住宅購入の負担を減らす制度を初心者向けに紹介。知らないと絶対に損します

知っておきたいオトクな制度

住宅取得の負担を減らすために、様々な制度が用意されています。例えば「住宅ロ-ン減税」や「すまい給付金」といったものがそれ。さらに各自治体が独自に用意している助成金も見逃せません。
ここでは、そうした制度と助成金の基礎知識を学びましょう。ファイナンシャルプランナー・畠中雅子さんのアドバイスを交えながら、説明していきます。

着工前に申請するのがルール。事前に関連各所で確認を

こうした制度を利用するにあたって注意したいことがあります。

「助成金の多くは『着工前に申請手続きを行う』のがル-ルです。つまり、条件に合致していても、手続きをしないまま着工してしまうと、完成後にもらえたはずの助成金をもらいそこねてしまうことも」

痛恨のミスを減らすために、おすすめなのは、住んでいる地区の役所に行き、「どんな助成金がありますか」と尋ねてみることだそう。助成金の種類は、同居・近居に対する支援や省エネ住宅に対するものなど様々。期間限定で展開されているものも多く、役所のホ-ムペ-ジだけでは見つけられないこともあるため、「転ばぬ先の問い合わせ」が重要です。

「住宅ロ-ン減税」は最大400万円超の税金が戻ってくる制度

住宅ロ-ンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度。これが、「住宅ロ-ン減税」というものです。「毎年末の住宅ロ-ン残高の1%」が10年間と、建物価額の2%を3年で割った金額を上限に3年間延長して住宅ロ-ン控除を受けることができます。床面積の条件が、従来の50㎡から40㎡に緩和されたのも朗報。

ポイント

  • 毎年の住宅ロ-ン残高の1%など13年間、所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除
  • 住宅ロ-ンの借り入れを行う個人単位で申請

住宅ロ-ン減税の控除額のイメ-ジ (控除期間が10年間の場合)

住宅ローン控除減税の控除額イメージ

(出典)国土交通省「住宅ロ-ン減税制度の概要」 ※2022年末までに入居した場合は、住宅ロ-ン控除の適用年数が13年に拡充されている。

「すまい給付金」は収入に応じて最大50万円もらえる制度

消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。住宅ロ-ン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ロ-ン減税とあわせて消費税率引き上げによる負担の軽減を図るものとして登場しました(住宅ロ-ン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなる)。収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

ポイント

  • 消費税引き上げによる負担を軽減するため現金を給付
  • 令和3年12月まで実施
  • すまい給付金を受け取るためには、給付申請書を作成し、確認書類を添付して申請することが必要

給付基礎額

※収入額の目安は扶養対象となる家族が1人(専業主婦、16歳以上の子どもなど)の場合をモデルに試算した結果です。

消費税率
10%時
収入額の目安 450万円以下 450万円超
525万円以下
525万円超
600万円以下
600万円超
675万円以下
675万円超
775万円以下
給付基礎額 50万円 40万円 30万円 20万円 10万円

自治体が行う、住まいにまつわる助成金

若い世代の応援や移住者支援などを目的として、様々な自治体が、住まいにまつわる支援制度を用意しています。住宅建築補助、定住促進奨励金、あるいはリフォーム支援などがそれ。ここでは、知らないと損する自治体支援制度のほんの一例をご紹介。
自分のお目当てのエリアやその周辺についても、ぜひ調べてみましょう。支援が充実している自治体なら、たとえ第一候補でなかったとしても、いっそう魅力的な生活の場所に見えてくることも。居住先は、自治体の提供するサービスとセットで検討を。

千葉県南房総市「住宅取得奨励金交付制度」

定住促進及び地域経済の活性化を図ることを目的に、市内において新築住宅を建設または購入した子育て世帯及び若年者に対し、奨励金を交付する住宅取得奨励金交付制度を実施しています。助成金額は最大で200万円。

岐阜県岐阜市「まちなか居住支援事業」

岐阜市の中心市街地において、自ら居住する住宅を建設又は取得するために金融機関と住宅ローンを契約した人に対し、建設費又は購入費の一部を助成します。助成金額は最大で80万円。

新潟県新発田市「住宅取得補助金」

市外からの転入者を対象に、一定地域における住宅の建築及び取得費の一部補助を行います。助成金額は最大で80万円。

兵庫県南あわじ市「マイホーム取得事業補助金」

島外から転入する個人が居住を目的として、新築または新築住宅の購入で200万円、空き家バンク利用で中古住宅を購入で100万円助成。さらに中学生以下の子どもがいる場合は、1人につき30万円の助成。

