二世帯リノベ「所有者は親、ローンを払うのは子」で注意すべきこと

マイホームを購入するときや、リフォームやリノベーションを行うときには、おそらく大抵の人がローンを組むことになると思います。ライターの小林ユリさんはリフォームのために初めてローンを組むことになり、不安を感じたそう。

ローンを組む際に浮上した疑問や解決策について話してもらいました。

浮上した不安な点は2つ

母親

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今回は二世帯同居のためのリフォームということで、もともとあった筆者の実家に手を加えます。家の所有権は100%母にあります。この家は7年前に母がキャッシュで購入。築年数は50余年で、購入後に解体、建て替えました。ローンはなし。土地、建物ともに母の持ち物です。

しかし今回リフォームをするにあたってローンを組むことになり、「筆者の夫1人でローンを組めるのか?」「現状では母の財産である家のリフォームのため、贈与税など何らかの税金は発生するのか?」という疑問が発生しました

自営業者はローンが組みにくいため、担保を提供

会社

Ushico / PIXTA(ピクスタ)

今回は1550万円のローンを組むことになりました。夫の年収は約500万円。正社員で勤続10年です。

一方、筆者はフリーランスなので、ローンを組む際の信用度は一般的には低いとされています。馴染みの整骨院を営む自営業の男性に聞いてみたところ、やはりローンの申し込みを一度断られたとか。借入金扱いになるため携帯端末の分割払いや、キャッシング機能付きのクレジットカードの解約などを行い、担保を提供することでなんとかローンを組めたそうです。

やはり自営業者にとって、ローン審査というのはかなり高い壁なのです。ここで夫婦ローンが現実的ではないという現実を突きつけられました。また、筆者の親は働いておらず、親子ローンという選択肢もありません。

ワークスペース

ひろこ / PIXTA(ピクスタ)

これらを踏まえた上で、家と土地の両方を担保とすることでローン審査を通すことにしました。

相談したファイナンシャルプランナーによれば、このとき、実際に借り入れをする金額よりも担保として提供するものの金額が上回っていればいるほど、すんなりと審査が通るとのことでした。幸い、筆者たちの場合はこの条件を満たしていましたので、審査通過までに時間がかかるようなことはありませんでした。

ただ、銀行によってはリフォームのために組むローンは500万円までなど、細かい規定がある場合もあるので事前調査は欠かさないようにしたほうが良さそうです。

夫婦

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リフォームをするにあたり、1550万円のローンを夫ひとりで組まなければならないという第一関門は無事クリアすることができました。こちらはひと安心ですが、一難さってまた一難。さて、次の懸念事項は「贈与税がかかるのではないか?」というものでした。

土地建物所有者は母、ローンは夫。建物を共有財産にして問題解決

計算

CORA / PIXTA(ピクスタ)

今回は母の家を夫がお金をかけてリフォームします。つまり、母の家の資産価値を母本人ではなく夫が上げることになりますから、贈与税がかかるのではないかという疑問が浮上したのです。

リフォーム完了まであと3か月弱。なにか手続きが必要なら急いだほうが良いかもしれないと思い、さっそく税理士に相談に行きました。

Q「母はリフォーム完了と同時に建物を夫との共有財産として登録し直すつもりでいますが、贈与税はかかりますか?」
A「それならば話は簡単です。リフォーム代金をご主人が負担すること自体は贈与に当たらないので、贈与税はかかりません。家の所有権を移転させる点については、贈与とみなされるので贈与税がかかってしまいます」

Q「具体的に、いつ、どの程度振り分ければ良いのでしょうか?」
A「今回の場合は大規模なリフォームなので建物登記も新たにし直す必要がありますね。ですので、建物の持分割合をローンの金額に合わせてお母様からご主人に移して申請をしましょう。そうすればお母様自身の財産に手を加えることになるため、贈与税はかかりません。登記をお願いする司法書士にも、その旨を伝えておくとスムーズですよ」

Q「建物の持分割合は自分でも計算できますか?」
A「専門的な知識が必要ですので、できれば税理士が算出するのが好ましいですね。登記済権利証(登記識別情報)をお持ちいただければ、そこから土地の法定価格をお調べして計算することができます。申請自体はリフォーム完成後の申請となりますので、慌てなくても大丈夫です」

一戸建て

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Q「土地の持分割合はどうなりますか?」
A「土地の持ち分のパーセンテージはそのままにしておきましょう。つまり、お母様が100%持っている状態です。こちらを下手にいじってしまうと、逆に親から子へと生前贈与をしたとみなされ、贈与税が発生してしまいます。生前贈与は死後贈与よりも贈与税が高くなるケースもあるので注意しなければなりません」

持分割合を動かすのは、実は大変なことだった

リフォーム

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今回は筆者の母が建物を共有財産として登録し直すという意向が前提としてあったので、税金面での話し合いは比較的スムーズに進んでいきました。しかし今回話をうかがった税理士によれば、こういうケースは比較的まれで、建物所有者が持分割合を譲ることを嫌がることも多いそう。自分の財産が少なくなるわけですから、見方を変えれば確かに受け入れ難いのかもしれません。

筆者のようなケースで問題になるのは、建物所有者が持分割合を動かすことを承諾してくれるかどうかでしょう。税金対策としてはここが最も大きな難関で、また論点となりそうです。

