参考】
※ -マンション生活に関する実態調査 マンション編- マンションを買う人必見!最高・最悪マンションが本音の調査で明らかに 2019年最新 後悔しないマンションの選び方とは?

Source: 日刊住まい

マンションの近所付き合いが防犯効果を高める理由

分譲マンションに住む場合、近所付き合いはとくに大切なものとなります。

一般的に分譲マンションに住む人は、賃貸、所有に関わらず長く居住する人が多い傾向にあるからです。

近所付き合いをしておくと、得をするケースがたくさんあります。

その中の1つに防犯効果を高めるということがあります。

今回は、なぜ、近所付き合いで防犯効果が高まるのか、また、近所付き合いを上手にするための注意点を紹介します。

1.近所付き合いをする意味は?

マンションに住むということは、別の見方をすれば1つの財産を他人と共有することを意味します。

賃貸マンションと違って、分譲マンションの場合、決め事があるときは所有者みんなで決めなくてはなりません。

そのために、近所付き合いを怠ると、大変損をします。

2-1 目的を達成しやすい

住民同士が積極的にコミュニケーションをとるようになると、自然と考え方が似てくるものです。

日常の会話は意識しなくても議論するのと同じ役目を果たします。

そのために、管理組合の会議などで、意見がまとまりやすくなり、迅速に物事を進めやすくなります。

2-2 防犯効果が高まる

マンションの防犯には、物理的防犯と心理的防犯があります。

物理的防犯とは、マンション内に防犯カメラを取り付ける、オートロックを設置する、建築するときに死角になる場所を少なくするなどのことを指します。

一方で、心理的防犯はマンション住人の防犯意識をが高めることにより犯罪を防ぐやり方です。

住民同士のコミュニケ―ションがとれているマンションの場合は、近隣の人たちの顔を互いが覚えているために、犯罪者を見つけやすくなります。

犯罪者はそのようなマンションは敬遠するでしょう。

2-3 整備された環境を作りやすい

コミュニケ―ションが希薄なマンションは、秩序が乱れがちです。共用部に物を出しっぱなしにする人がいたり、ゴミ収集所に分別しないでゴミを出す人がいたりすることが多いです。

住民同士のコミュニケーションが取れていれば、他人の目をさらに意識すること、協力意識が芽生えることなどにより、環境が整備されるケースが多くなります。

2.近所づきあいを上手にするポイントは

住民と仲良くするポイントは3つあります。当たり前のことですが、丁寧に行うことが大切です。

マンション

スイマー / PIXTA(ピクスタ)

1-1  挨拶を必ずする

当然のことですが通勤・通学時や帰宅時にエレベーターやエントランスで同じマンションの人に会うとき、老若男女問わず挨拶をすることが大切です。

気持ちよく、会うたびに挨拶をすれば、次第に顔見知りとなり、円満に関係性を築くことができます。

1-2  住民の噂話をしない

賃貸住宅とは異なり、分譲マンションは長く住む人が多い傾向にあります。

噂話などが原因で、いったん住民間で円滑にコミュニケーションを図れなくなると、ずっと居心地が悪くなる可能性があります。

あるマンションで住民たちがSNSのグループを作り、グループ内でメンバー以外の噂話をし、それが発覚してトラブルになったというケースがあります。

噂話はなるべくしないように心がけましょう。

1-3 引っ越しの際の挨拶は忘れない

引越してきた際は、上下階及び左右の住戸にあいさつを行うようにしましょう。

同じ生活音がするにしても、顔や家族構成などが分かっている家だと不思議とストレスが少なく、「お互い様」「仕方ない」と割り切れるものです。

3.まとめ

マンション 通路

ABC / PIXTA(ピクスタ)

とくに分譲マンションの場合、それぞれの住人が長期間住む可能性が高くなります。

そのために、近所付き合いは非常に大切なものとなりますので、マンションの住人や管理人と積極的にコミュニケーションをとるようにしましょう。

住人同士の面識があると、 会議などの際に話がまとまりやすく、見知らぬ人がマンション内に立ち入ったときなど、情報共有ができ、犯罪抑止効果があります。

住民同士の付き合い方は、自分たちの暮らしやすさに反映されるのです。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

S造、RC造、SRC造。マンション構造のメリット・デメリット

マンションの構造は、おもに鉄筋コンクリート造(RC造)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄骨造(S造)の3つがあります。

