共働き夫婦の住宅ローン:お得な選び方は?4タイプのメリットデメリットを解説

共働き夫婦の住宅ローンの選び方

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共働き夫婦がマイホームを購入するとき、住宅ローンの選択肢は大きく分けて4つ。それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分たちの年収やライフプランを加味して選ぶことが大事です。

今回は、FP2級の資格を持つ海田幹子さんに、それぞれの住宅ローンの特徴やメリット・デメリット、共働き夫婦のローンの選び方について教えてもらいました。

住宅ローンは4種類。夫婦でライフプランを話し合って契約を

住宅ローンは大きく分けて「単独ローン」「ペアローン」「連帯債務」「連帯保証」の4種類があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。

共働き夫婦の住宅ローンを表で比較

①単独ローン ②ペアローン 収入合算
③連帯債務 ④連帯保証
特徴 1つのローンに
1人の債務者
夫婦が別々に
ローンを組む
1人は債務者
1人は連帯債務者になる
(返済義務は平等にある)
1人は債務者
1人は連帯保証人になる
(債務者の返済不能時に返済義務を負う)
住宅ローン減税
すまい給付金
債務者1人分 夫婦2人分 夫婦2人分 債務者1人分
事務手数料などの
諸費用
債務者1人分 夫婦2人分 債務者1人分 債務者1人分
団体信用生命保険の適用 ローン残金が全額免除 死亡した人のローン残金のみ免除 債務者の死亡時は全額免除
連帯債務者の死亡時は契約内容による
債務者の死亡時は全額免除
連帯保証人の死亡時は免除なし

※債務者とは…この場合ローンの支払い義務を負う人

※住宅ローン減税(住宅ローン控除)とは…正式名称は「住宅借入金等特別控除」。要件を満たしている住宅ローン利用者が、年間最大40万円の所得税の控除を受けられる制度

※すまい給付金…住宅ローン利用者で、一定要件を満たした人に最大30万円が付与される制度。住宅取得者の収入または持分割合によって給付額が決まる

ペアローンと収入合算(連帯債務・連帯保証)は、妊娠・出産・育児休暇後も夫婦共に再び働くことが前提で組むべきローンです。現在の年収ベースで最大値のローンを組んでしまうと、育休後に復帰できなかったり離職をしたりする場合に、支払いが厳しくなってしまうかもしれません
住宅ローンは、夫婦で今後のライフプランをしっかり話し合った上で契約することが大切です。

単独ローンでは希望額を借入できない可能性が

共働きが多くない時代は、働き手である夫の名義で組む単独ローンが主流でした。共働夫婦の場合でも、このタイプのローンを組むメリットはあります。

住宅ローン契約者の配偶者に収入を別のことにお金を使えるからです。ですから子どもの教育費や車の購入費など、住宅以外に必要なお金を貯めたい場合にはよい選択といえるでしょう。また、働き続ける予定だった配偶者が産休や育休、病気で離職するようなことがあっても、返済に差し支えることはありません。

ただしこのタイプのローンだと住宅ローンの収入審査が申込者1人分の収入だけになるので、希望金額を借り入れできない可能性があることです。
共働き夫婦ならペアローンや収入合算のローンで、もっと多くの金額を借り入れることも可能です。では、さっそくこれらのローンのメリット・デメリットを解説します。

ペアローンの特徴とメリット・デメリット

ペアローンのイメージ

ペアローンとは、夫婦が別々のローンを組み、それぞれが連帯保証人になる住宅ローンです。
ローンを2本組むため、住宅ローン減税やすまい給付金が2本分受け取れるのがメリット。しかし、事務手数料などの諸費用は2本分かかるといったデメリットもあります。

連帯債務の特徴とメリット・デメリット

連帯債務のイメージ

収入合算という住宅ローンの種類の中に連帯債務があります。収入合算とは、夫婦の収入を合わせてローンを借りる方法です。借入金額は収入を基に決定されるので、収入合算をすることで単独ローンよりも総額で大きな金額の住宅ローンを組むことが可能です。

連帯債務は、1人が債務者、1人が連帯債務者となり、1本の住宅ローンを契約するのが特徴です。連帯債務者にも返済義務が平等にあるため、住宅ローン減税とすまい給付金は2人分受け取れます。またローン契約は1本なので事務手数料などの諸費用は1本分で済むところがメリット。
一方デメリットは、対応できる金融機関がフラット35や民間ローンの一部に限られるため、選択肢の幅が狭い点にあります。