将来にわたってシコリを残さないためにもしっかりと話し合って、お互いが納得する形で慎重に話を進めるようにしなければなりませんね。

Source: 日刊住まい

住宅ローンは年収の○倍まで…はNG。資金計画でやるべき3ステップ

初めてのマイホーム探しでは、何から始めたらいいか戸惑う人も少なくありません。
まず最初にやっておかなければならない「資金計画」について、宅地建物取引士の高幡和也さんに解説してもらいましょう。

1番初めにやるのは「資金計画」

住宅展示場

ジャバ / PIXTA(ピクスタ)

人生の中でもっとも大きな買い物といえるマイホーム。その購入資金の調達方法や、住宅ローンを利用する場合の返済計画など、住まい探しや家づくりをする際に最初にやっておかなければならないのが「資金計画」です。

この資金計画がうまくいかなければ、せっかく自分好みの土地・建物が見つかってもそれを手に入れることができなかったり、頑張って手にしたマイホームを将来的に手放す事態に陥ってしまう可能性もあります。3つのステップに分けて詳しくご説明します。

ステップ1・返済額から借入額を算出

計算機

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資金計画を立てる場合、まずは「住宅ローン」をいくら借りて、どのように返済していくのかを決めましょう。
よく耳にするのは、「住宅ローンは年収の○倍にすべき」という言葉ですが、実はこれを目安とするのはお勧めできません。

そもそも、その世帯ごとに毎月の住宅費として支出できる金額には違いがあるものです。家族構成、居住エリア、ライフスタイル等によって家計の支出に違いが出るのは当然です。

一般的に住宅ローンは30年前後の長期間にわたり返済が続きますので、住宅ローンは「年収の○倍」を目安に組むのではなく、「自分が無理なく返済できる額」を優先しましょう。

無理なく返済できる額の目安として、現在支払っている家賃、毎月の収入から生活費を差し引いた余剰金(毎月貯蓄できる額など)等から、自分に合った額を算出してみます。

さまざまな金融機関のホームページでは、金利や借入期間などをもとにして毎月の返済額・借入可能額等を自動で計算・シミュレーションするサービスを無料で行っていますので、まずは「返済額から借入額を算出」されてみてはいかがでしょうか?

ステップ2・自己資金がどれくらい準備できるか確認

建売

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住宅ローン借入額の目安が算出できれば、次は自己資金がどれくらい準備できるかの確認です。

貯蓄のうち、マイホーム購入に充てられる額はいくらか、親などから援助を受けられる資金があるかなどを確認しましょう。

マイホーム購入には購入価格の他に諸費用がかかり、その目安は一般的に購入価格の7%~10%(土地付戸建の場合)といわれていますので、その分は自己資金または住宅ローンの借入でまかなわなければなりません。

つまり、「自己資金+住宅ローン借入額」から「購入時の諸費用」を差し引いたものが「購入できるマイホーム価格の上限」となります。くれぐれも諸費用の存在をお忘れなく!

この計算式が成り立つ価格帯のマイホームを選ぶことはもちろんですが、金融機関によってはマイホーム購入に必要な自己資金の割合(土地建物価格のうち、何割以上の自己資金が必要など)を定めているところもありますので事前に確認しておきましょう。

ステップ3・将来の資金計画

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資金計画のステップ1とステップ2が完了したら、あとは最後のステップ「将来の資金計画」です。

返済が長期にわたる住宅ローンを利用する場合、「いま支払える額」とともに「将来にわたって支払える額」についての検討も必要です。

家族構成の変化、教育費、老朽化していく建物のメンテナンス費など、家計の支出は時間の経過とともに変化していくことも考慮しながら、最終的な借入額の設定をしましょう。

また、勤務先企業の退職金制度(いつ・いくらもらえるか等)なども事前に調べて将来の資金計画に役立てましょう。

リビング

IYO / PIXTA(ピクスタ)

資金計画がある程度まとまったら、次はいよいよ本格的なマイホーム探しです。

自分や家族がマイホームに求める希望条件を整理し、「優先順位」を明確にして、後悔のないマイホーム探しを楽しみましょう!

【参考】

(公財)不動産流通推進センター 「不動産基礎知識:買うときに知っておきたいこと

Source: 日刊住まい

住宅ローンで後悔、不動産会社紹介の金融機関を選ぶ人が多数派に

住宅を購入する際、多くの人が利用するのが「住宅ローン」。大金を借り入れる住宅ローンは大きな決断のひとつですから、後悔はしたくないですよね。

今回は住宅ローンを借りた経験のある30歳以上の男女360名を対象に実施した「住宅ローン選びの後悔」についてのアンケート結果から浮き彫りになった、住宅ローンで後悔しないコツ3つをご紹介します。

2.5人に1人が住宅ローンで後悔! その理由とは

後悔する人

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調査を行ったのは、オンライン住宅ローンサービスを運営するMFSです。調査ではまず「住宅ローン選びで後悔していることはありますか」と尋ねました。すると、「ある」と答えたのは40.8%と約2.5人に1人という結果に。