構造の違いによって、マンションの耐震性や耐火性・防音性が異なってくるため、建物の構造はマンション選びの際、欠かせない知識となります。

1. S造、RC造、SRC造とは?

分譲マンションで採用されている構造それぞれの特徴を見てみましょう。

マンション建設

ABC / PIXTA(ピクスタ)

1-1 鉄骨造(S造)

鉄骨造とは、柱や梁などの建物の基盤となる骨組みに鉄骨を用いてつくられる構造です。

地震による力が建物に加わったとき、鉄骨は変形し、地震のエネルギーを吸収してくれるため、耐震性に優れているといわれています(これを弾性といいます)。

また、ほかの工法に比べ建築コストを低く抑えることができ、工期も短くて済みます。

1-2 鉄筋コンクリート造(RC造)

分譲マンションの構造として最も多く採用されているのが鉄筋コンクリート造。

最初に鉄筋で形をつくり、組んだ周りを型枠で囲んでコンクリートを流し込みます。

鉄筋とコンクリートを組み合わせることによって、それぞれの短所をカバーし、長所をより生かすことを考えた構造です。

耐震性が高く、耐熱性や防音性にも優れています。

超高層マンションには、以前はRCよりもより耐久性のある、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)が多く採用されていました。

しかし、コンクリートの性能向上により、近年では、RC造の超高層マンションも多くみられるようになりました。

1-3 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

SRC造は、鉄筋コンクリート構造と鉄骨を組み合わせた物です。

鉄骨で骨組みをつくり、その周りに鉄筋を配置してコンクリ―トを打ち込んでいきます。

RC造以上に耐久性があるのが特徴ですが、建築コストはRC造よりも高くなります。

2.耐火性・耐震性・遮音性・コストは?

マンション

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

マンションの構造を大まかに理解できたかと思いますが、では一体どのマンションがおすすめなのでしょうか。

耐火性・耐震性・遮音性・コストの各観点からどの構造が優れているかを調べてみましょう。

2-1 耐火性

RC造とSRC造は、使用する主材料のコンクリートが不燃性のため、非常に高い耐火性を備えています。

それに対し、S造に使用する鉄骨は熱が加わると変形する可能性がありますが、耐火材で覆うことで、弱点をカバーする仕組みになっていることが多いようです。

2-2 耐震性

国内の建物は、1981年に「新耐震基準」が採用されていますが、それ以降に建てられたマンションは、どの工法でも震度6程度の地震に耐えるようになっています。

地震の際は倒壊リスクのほかに、「建物の揺れ」によるリスクにも注意することが必要ですが、揺れに関しては構造よりも地盤性質を考慮した免震または制震構造がとられているかが重要になってきます。

2-3 遮音性

コンクリートには遮音効果があるために、S造よりもRC造とSRC造が優れています。

S造の場合は間仕切り壁の仕様によっては音漏れする可能性がありますが、近年では遮音性に配慮した仕様の間仕切壁もあるため、それらを採用していれば、遮音性は期待できます。

2-4 コスト

建築コストがかからないのはS造です。RC造とSRC造を比べた場合は、RC造の方が建築コストはかかりません。

SRC造は、鉄筋コンクリートのほかに鉄骨の材料費がかかるからです。

3.特徴を踏まえたマンション選びを

マンション建設

むらーぴー / PIXTA(ピクスタ)

このように、構造によってさまざまなメリット・デメリットがあるため、一概にどの構造が優れていると判断するのは難しいでしょう。

住宅の良し悪しは、構造に加えて、コンクリートの質や基本的な設計なども影響します。

物件を選ぶときは色々な角度からチェックすることが必要です。

Source: 日刊住まい

自主管理のマンションは、買わない方がいい?

マンションの管理状況の良し悪しは、入居後の生活に大きな影響を及ぼすために、購入の判断材料としても重視すべきところです。

マンションの管理業務は広範囲なうえ、専門的な知識も必要となるために、管理会社に委託しているマンションが大半です。

しかし、中には管理会社に委託しない自主管理のマンションも存在しています。

マンションの自主管理とは何か、そのメリットやデメリットは何かをご紹介します。

1. マンションの自主管理とは

分譲マンションは「建物の区分所有等に関する法律(=区分所有法)」に基づいて管理・運営されています。

すべての区分所有者は管理組合の組合員となり、管理組合は分譲マンションの敷地や共用部分について管理する責任があります。

エレベーター

K.D.P / PIXTA(ピクスタ)

 