※フラット35とは…住宅金融支援機構が民間金融機関と共同で提供している長期固定金利住宅ローンのこと

連帯保証の特徴とメリット・デメリット

連帯保証のイメージ

収入合算の中の連帯保証は、1人が債務者、1人が連帯保証人になり、1本の住宅ローンを契約するのが特徴です。連帯保証人は、債務者が返済できなくなった場合、ローンを支払う義務があります。

連帯保証は、取り扱う金融機関が多いため、好きな住宅ローンを選べ、住宅ローン契約の事務手数料などは1本分で済むところがメリットです。

一方、連帯保証人は住宅ローン減税やすまい給付金が適用外で、団体信用生命保険にも加入できない点がデメリットといえるでしょう。

安心感、金利重視、経費を抑える…何を重視するかで選択を

「ペアローン」「連帯債務」「連帯保証」それぞれに一長一短あることが分かりました。では、どう選べばよいのでしょうか?夫婦の要望に合わせたおすすめの住宅ローンを紹介します。

安心感と費用面のメリットを享受したいなら連帯債務

諸費用が少なく、控除や給付金が手厚いのは連帯債務です。通常の連帯債務では、連帯債務人に団体信用生命保険はついていませんが、フラット35の「デュエット」なら、借入金利を年0.18%上乗せで夫婦2人共が保証対象になります。
団体信用生命保険が2人分で、全期間固定金利という安心感と費用面のメリットを享受したい人におすすめです。

低金利重視!ローンの負担を2人で分け合いたいならペアローン

選べる金融機関の幅が広いので、「できる限り低金利がよい!」という人はペアローンがよいでしょう。諸費用は2本分かかってしまいますが、その分住宅ローン減税とすまい給付金の恩恵を2人分得ることができます。
また、住宅ローンの負担を2人で分け合って頑張りたいという人が、2本立てのペアローンを選ぶことも間違いではありません。

諸費用を抑えて低金利で借りたい人は連帯保証

節税面は心もとない連帯保証ですが、借入金額は高くして諸費用を抑えたい人、低金利な金融機関を選びたい人には向いています。連帯保証の連帯保証人は、団体信用生命保険に加入することができないので、万が一のために生命保険などで対策を取ることをおすすめします。

どの住宅ローンがお得になるかは、希望する物件の価格や夫婦の年収、ライフプランなどで変わります。それぞれの住宅ローンの特徴を理解し、お得に組めるローンを選ぶことが大事です。迷ったときは専門家の手も借りてみましょう。

●教えてくれた人/海田幹子
ファイナンシャルプランナー2級の資格を持つwebライター。ライフプランニングや住宅ローン、資産運用などお金にまつわる内容を多数執筆。私生活では2児の母

Source: 日刊住まい

住宅ローンの選び方:民間・公的・フラット35の基礎知識とポイント

銀行、JA、ローン専門会社…。ひと口に住宅ローンといっても、借入先は多種多様。何をどう選んでいいか迷ってしまうほどです。できるだけ賢くおトクに利用するためにも、どんなものがあるのか、それぞれの特徴をきちんと押さえておきましょう。

【民間融資】人に対して融資を実行。勤続年数などが審査対象に

住宅ローンのイメージ

CORA / PIXTA(ピクスタ)

銀行などの民間融資は、いわば人に対して行う融資で、安定した職業(勤続3年以上が目安)や収入、借金の有無などの審査が行われます。借金に関しては、クレジットカードの借入限度額まで負債と見なされることを知っておきましょう。

住宅ローンは、店頭金利ではなく、実際には金利優遇キャンペーンの利用が多い模様。金利優遇の条件は、給与振り込みや光熱費引き落としの口座開設などが必須です。

金利優遇商品は、優遇幅が大きい代わりに比較的短期間のローン(固定金利選択型)と、優遇幅は小さいものの長期間借りられるローン(固定金利型)があります。借入期間中に貯蓄ができて繰り上げ返済に回せる人は前者、家計にそれほど余裕のない人は後者を選ぶといいでしょう。

融資先選びはこんなところもポイントに!

Point 1:金利だけでなく保証料などにも注目を

保証料や事務手数料も要チェック。保証料は借入金3000万円・35年返済で60万円前後。金利はやや高くても保証料不要の銀行もあり、比較が必要です。事務手数料も金額に差があるのでよく調べましょう。

Point 2:ネット銀行だと比較的低金利!

ネット銀行は実店舗がないぶん経費がかからず、金利が低めで利用条件も割に緩やか。住信SBI ネット銀行の場合、事務手数料は高めですが、それを差し引いても変動金利0.44%はおトク(2020年10月現在)。

Point 3:繰り上げ返済の条件も押さえておこう!