後悔した人を年代別にみると、最も多かったのが「30代」で30.6%。次に「50代」が25.9%、「40代」が23.8%となりました。30代で初めてマイホームを購入または建てたという人が多いのかもしれません。

次に、住宅ローンで後悔したことがある人に「住宅ローン選びで後悔していることは何ですか(複数回答可)?」と尋ねると、1位は圧倒的に「もっと金利の低い金融機関を選べば良かった」(31.7%)。

次いで「違う金利タイプを選べば良かった」(20.3%)、「不動産会社に言われるがままに選んでしまった」(14.9%)、「返済期間をもっと短くすれば良かった」(10.4%)という結果でした。

ローンで後悔した人は「不動産会社の紹介」が多い

打ち合わせ

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ローンを組んでからもっといい金利の金融会社を見つけて「しまった!」と後悔することは多いようです。事前にしっかり下調べをして、最も良い選択肢をチョイスしたいものですね。

さて、ローンを組む際に不動産会社が紹介した金融機関のものをそのまま選んだ人も多いようで、その結果として後悔することになってしまったようです。

では、なぜ不動産会社が紹介した金融機関を選んでしまったのでしょうか? 後悔している人の場合、最多の回答は圧倒的に「自分の住宅ローン知識に自信がなかったから」(54.1%)。

次いで「住宅ローン手続きが面倒だったから」(42.4%)、「不動産会社の紹介先を選ぶのが当然だと思ったから」(24.7%)という結果でした。

住宅ローンで後悔しないコツとは?

住宅街

haku / PIXTA(ピクスタ)

アンケートの結果から、住宅ローンで後悔しないコツは次のようにまとめることができます。

自分で下調べをする

不動産会社にローン会社選びを一任した結果、後悔した人が多いようです。面倒でもまず自分で下調べをして、住宅ローンについて学んでおきましょう。

複数の選択肢を持つ

不動産会社に紹介されたローン会社だけでなく、自分で銀行を回ったり、インターネットで調べるなどして複数の選択肢があると金利などを比較できます。

返済条件について学習する

アンケートでは金利や返済期間、ボーナス払いなどについて後悔するケースも見られました。各社住宅ローンの返済条件をあらかじめリサーチしておきましょう。

これから住宅ローンを借りる予定の方は、すでにローンを借りた人の意見を参考にして、後悔のないようにしてくださいね!

【参考】
※ 2.5人に1人は住宅ローン選びで後悔している! 「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査結果を発表ーMFS

Source: 日刊住まい

住宅ローン破綻しないために競売、任売の仕組みを知ろう

せっかく手に入れたマイホームでも、住宅ローンの支払いが滞るとどうなると思いますか?
そう、任意売却や競売などになり、手放すことになってしまいます。

このようなことにならないためにも「もしもの時」にどうなるのかを知っておきたいものです。
そのうえで住宅ローン破綻しないためにはどうすればよいのか、ファイナンシャルプランナーで不動産会社に勤務する吉井希宥美さんに聞きました。

1.何か月滞納すると競売・差押えになるのか?

督促状

September / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを滞納し始めると、およそ1か月から3か月の間に、銀行から催告書や督促状が届きます。
ローン2~3か月分を支払わないままでいると、督促状の内容が住宅ローンの元金や遅延損害金などを一括返済してほしいという内容となります。
そして、銀行や保証会社から直接電話がかかってくるようになります。

返済しないと、早ければ6か月程度で競売にかけられてしまいます。

1-1 催告書と督促状の違い

催告書は督促状に比べて厳しいものではなく「○月○日までに遅延返済金と損害金の全額を返済してください」といった内容のとなります。

督促状は、何度も届く催告書の指示に従わないときに届きます。
銀行だけでなく、保証会社からも連絡がくるようになり、滞納分の一括返済ができれば競売は免れますが、返済できないと競売になりかねません。

銀行

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1-2 期限の利益の喪失通知

滞納から3~6か月が経過すると、「期限の利益の喪失通知」が届きます。

「期限の利益」とは、「毎月分割して住宅ローンを支払ってもいい」という約束を交わすことをいいます。住宅ローンを組むときローン利用者は、銀行とこの「期限の利益」を受けることができる契約をします。

支払いを行わないということは、契約を守らないということ。ですから銀行は、分割して支払う権利を無効にします。
これが「期限の利益の喪失」です。

1-3 滞納から半年で競売になる可能性もある

住宅ローン借入の際は、同時に、保証会社に加入しているケースがほとんどです。
借入れ者が返済を行わないと、保証会社が銀行に返済(代位弁済といいます)するため、今度は保証会社から滞納者へ返済の請求がきます。

そのままにしておくと、競売の申し立てが行われます。

2.競売ではどんなことがされるのか

競売物件情報

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保証会社から競売の申し立てがあると、「競売開始決定通知書」が届きます。これは競売の手続きが開始したこと、不動産を担保として差し押えたことを知らせるための書類です。

2-1 現況調査

競売の手続きが開始すると「現況調査」が行われます。裁判所の執行官と不動産の鑑定士が競売の対象となる不動産のことを調べに来ます。

自宅の状況について聞かれるほか、写真撮影、間取りの確認、周辺環境調査などが行われます。裁判所はたとえ留守であっても部屋に入る権利があります。

2-2 入札の開始

滞納から10~12か月頃に「期間入札決定通知書」が届きます。入札の開始日が決まり、その期間、不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込みます。