1-1 分譲マンションの管理形態は3つある

分譲マンションの管理形態には

  • 管理会社に管理業務の全部を委託する「全部委託」
  • 管理業務の一部を委託する「一部委託」
  • 管理業務を委託せず住民自らが管理する「自主管理」

の3つがあります。自主管理とは管理業務をすべて区分所有者が行う形態のことをいいます。

1-2 管理会社に委託するケースが増加している

国土交通省による「平成30年度マンション総合調査」によれば、「管理業務のすべてを管理業者に委託」している割合は74.1%、「管理業務のすべてを管理組合で行っている」割合は、6.8%となっています。

管理業務の内容は多岐にわたり、国土交通省の定めたマンション標準管理規約だけでも、管理業務の内容は共用部分の保守・修繕、修繕積立金の会計業務、長期修繕計画の作成および変更など17項目にも及びます。

そのため、住民だけで管理するには限界があり、管理会社に委託するケースが増えてきているのです。

2. 自主管理のメリットと購入時の注意点

購入したいマンションが自主管理だった場合は、メリットとデメリットを把握したうえで購入するかどうかを決めるべきです。

マンション

ABC / PIXTA(ピクスタ)

2-1 自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリットは「管理業務費用が削減できる」「区分所有者の運営意識が高められる」という点です。

委託管理費が不要になるため、管理費を安くすることが可能になります。

また、自分たちで管理・運営しなければならない、という当事者意識が高まれば、コミュニティも活性化され、よりよい住環境が形成されます。

デメリットは、マンションの専門家ではなく一般住民が運営するために、どうしても「管理の質」が落ちてしまうことです。

また、理事長が変わると運営方針が変わる、リーダーシップがとれずに話がまとまらないなど、構成員の質により組合自体が機能しない恐れがあります。

2-2 購入時のチェックポイントは?

大規模修繕

ABC / PIXTA(ピクスタ)

自主管理の場合、そのような管理が行われているのか、実際に現地に行って建物の状況などを自分の目で確認することが大切です。

マンションの敷地内を一通り回って清掃の状況などをチェックしましょう。

とくに集合ポストやエレベーター周り、ごみ置き場などは念入りにチェックしましょう。

エントランスホールなどに設置されている掲示板を見ると、マンション内でどんな問題が発生しているかが分かりますので、こちらも確認すべきです。

建物の劣化部分や補修状況も確認が必要です。基礎や外壁、廊下などに複数のひび割れやはがれなどがないか、手摺に錆などがないかをチェックしましょう。

過去の修繕状況や今後の修繕予定などを不動産会社や売主に問い合わせて照合するのも有効です。

劣化箇所や不具合が長期間放置されている、今後も修繕の予定が立っていない、ということがあったら、購入を見送った方がいいかもしれません。

基本的な管理規約や使用細則はもちろんですが「重要事項に関する調査報告書」も確認しましょう。

管理組合の管理体制、管理費や修繕積立金の積立や滞納状況、大規模修繕の実施状況や長期修繕計画などを知ることができるからです。

運営体制や計画があっても実際にそのとおりになっていないと意味はありません。

計画通りに修繕されているか、滞納問題がどの程度解決されていれているか確認をしましょう。

自主管理のマンション物件は購入前の念入りなチェックが大事

大規模修繕

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自主管理を行っているマンションは、そう多くはありませんが、自分が購入したいと思ったマンションが自主管理の物件であったら、管理委託されているマンションよりも、一層慎重に調査を行いましょう。

自主管理物件の管理状況が一概に良くないわけではありませんが、住民になるということは、自分も管理・運営に積極的に加わるということを意味します。

入居後の生活のことも考えて判断することが大切です。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士/一般社団法人家族信託普及協会®会員 吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

マンションに奇妙なマークや不審者が!安全に自分を守るには?

自分の住んでいるマンションで、入居者ではない不審な人を見かけたことはありませんか。

マンションには大勢の人が出入りする関係上、不審者が侵入する可能性もあります。

今回は、不審者と遭遇した場合の対処法と不審者を遠ざけるための対策をご紹介します。

1.マンションで不審者やおかしなマークを見かけたらすぐに対応を

不審者を見かけたら、ためらわずに警察に通報しましょう。

警察

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1-1 不審者の情報を警察の記録に残すことが大事

家に不審者がやってきた時は、即座に警察に通報するべきです。

警察を呼ぶことは、時間がかかる、個人情報を話さなくてはならないなど、マイナス面が多いかもしれませんが、マンションに不審者がいるという認識を警察に持ってもらうことが大切となるからです。

警察に通報を行ったあとは、管理組合にも報告し、情報を共有しましょう。掲示板に注意文を掲示してもらう事も有効です。

1-2 奇妙なマークは不審者のマーキング?