繰り上げ返済は、返済できる最低額や手数料をチェック。「フラット35」は最低額100万円で手数料なし。銀行の場合、最低額は様々で、手数料はインターネットからだと無料に。

Point 4:ローンの見積もりは複数依頼しよう

住宅ローンの見積もりは、何も1社だけに絞る必要はなく、複数依頼して比較を。審査には約1 か月など時間がかかるので、なるべく早く、金利の低そうな複数の銀行にアタックしましょう。

【フラット35】比較的低金利の長期固定。誰でも利用しやすいのも利点

住宅ローンのイメージ

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「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン。機構が債権を買い取って証券化するシステムを取り、民間が長期固定金利の商品を出すことを支援しています。

このローンは「住宅」に対して行う融資といわれ、収入が少ない人でも要件を満たせば利用できるのが魅力。また比較的低金利で最長35年の固定金利を組めるのも利点です。2020年10月現在の金利は年1.30%(返済期間21年以上35年以下)。

融資を受けるためには、耐久性など一定基準をクリアすることが必要に。そのため、住宅の品質を確保できるのもメリットです。

融資に関する概要

  • 融資額
    建築費・購入費以内(100万円以上8000万円以下)。融資額が建築費・購入費の9割を超える場合は、金利が高く設定されます。
  • 利用できる人
    総返済負担額の基準が年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下の人。収入合算可(申込時年齢70歳未満)
  • 対象となる住宅
    ①延床面積70㎡以上(敷地面積不問)
    ②一定の技術基準に適合している住宅
    ③新築の場合、申し込み時において竣工から2年以内で未入居の家
  • 返済期間
    15年~35年(申込時60歳以上の場合は10年~)※返済期間20年以内の場合は金利が0.09%程度低くなります(2020年10月現在)。
  • 融資金利
    全期間固定金利(金利は融資機関で多少異なる)
  • 担保
    融資対象となる住宅およびその土地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定
  • 保証料
    不要
  • 繰り上げ返済
    インターネットサービス利用の場合は10万円以上、窓口利用の場合は100万円以上受け付け(手数料不要)
  • 申し込み窓口
    銀行・信用金庫など民間金融機関

さらに有利なフラット35Sも注目

フラット35よりも高い技術基準を満たした住宅に対して、借入金利を一定期間引き下げる制度が「フラット35S」。フラット35の記述基準に加えて、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について設けられた基準のうち、1 つ以上を満たすことが条件となります。

2020年10月現在の金利引き下げ幅は、フラット35の借り入れ金利から年-0.25%です(2021年3月31日までの申込受付分に適用)。

プランが2タイプあり、金利A プランは金利B プランに比べて基準が高く(例えばA プランは耐震等級3、B プランは耐震等級2以上など)、長期間低金利が適用されます。

  • フラット35S(金利Aプラン)…当初10年間-0.25%金利引き下げ(フラット35比)
  • フラット35S(金利Bプラン)…当初5年間-0.25%金利引き下げ(フラット35比)

【公的融資】低金利の「財形住宅融資」は会社員ならぜひ活用を

住宅ローンのイメージ

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公的融資には「財形住宅融資」と「自治体融資」があります。財形は会社員の特権で、会社に財形貯蓄制度があるならぜひ利用を。

魅力はその低金利。5年ごとに見直される変動金利で、年1.13%など(2020年10月現在)。財形貯蓄を1年以上続けていて貯蓄残高が50万円以上あれば、残高の10倍までの金額の融資を受けられ、最高4000万円と大型融資が実現可能(住宅取得価額の90%が限度)。

つまり、天引き貯蓄で頭金を400万円貯めれば、4000万円の融資が受けられます。

財形住宅融資のポイント

  • 金利…当初5年間1.13%(2020年10月適用分)
  • 返済期間…最長35年(中古住宅購入の場合は物件により25年または35年)
  • 融資の上限額…4000万円(財形貯蓄残高の10倍まで。住宅取得価額の90%が限度)

一方で、自治体融資は直接融資ではなく、民間住宅ローンの利子補給の形で行う場合が多いです。例えば埼玉県は子育て世代の住宅、親子の同居・近居用住宅の建築・購入に対して、県と提携している民間金融機関が、基準金利より低い金利で融資を行っています。

そのほか、エネルギー関連機器やエコ設備の導入に関しては、国や地方自治体からの補助金制度もあります。

住宅ローン選びは、普段からネットなどをよく見て、おトクな商品情報を得ることが肝心。金利の数字だけでなく利用条件も熟読して、比較検討してみてください。

※記載の内容はすべて執筆時点での情報です

●教えてくれた人/米村拓生
一級建築士、インテリアプランナー、住宅性能評価員。東海大学工学部建築学科卒。設計事務所「アトリエT+K」を主宰する

Source: 日刊住まい