入札期間はおよそ1週間から1か月ほどです。入札はオークション形式で行われます。

3.任意売却

説明イメージ

Mills / PIXTA(ピクスタ)

先にお話ししたように、住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われて、金融機関は住宅ローンの全額を一括返済するよう求めてきます。
残債務(残りのローン)を一括で返済できない場合、自宅を強制的に売却し、その売却代金を借入金の返済にあてる方法として任意売却があります。

3-1 任意売却の意義

任意売却とは住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、任意売却専門の不動産業者に売却を任せる方法です。

売却代金を残債の返済に充て、返済しきれなかったときは、
・話し合いにより分割で支払えるようにしてもらう
・債務を圧縮してもらう
・免除してもらう
などします。

任意売却による返済金額は、通常、競売の落札金額よりも高くなるため、銀行や保証会社が任意売却を承認してくれるケースが少なくありません。
しかし、ローン返済できなかった事実が信用情報機関に登録されてしいまうというデメリットがあります。

3-2 任意売却のタイミング

任意売却は、理論的には、開札日の前日までであれば可能ですが、ローン不払いから半年以内に任意売却を成立させるのは、時間的にタイトです。
基本的にどの不動産会社でも任意売却を行うことは可能ですが、時間が限られているので経験の豊富な不動産会社を選ぶべきでしょう。

4. 住宅ローン破綻してしまう理由は?

計算機

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住宅ローン破綻をしてしまった人のなかで、住宅を購入する時すでに「自分が破綻するかもしれない」と思っていた人はいないでしょう。破綻するのは、次のような状況にある人が多いように思います。

4-1 支払いにおける見通しが甘い

「ローン借り入れ当時夫婦で働いていたが、妻が専業主婦になり世帯収入が減ってしまった」「家賃と同じローンの支払額だから返済できるだろうと借入した」など

4-2 予想外のことが身のまわりで起こった

「会社が倒産した」「リストラにあった」など

4-3 自己資金なしで購入した

「低金利の時に変動金利で借入したが、金利が上がった」など

5.まとめ

住宅街

ino masa / PIXTA(ピクスタ)

破綻しないためには、目先の金利に惑わされず、適度な自己資金を頭金に充て、適正な期間でローンを組むことが必要です。上記のようなこと頭に入れて、住宅ローン破綻をしないようなローンの組み方をしましょう。

宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー(AFP)/家族信託コーディネーター®吉井希宥美

Source: 日刊住まい

住宅ローン借り換えでメリットのある人は?健康状態にも注意を

最近の住宅ローンの金利は、ひと昔前に比べると考えられないような低金利になっているため、住宅ローンの借り換えを検討している人も多いのではないでしょうか。

しかし、ローンの借り換えをしたからといって、必ずしも返済が楽になるとは限りません。

今回は、住宅ローン借り換えの際の注意点に焦点を当てていきます。

1.借り換えてメリットがある人は?

家

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借り換えには諸経費がかかるため、次の条件を満たす人にメリットがあると言われています。

1-1 金利が安い、返済期間が長い、借入の残金が多い

諸経費を考慮しても借り換えるとメリットがある人は、次の要件を備えている人だと一般的に言われています。

  • 現在借りているローンの金利よりも1%以上低い
  • 返済期間が残り10年以上ある
  • 借入れ金額が1000万円以上残っている

1-2 変動金利か期間選択型固定金利を使っている

金利差がなくてもメリットのある借り換えもあります。それは、金利上昇リスクに備えるための借り換えです。

変動金利または期間選択型固定金利を使っている人が、今後返済額が上昇しないよう全期間固定金利に借り換える場合は、金利が下がることで、返済総額が少なくなります。

2.借り換えの注意点

借り換えをする際に、注意しなければならない点は以下の通りです。

2-1 借り換えの際のランニングコストに注意

借り換え時には諸経費を考慮しなくてはなりません。

諸経費は金融機関ごとに異なりますが、おもに「保証料」「事務手数料」「登記費用」があります。

諸経費は、当初支払うタイプと、金利を上乗せするタイプの2通りあります。

また、保証料がかかる住宅ローンでは、支払い方法が「前払一括型」と「金利上乗せ型」があり、上乗せする金利は0.2%程度かかります。

支払総額が以前よりも上がらないようチェックが必要です。

2-2 給与が増える転職でも審査で不利なことがある

ビジネスマン

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新たな借入れ先でも住宅ローン審査が行われ、2~3年の勤続、年収300万円程度が一般的な借り入れの条件となることが多いです。

そのため、借り換えの前に転職をしたり、たまたま業績悪化で給与が減額されたりすると、審査が通らない可能性があります。

たとえ、ベッドハンティングや実績を買われての転職であっても、勤続年数が短いことがマイナスポイントになるので注意しましょう。

勤務条件が良くなった、給与が高くなったなど、プラスになることをアピールして審査が通るように努力すべきです。

2-3 健康状態が悪いと借り換えメリットがなくなる?