スマホで撮影

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マンションの中におかしなマークや落書きがあったら要注意です。

部屋のドア周辺に小さく書かれているマークは、不審者のマーキングであることがあります。

「女性の1人暮らし」「昼間は家にいない」などの意味を持たせ、後で訪れたときに分かるようにするのです。

複数の不審者がマークや落書きによって情報を共有している場合もあります。

不審なマークや落書きを見つけたら、写真を撮っておき、すぐに消しましょう。管理組合または管理会社にも報告をしましょう。

2.不審者を遠ざけるために

防犯対策は「対象物の強化・回避」「監視性の確保」「接近の制御」「領域性の確保」の4つの観点から行うのが理想的です。

防犯カメラ

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2-1 対象物の強化・回避

マンションが犯罪の対象とならないような設備にすることを「対象物の強化・回避」といいます。

窓ガラスを防犯ガラスにする、玄関をオートロックにするなどが効果的です。

一般的に、侵入に約5分以上かかると不審者は侵入を諦める傾向があると言われています。

2-2 監視性の確保

不審者は、誰かに見られているかもしれない場所では、対象物に近づくことを避けるので、明るい、死角の少ないマンションにすべきです。

死角となる場所がある場合は、監視カメラを設置する、暗い場所にはLEDなどの明るい照明があると良いでしょう。

マンションの住人が意識を変えて、不審者がいないか監視することも大切です。

2-3 接近の制御

これは、対象物の強化・回避と同じように、不審者をマンションに近づけさせないためにする行動です。

マンションの出入り口を可能な限り少なくする、防犯用のフェンスを設置する、居住者が出入りするとき以外はなるべく入り口を閉めておくなどすると良いでしょう。

2-4 領域性の確保

心理的にも物理的にも不審者が侵入しにくい環境を作っていくことも大切です。

そのためには、マンションの住民同士が積極的にコミュニケーションをとる、近隣住民とのコミュニティを作るなどを行い、不審者にすぐに気づけるような環境を整えましょう。

3.まとめ

注意喚起

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秋や冬は不審者の中でも、とくに空き巣被害が増える傾向にあります。

日没時刻が早まり空き巣が活動しやすい、秋は行楽シーズンで自宅を留守にする人が多い、冬はクリスマスや正月などのイベントシーズンがあるので、現金を自宅に置く家が多いなどが、その理由としてあげられます。

これからのシーズンはとくに注意が必要です。自分には関係がないこととは思わずに、不審者に合ったときのことを想定して万が一の時に備えましょう。

Source: 日刊住まい

売れ残った新築マンションは「買い」なの?

新築の分譲マンションは必ずしもすべて完売するというわけではありません。

売れ残った物件は、販売会社も何とか売却したいと思っているでしょう。

売れ残ったマンションに魅力を感じない人は少なくないと思いますが、実は、大変お得で、メリットが多い場合も。

今回は、売れ残った新築マンションの魅力のほか、値引き交渉の方法をお教えします。

1.売れ残ったマンションの魅力とは?

売れ残り新築マンションを積極的に狙ったほうがお得なケースが多くあります。その理由は、以下のようなものです。

モデルルーム

adigosts / PIXTA(ピクスタ)

1-1 近隣住人を把握できる

マンションが未完成の時は、周りにどんな人が住んでいるかは分かりません。

実際に入居してから初めて隣の人の様子や、マンション全体の雰囲気が分かります。

完成していてほかの入居者が住んでいる状態であれば、事前にどのような人が住んでいるかを確認できます。

終の住処となるかもしれないマンションについて、あらかじめ住人の情報が分かるのは、非常に大きなメリットです。

1-2 マンションの管理状態を確認できる

エントランス

sora / PIXTA(ピクスタ)

完成前から購入していた場合は、実物がないので、完成後に想像と違っていた、という場合が少なくありません。

すでにマンションが建っていたら、エントランスや共用部のイメージ、エレベーターの使い勝手などが自分に合っているかが分かります。

また、セキュリティがどの位万全なのかも実際に体験することができます。

売れ残ったマンションには、購入の判断材料がたくさんあるのです。

1-3 住宅ローン金利が確定し、返済計画が立てやすい

新築マンションを購入する際に金利が確定するのは、マンションの完成時です。

もし、完成に1年以上かかるなら、金利が確定するのも1年以上先となります。

その間に金利が上昇するリスクがないとも言い切れません。

売れ残り物件なら現在の金利が適用されるので、自分が借り入れる金利がいくらかが確定し、安心です。将来的な返済計画も立てやすくなります。

2.売れ残りマンションは値引きできる?