人間ドック

makaron* / PIXTA(ピクスタ)

民間金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険(団信)に加入できないと借り入れできないケースがほとんどです。

借り換えするときには、最初にローンを組んだときよりも年齢が上がっているために、健康状態が悪化している可能性が高くなります。

また、たとえ団信に加入できた場合でも3大疾病、5大疾病、ケガ、介護などのオプションが団信に付いていると、団信の支払いが膨らみ、月の返済額が借り換え前よりも上がってしまうことも考えられます。

本当にその保障が必要かどうか吟味し、団信保険料の支払い料が膨らむことで、借り換え前の支払金額を上回ってしまうことがないよう配慮しましょう。

3.まとめ

住宅展示場

yamahide / PIXTA(ピクスタ)

現在の住宅ローンの金利は10年前、20年前よりもはるかに低くなっていますので、借り換えに関心がある人は多いでしょう。

しかし、借り換えの基本となる3つの条件を満たしているからといって、すぐに借り換えを行うのは感心しません。

借り換え時には再度審査があり、健康状態や諸費用などが原因で、以前よりも返済額が多くなってしまうケースもあります。

自分の場合はどんなメリット・デメリットがあるかを予めリサーチして、慎重に借り換えするようにしましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

健康診断で異常があっても住宅ローンは借りられるの?

住宅ローンを契約した場合、長期に渡りローンの返済をすることになりますが、返済中に万が一の不幸に襲われる可能性も考えられます。

そんなときに、保険会社が契約者の残りのローンの金額だけ保険金を支払う制度が団体信用生命保険です。

民間の金融機関の場合、住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険(=団信)が必須となっていますが、持病などがあると加入できない場合があります。

具体的には糖尿病や脳卒中の既往歴があると加入できない場合が多いです。

そんなときどうすればいいかを今回はご紹介します。

1. 団信加入の審査はどのように行われるか

診察

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生命保険に加入するためには、健康状態や過去の病歴などを保険会社に告知する必要がありますが、団信でも同じような審査が行われます。

1-1 審査は告知書をもとに行われる

団信の審査は「告知書」だけで行われます。

告知書に書かれている内容に該当するのであれば、それが軽度の異常であっても、正直に告知しなければなりません。

逆に考えると、告知書に書かれていないことは、告知する必要はないのです。

健康診断の結果に異常があったり、治療中の病気や定期的に飲んでいる薬があったりする場合でも、それだけで即、団信への加入を拒否されるわけではありません。

あくまでも、病名や治療期間、薬の種類などを総合的に判断して加入の可否が決められるので、告知しなければいけない病歴や病気があったとしても、その内容によっては問題なく団信に加入できる場合もあります。

団信の審査のために特別に健康診断を受けたり、勤務先などで行った健康診断の結果を提出したりする必要はありませんが、金融機関によっては提出を求められる場合があります。

1-2 年齢による保険料の差はない

生命保険では加入時の年齢によって保険料が変わります。

一般的に年齢が若い人は安く、年齢が高い人は高くなります。

いっぽう、団信は、借入金額によって保険料が決まり、年齢による保険金額の差はありません。

2.審査に落ちたときの対処法

診察

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審査に落ちてしまったら、住宅ローンは利用できないの?と不安になるかもしれませんが、審査に落ちても住宅ローンを利用する方法はあります。

その方法をご紹介します。

2-1 ワイド団信に申し込む

「ワイド団信」とは、通常の団信よりも加入条件が緩和されている団体信用生命保険です。

団信に比べて加入条件が緩くなっています。

血圧症や糖尿病などの持病があっても、金利を上乗せすることで入りやすくなっていて、通常金利に+0.3%程度の上乗せがされています。

ワイド団信は取り扱っていない金融機関もありますので、団信の審査に不安がある方はワイド団信を取り扱っている金融機関を探してみるとよいでしょう。

2-2 団信加入義務のない住宅ローンに申し込む

健康診断

makotomo / PIXTA(ピクスタ)

民間金融機関が取り扱っている住宅ローンを利用する際には、団信の加入が基本条件となっていることが一般的ですが、フラット35は団信に加入せずに住宅ローンを利用するという選択が可能です。

フラット35で団信の加入をしなかった場合、通常の新機構団信付きの商品より0.2%お得に住宅ローンを利用できます。

ただし、加入しなければ契約者が死亡・高度障害といった万が一の事態に陥っても返済義務は残りますので、通常の生命保険でカバーするなどの対策を練っておくべきです。

ほかにも、連帯保証人を立てる(連帯保証人に返済能力が必要)とか、配偶者が正社員の場合は配偶者名義で住宅ローンを申し込むなどの方法がありますので検討してみてはいかがでしょうか

3.まとめ

入院

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを契約して晴れてマイホームを手に入れても、返済中に万が一の不幸に襲われる可能性も考えられます。

繰り返しになりますが、団信は住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、保険会社が契約者の残りのローンの金額だけ保険金を支払う制度です。

団信に加入できない場合は、ほかの保険商品に加入する、ほかの人の名義で団信に加入するなどの対策をしておきましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

金利だけじゃNG。住宅ローンの計画は「諸費用」も考慮して

住宅ローンを組むときは、事務手数料や保証料などの諸費用が発生します。

諸費用を含めた支払い額を把握したうえで、ライプランに合わせた返済をするようにしましょう。

実際にはどのような手順ですすめたらよいのでしょうか?

1. 諸費用を含めた住宅ローンにかかる費用を知る

マンション

ニングル / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを組むとき、ほとんどの人が金利についてはチェックしますが、そのほかにかかる諸費用について考える人は意外に多くないようです。

ここでは、住宅ローンの返済費用については省略し、諸費用には何があって、どのくらいかかるのかを紹介します。

金融機関により多少の差はありますが、諸費用はおもに以下のようになります。

3,000万円借り入れた場合の諸費用を合計すると100万円近くになります。

金融機関により違いが大きいのは、事務手数料、団体信用生命保険、保証料となります。

2.住宅ローンの選び方

総支払い額を減らすために、安易に諸費用を削ったり、金利が安いだけの商品を選ぶのはおすすめしません。

2-1 住宅ローンを選ぶときは、月の返済額を最優先事項にしない

受験

Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを選ぶときの優先順位は「ライフプラン→返済中のリスク→諸費用」という順で考えることがベストです。

大枠から金利タイプを選び、「返済中のリスク」の観点から団信の特約を決め、最後に「諸費用」が高すぎないかをチェックする、という流れで住宅ローンを選択することが大切です。

たとえば、子どもの教育費のピークが間近なため、教育費のピークに金利が上昇すると家計が厳しくなる家庭ならば、毎月の返済額が安定している「全期間固定金利」を選ぶ。

ビジネスマン

まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

子どもは既に社会人で、夫婦が共働きで家計に多少の余裕があるなら、返済期間を短くしても返済が可能なため「変動金利」を選ぶなど、ライフプランから金利タイプを選びます。

つぎに返済中のリスクを考えます。

「フラット35」なら団信加入が必須ではないため、民間の生命保険で残債を支払える金額の死亡保険金が給付されるものに加入していれば、団信に加入しないのも選択肢の1つとなります。

先にのべたように、預貯金などの現金で残債を支払える人も加入を見送ってもよいかもしれません。

ここまでの段階で、自分が選ぶべき住宅ローンがどの商品になるか、候補が絞られてくるでしょう。

そして、最後に調べた諸費用の中で削れるものや、ほかの金融機関よりも安いものはないかを探し、月の返済額または、総支払い額が抑えられるものを選びましょう。

2-2 団信は返済ができなくなるリスク回避に有効

病院

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

団体信用生命保険(以下、団信)に加入すると保険料が金利に上乗せされるので、支払い額が高くなりますが、ローン返済中に契約者が亡くなる、高度障害状態に陥るなどの万が一の場合に、ローン返済者の保険金をもって住宅ローンの残高をゼロにするという、重要な役割があります。

諸費用が安くなるから加入を止めるという人は慎重に考えるべきです。

加入をしない人は、民間の生命保険でカバーできる、返済できる現金を所有しているなど別の方法があるか確認しておきましょう。

3.まとめ

マンション

kazukiatuko / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを組むときは、金利だけでなく、諸費用も考えて総支払い額や月の支払い額を考えないと、月の返済額が多くなり、支払いが難しくなってしまいます。

自分の将来設計と照らし合わせつつ、無理のない返済計画を立てましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

団体信用生命保険の基礎知識。メリットは?注意点は?

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を代わりに支払ってくれる住宅ローン専用の保険です。

その大切さと詳細についてご紹介します。

1.団体信用生命保険とは?

入院

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを払い続けていく経済的な余裕がなければ、マイホームを手放すことになってしまいます。

もし、契約者に万が一のことが起こったら、住宅ローンは数千万円の支払いとなるので、支払いが滞る可能性が大きくなります。

団体信用生命保険(以降、団信と呼びます)はこのような事態を避けるためにできた保険です。

団信に加入していれば、保険会社から金融機関へ住宅ローンの残額分が支払われるので、残された家族は返済をしなくて済みます。

1-1 団信の保障内容は?

ま

aijiro / PIXTA(ピクスタ)

団体信用生命保険で保険金が支払われるのは、基本的に死亡・高度障害状態のときです。

特約をつけると、三大疾病や八大疾病で所定の状態に該当したときにも保険金を受け取ることができます。

しかし、病気やケガにより長期的に働けない状態になっても、一部の団体信用生命保険を除いて保険金は支払われませんので注意が必要です。

1-2 特約の内容は?

団信には、おもに次のような特約があります。

・三大疾病特約付団体信用生命保険
三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)で所定の状態になったときにも、住宅ローンが完済されます。

・八大疾病特約付団体信用生命保険
三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)と五大疾患(糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病で所定の状態になったときにも、住宅ローンが完済されます。

2.団信に関する注意点

病院

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団信加入の際は次のことに注意する必要があります。

2-1  健康状態が悪いと加入できない

団体信用生命保険は、一般の生命保険と同様に契約する際には健康告知が必要になり、病気の種類や症状、経過によっては、団信に加入でません。

糖尿病や脳卒中などになってしまうと加入できない場合があります。

民間の金融機関の場合、団信に加入しないと借り入れができない場合が多くありますので、借り入れのための要件をしっかりとチェックすべきです。

2-2  団体信用生命保険に入らないほうが得になることもある

団体信用生命保険の保険料は「ローンの金利に上乗せ」という形が一般的です。

そのため、団信に加入しなければ、ローンの支払い額が少なくなるということになります。

団信に入りたくない、入れない場合は、団信への加入が任意である「フラット35」を選ぶことがおすすめです。

団信への加入は任意です。

2-3 団信へ加入しない場合はほかの方法で「もしも」に備える

たばこ

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団信に加入しないなら、民間の保険などで万が一の場合に備えておくべきです。