売れ残りマンションは、値引きされない価格で契約した入居者もいるため、基本的に大々的に値引きして販売しているわけではありません。

しかし、交渉次第では値引きに応じてくれるケースが少なくありません。

リビング

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2-1 値引きしてもらえるのはこんな物件

建物内モデルルームや家具付き、即入居可能といった条件付きのマンションは、値引きしてもらえる可能性が高くなります。

販売会社が条件を付けるということは、早く売りたいという意向があるからです。

また、売れ残りの期間が長引くほど値引きの可能性は高まります。

売れ残りマンションは購入者にとって新古品ととらえられやすいため、販売会社は早く売りたいと思っているからです。

大手の分譲会社が、売れ残りの物件を中小の不動産会社に販売委託することがありますが、そのほうが値引き交渉に応じやすいという傾向にありますので、これを狙うのもひとつの方法です。

2-2 マンションの値引きをしてもらいやすい時期とは

売れ残っている新築マンションが値引きされやすい時期は、ある程度決まっています。それを狙って値引き交渉を行うべきです。

・販売会社の決算期(主に2~3月)

この時期は、販売会社の業績を少しでも上げようと、値引き交渉に応じることが予想されます。

ただし3月に決算をする会社の場合、購入側のローン審査手続きがあるため、2月末ぐらいまでが大幅に値引きしてくれる時期なので注意しましょう。

・残戸数が2~3戸になったとき

マンションを販売する際は、内見のための体制を整える、広告を出すなどの経費がかかりますが、残戸数が2〜3戸の販売であると赤字になってしまう場合があります。

そのような事情から、販売会社は残戸数が2~3戸になったとき、大きく値下げをしても販売したいと思い、大きな値引き交渉に応じてくれる可能性があります。

3.まとめ

マンション

YNS / PIXTA(ピクスタ)

新築マンションで売れ残っている場合は、値引きされた価格で購入できる可能性が高く、周辺環境を確認することができるなどのメリットが多くあります。

ただし、マンションが売れ残るのは、デベロッパーが無名だからなのか、日当たりが悪いからなのか、その理由を調べておくべきです。

売れ残っている原因を把握し、自分たちにとってデメリットがそれほど気にならなければ、売れ残りマンションは大変お得な物件です。

Source: 日刊住まい

マンション購入のよくある失敗事例から学ぶ、チェックポイント4つ

マンション購入は大きな買い物。だからこそ失敗したくないものです。
ここでは、新築・中古マンション購入でよくある失敗事例をご紹介します。

これから購入を検討される方は、購入後に失敗がないよう自分のチェック項目に落ち度はないか、確認してみて下さい。

1.マンション購入の失敗事例

マンション

PHOTO NAOKI / PIXTA(ピクスタ)

まずは、よくある失敗事例を紹介します。

1-1 相場を知らずにマンションを買ってしまう

モデルルームの見学に行くと、家具や家電もおしゃれで、設備もハイグレードのものがあり、舞い上がってしまうので注意が必要です。

無理をして購入し、数年間住み続けて査定してもらうと、年数が経っているために設備があまり評価されず、予想よりも低い査定価格を付けられてしまうことがあります。

とくに売主が投資目的のマンションは、高く売り抜こうと考えられて値付けされていますので、相場が高めの場合が多いです。

マンション購入時は、相場価格を確認するようにしましょう。
また、マンション見学時は舞い上がってしまう人が多いので、気持ちが落ち着いた状態で購入を決めましょう。
 

1-2 購入してすぐ自費でガス給湯器の交換を行う

ガス給湯器

ABC / PIXTA(ピクスタ)

中古のマンションを購入し、入居してすぐにガス給湯器の具合が発生するケースが多くあります。

配管から水漏れし、のちに完全にお湯が出なくなる、といった原状が起こります。
このような状況の場合、給湯器が寿命なので交換が必要になります。
交換費用は数十万かかるケースも少なくありません。