若い人ならば、民間の保険料のほうが安い場合があります。

「非喫煙割引」などをはじめ、特約も豊富なので自分に合ったものを選べます。

団信は住宅ローンのリスクを軽減する検討すべき保険

ハート

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団信は、住宅ローンを組む場合のリスク軽減の意味で大変重要です。

団信に加入したくない場合、団信に加入できない場合は、民間の生命保険や現金などできちんとリスク対策ができているかチェックしましょう。

また、団信の保障内容がすでに入っている民間の生命保険の保障内容と重複している場合もあるなら、どちらか一方にすることも大事です。

住宅ローンを組むのと同時にもう一度保険内容を確認してみましょう。

 

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員 吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

住宅ローンは銀行より先に、返済期間と金利タイプを決めた方が良い理由

住宅ローンを借り入れるとき、本審査になったら仮審査よりも金利が上がってしまったという人がいますが、そのような人は、借り入れ先を1つしか検討しなかったという人が多いようです。
金利のパーセンテージは、支払総額に大きく影響します。
頭では分かっていても実際に借り入れするときに妥協して、支払スケジュールが滞らないよう、金利についてもう一度確認しましょう。

1.金利が0.3%下がれば、車が1台買える!?

システムキッチン

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新築一戸建て住宅を購入するときに、住宅設備にこだわり過ぎて総費用が上がってしまい、月々の支払いが予定額よりもオーバーしてしまうことがあります。

そんなとき、どうしますか?キッチンやバスルームのグレードを下げる、カーテンやエアコンをハウスメーカーに注文せず、自分で購入して施主支給するなど、様々な策を練るでしょう。

金利に注目するのも1つの方法です。

金利

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1-1 キッチンやお風呂のグレードを下げるより、金利を下げたほうが節約になる

<金利1.60%の場合>
・毎月返済額9万3331円
・支払総額3919万9268円

<金利1.30%の場合>
・毎月返済額8万8944円
・支払総額3735万6564円

0.3%で約184万円の差がつきます。差額で車が1台買えてしまいます。

たとえ0.1%だったとしても約62万円、0.2%なら約120万円の差が出るのです。

つまり、キッチンやお風呂のグレードを下げるよりも、金利を下げたほうが節約になるわけです。

2.住宅ローンの借入先は何となく決めちゃダメ

住宅ローンを借りるときの銀行選びを、ハウスメーカーや知人におすすめされたからという理由で決めてしまう人は案外多いものです。

人任せにしていては損をしますので、家づくりを考え始めたら、並行して銀行選びも行うようにしましょう。

お金

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2-1 「まずは銀行を選んでから」は間違い

住宅ローンの金利に関して、どこの銀行が低く、どこの銀行が高いという二者択一的な結論はありません。

銀行によって得意とする金利タイプ(固定金利期間)が違うからです。

住宅ローンは変動金利、5年固定金利、10年固定金利、35年固定金利(全期間固定)などの金利タイプがあり、期間によってそれぞれ金利が異なるので、大手銀行、地方銀行、ネット銀行すべてに「この銀行は10年固定金利は安いけれど、35年固定金利は高い」という得手不得手があるからです。

もし、銀行別金利ランキングを作成したら、変動金利はA銀行が一番低いが、10年固定はB銀行が一番低い、といった具合になり、すべての金利がランキング1位になる銀行は存在しません。

つまり、住宅ローンの借り入れをするときに「まずは銀行を選んでから」というのは間違っているのです。

2-2 銀行を選ぶ前に返済プランと金利タイプを決める

検索

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一番最初にすべきことは、何年で返済し、金利タイプは何を選ぶといった返済プランを考えることです。

それが決まったら、該当するプランの金利が安いところを選ぶようにしましょう。

銀行を選ぶときに、住宅ローンの金利比較サイトなどで調べる方も多いと思いますが、銀行のホームページに載っている金利だけ見るのは間違いです。

表示されている金利は表面金利なので、それだけで比較すると損してしまう可能性があります。

2-3 諸費用は優遇金利も考慮を

住宅ローンの返済には、保証料や手数料、団体信用生命保険(団信)の保険料といった諸費用がかかります。

金利が低くても、銀行によっては諸費用が高額で、結局支払い総額が多くなってしまったという例も少なくありません。

また、給与口座として使っている、その銀行のローンカードを持っているなど、条件を満たすと店頭金利よりも安くなる場合もあります。

分からなければ、銀行に問い合わせて、総合的に低い金利の銀行を選ぶようにしましょう。

3.まとめ

住宅ローン

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金利のパーセンテージは、支払総額に大きく影響します。

借入金額にもよりますが、金利が0.1パーセント違うだけでも支払総額が数十万円違ってくるケースは大いにあります。

自分のライフプランに合った返済方式、金利プランを選んだら、表面金利にまどわされず、自分の場合は金利優遇のプランが適用になるのか、諸費用を合わせて納得できる総支払い額になるかをしっかり見極めて、賢く住宅購入を行いましょう。

Source: 日刊住まい

親子リレーローンの仕組みと注意点、どんなケースで利用すべき?

住宅ローンの商品に「親子リレーローン」というものがあります。

これは、親子で協力して返済していくもので、単独では住宅ローンの返済が厳しい、高齢でローンが組みにくいといった悩みが解消できます。
ここでは、親子リレーローンについて、メリットとデメリットに分けて、その特徴を紹介します。

1.親子リレーローンってなに?

親子リレーローンは、親子などの親族と同居する住居の住宅ローンを組み、2世代に渡り返済していく制度です。

新築物件の購入だけでなく、借り換え、住み替え、リフォームなどの際にも利用可能です。この融資は、中高年の親と成人した子が利用するケースが多いです。

通帳

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

1-1 親子リレーローンの内容は

借入当初は親がローンの返済をし、親が定年退職する、高齢になるなどをきっかけに、子が返済を引き継ぎます。

返済は子が80歳になるまでに完了させます。親子リレーローンの条件や審査内容は、金融機関によって異なりますが、おもに以下のことが要件となります。

  • 直系の親族(親子、祖父と孫など)とその配偶者である
  • 子が同居している、または、その予定がある
  • 子の年齢は20歳以上で、完済時に80歳未満である
  • 親子ともに継続的な収入がある、また、それぞれがローン審査で問題が無い

1-2 親子ペアローンと親子リレーローンとは別の商品

親子で組むことができるローンで「親子ペアローン」という制度がありますが、親子リレーローンとは別の商品です。

こちらは親子が同時にローンを返済していくタイプです。2人の収入の合計を原資にでき、融資可能額を引き上げることができます。

2.親子リレーローンのメリットとデメリット

次に親子リレーローンのメリットとデメリットを紹介します。自分のケースに合っているかどうかチェックをしてください。

証書

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2-1 親子リレーローンのメリット

親子の年収を合算した金額を借入れ時の資力として計算されます。

すべてのケースにおいて、収入を全額合算されるとは限りませんが、親子どちらかの収入では、融資希望金額の全額融資が不可能であっても、親子リレーローンでは全額融資が受けられる可能性が出てきます。

つまり、単独では住宅ローンの審査に通らなかった案件が、ペアローンにすれば融資を受けられる可能性が高いということです。

また、借入期間を長くできるのもメリットです。住宅ローンは80歳で返済を終えることが条件になっていることが多いので、住宅ローンの借入者が高齢の場合は長期のローンを組むことが不可能となります。

親子リレーローンを利用することで、この問題が解決できます。

建設中

ABC / PIXTA(ピクスタ)

親子リレーローンを利用した場合でも、親と子の両方とも住宅ローン控除の適用を受けられます。

子の返済が始まっていない段階から親子ともに控除を受けられるのです。
このとき控除の対象となるローン残高は、負担割合に応じて、と子に割り当てられますので、その額を控除することになります。

親子リレーローンを利用する際は、返済負担割合と自己資金割合、共有の持分割合を同じにしておくことをお勧めします。
返済負担割合と共有の持分割合が異なると、どちらか一方へ贈与していると見なされることがあります。

また、親子の返済額負担割合の算出は複雑な計算が必要になりますが、これらを同じにすれば、複雑な計算をしなくて済みます。

2-2 親子リレーローンのデメリット

仏壇

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一般的に住宅ローンを組む際、団体信用生命保険(団信)に加入します。
団信とは、債務者がローン返済途中に死亡した場合、残債を保険金で返済し、遺族に債務が残らないようにする制度です。

親子リレーローンで団信に加入するのは、最後まで返済に責任を持つ子であるケースが多いので、親が完済前に亡くなったときには団信による債務返済は行われないので、子は返済を続けなくてはなりません。

また親子リレーローンでは、親子の両方が住宅ローンの債務者となりますので、子どもはローンを完済するまで、新たな住宅ローンを組むことができないのも、親子リレーローンのデメリットでしょう。

また、親子リレーローンを組んでいると、相続の際トラブルになりやすくなります。
このローンを組んで購入した住居は、親と子の共有名義になることが大半です。

親が亡くなった場合は、親の持ち分だけ相続になりますが、共有名義になっている子に兄弟がいる場合は、法定相続により兄弟にもその住宅の持ち分が発生しますので、売却時に同意が必要になるなど手続きが面倒になります。

3.まとめ

親子リレーローンは、相続問題に発展しやすい、親が亡くなったときに、団信が使えないなどのデメリットがありますが、長期にローンを組みたいのに、高齢のため長期の融資が組めない時に有効な、長寿社会の現在のニーズに合ったものです。

高齢化社会

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団信の代わりに掛け捨ての生命保険を親名義で加入する、セカンドハウスローンの利用で子が住宅ローンを新たに組めないデメリットをカバーするなど工夫を行い、親子リレーローンを自分たちのライフスタイルの味方につけましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士/一般社団法人 家族信託普及協会®会員 吉井希宥美

Source: 日刊住まい