引き渡しの後になると、ほとんどが買い主負担になり、思わぬ費用がかかってしまいます。

ガス給湯器の寿命は案外短く、10~15年程度と言われていますので、中古住宅を購入する場合は、入居後、すぐに壊れてしまう可能性が大きいのです。

引き渡し前に、ガス会社に点検を行ってもらうよう、不動産会社を通じて売主に頼み、壊れそうだったら交換も含めメンテナンスしてもらうよう交渉しましょう。
 

1-3 固定資産税が思いのほか高い

中古マンションでも固定資産税が高い場合があるので、確認が必要です。

築20年ほどで閑静な場所にあり、敷地が広々としたとある中古マンションを例として挙げます。

植栽

PIXTOKYO / PIXTA(ピクスタ)

その中古マンションはエントランスからロビーまで綺麗な植え込みがあり、そのエリアでは珍しい平置き駐車場が敷地内にあります。
この物件の固定資産税がびっくりするほど高かった、という例があります。

好立地で敷地が広々としているマンションは、同じ場所に建っている敷地が狭いマンションに比べて固定資産税評価額が高くなります。

また、ゆったりとした間取りを希望して専有部分の平米数が広い物件を選べば、建物の固定資産税も持ち分に比例して高くなります。

固定資産税の金額はマンションの販売価格と相関関係はありません。条件によっては思いのほか高くなる場合がありますので注意しましょう。
 

1-4 規約で事業用の使用を禁止されていた

エステサロン

YUMIK / PIXTA(ピクスタ)

子どもが大きくなって独立した後、住居として購入したマンションの一室でエステサロンを開業したところ、営業しないようにと管理組合から注意を受けたケースがあります。

このマンションでは「規約に事業用での使用は禁止する」と書かれていたのです。

管理規約や重要事項説明書をよく読まないと、このようなトラブルが発生します。

この人は仕方なく、ほかに店舗を借りて営業することになり、予想外の出費がかかってしまいました。

2.失敗事例から学べることは

マンション

YNS / PIXTA(ピクスタ)

上記の失敗事例を見ると、以下のことに注意しなくてはならないことが分かります。

2-1 価格の相場をチェックする

物件を購入するときに、相場をよく調査せずにモデルルームや物件を見学するのはやめましょう。

物件を見るとつい気持ちが高ぶり、価格のことを忘れてしまうからです。

予めマンションの坪単価を確認する、周辺で販売されているマンションの相場と比べて高いのかどうかチェックしてから見学するべきです。
 

2-2 入居後、定期的に支払う費用の確認をする

マンションの価格にばかり気を取られて固定資産税の金額や、修繕積立金、管理費、駐車場料金など定期的に払う費用のことを忘れてしまう人がいます。

住宅ローンを月の支払い可能額ギリギリまで組んでしまうと、これらの費用が加算されるため、家計が苦しくなってしまいます。

定期的に出ていく費用の確認は、ローンを組む前に把握しておく必要があります。
 

2-3 購入を決めたら設備のチェックを必ず行う

とくに中古マンションを見学する際、間取りや収納はチェックしますが、設備が壊れていないかどうか確認しない人は案外多いものです。

引き渡しが終わってから「壊れていて使えない」と連絡したとき、売主さんが費用を出してくれないときもあります。

直してくれることもありますが、入居してからの修理は、現場に立ち会わなければならなかったり、家具を移動させる必要たりする必要もあるので、何かと手間がかかります。

見学時に設備名を書いた一覧表を持参し、1つずつチェックして、修理はどちらの負担かをはっきりさせてから申し込みすることをおすすめします。
 

2-4 契約書、重要事項説明書、マンション規約は念入りに読む

ペット

YAMATO / PIXTA(ピクスタ)

契約前に重要事項説明書とマンション規約をしっかりと読みましょう。

重要事項説明書には、マンションの設備のことも記載されています。
使用できない設備があるかどうかも記載されいるかチェックします。

マンションの規約に書かれていることは実生活に直結していることが多いです。
ピアノなどの楽器は何時まで演奏可能か、飼って良いペットの大きさに制限があるかなど、細かく書かれていることが多いです。

自分の生活をイメージしながら確認すると実生活とのズレが少なくなります。

3.まとめ

リビング

chomnancoffee / PIXTA(ピクスタ)

ウェブサイトなどにもマンション購入時の失敗事例はたくさん掲載されているので、読んでおくことをお勧めします。
自分にとって盲点になっていることに気づくことができるからです。

マンション購入時は、そうしたことを頭に入れて、1つ1つ丁寧に手続きを進めていくべきです。

Source: 日刊住まい