山口県長門市「長門市三世代同居住宅支援事業補助金」

市内で新たに三世代同居を始められる世帯(小学生以下の者を含む世帯)で、三世代同居対応のための住宅取得または既存住宅の増改築等を行う人が対象。補助対象工事等に要する費用(消費税及び地方消費税を除く)の2分の1以内を補助する(ただし、限度額あり)。

※各自治体の助成金は内容が変更になることがあります。また予算額に達した場合、募集を終了する場合があります

●教えてくれた人/畠中雅子さん
ファイナンシャルプランナ-。連載、講演、セミナ-など幅広く活躍。複数の不動産を所有し、住宅ロ-ンのアドバイスも得意とする

イラスト/カツヤマケイコ

Source: 日刊住まい

ネット銀行の住宅ローンを比較。金利が低いのは?注文住宅が欲しい人には?

ネット銀行をスマホで検索

少しでも住宅ローンの負担を減らそうと思えば、気になるのが金利。その金利だけを見るとネット銀行はとても魅力的です。

しかし、ネット銀行だと近くに店舗がなく、不安に感じる人もいると思います。そこで今回は、FP2級の資格を持つ山村希美さんにネット銀行の特徴や各社の金利・サービスの違いについて教えてもらいました。

ネット銀行ならいつでもどこでも手続きが完結!

ネット銀行なら店舗に行かなくても手続き完了

ネット銀行は、通常の都市銀行や地方銀行のように店舗を設置していません。インターネットや電話を介して取引を行うので、通常の銀行に比べると店舗運営のコストがかからないのです。

コストを下げた分顧客に還元する仕組みをとっているので、都市銀行や地方銀行に比べて金利を低く設定できたり、繰り上げ返済に手数料をかけない銀行もあったりします。

またネット銀行であれば、インターネットを使って手続きできるので、銀行の営業時間中に行く必要がありません。土日の仕事が休みのときに、自宅で手続きすることもできるのです。

ネット銀行は審査が厳しい・期間が長いなどの側面も!

ネット銀行は審査が厳しい傾向がある

自分のペースで手続きできるネット銀行は、住宅ローンなど借り入れ審査が厳しい傾向にあります。

都市銀行や地方銀行などであれば、対面で資金繰りの背景や今後の見通しなどを相談することも可能。しかしネット銀行だと直接対面することはなく、オンライン上での手続きなので、審査OKのラインを超えるか超えないかの機械的なチェックになるからです。

また、審査期間についてもネット銀行のほうが長めといわれています。店舗のある銀行であれば、なにか困ったことや相談したいときは店舗に行ったり担当者に問い合わせたりすれば解決するでしょう。しかしネット銀行だと、問い合わせに時間がかかったり、自分で調べたりすることが多くなることがあるので、その点は注意が必要です。

つなぎ融資のあるネット銀行も!金利やサービス内容をチェック

最後に、ネット銀行各社の住宅ローン金利やサービスの違いについてまとめてみました。
今回比較するのは人気のネット銀行「住信SBIネット銀行」「auじぶん銀行」「ソニー銀行」「楽天銀行」の4つ。

ネット銀行で住宅ローンを検討している人は、以下の表をぜひ参考にしてみてくださいね。

■ネット銀行人気4行の住宅ローン金利とサービス比較

金利 特徴
住信SBIネット銀行 年0.44%~1.18%
(2020.12.1時点)
・金利上乗せなしで団信・全疾病保障付き
・契約時もWEB申込みで完了
・保証料0円
・一部繰り上げ返済は1円からでき、手数料0円
・他行口座から当社代表口座への資金移動手数料0円
・収入印紙0円
auじぶん銀行 年0.41%~0.991%
(2020.12.2時点)
・auモバイル優遇割とじぶんでんき優遇割をセットにすると最大年0.1%金利引き下げ
・5つの団信プランがあり、原則ネットで手続き完結
・必要書類はネットからアップロードで提出
・契約までWEB申込みで完了
・一般団信・がん50%保障団信の保険料0円
・保証料0円
・一部繰り上げ返済手数料、資金移動手数料0円
・収入印紙0円
ソニー銀行 年0.457%~0.650%
(2020.12.2時点)
・変動から固定への金利変更手数料0円
・保証料0円
・団信保険料0円
・一部・完済とも繰り上げ返済手数料0円
・他行口座から返済口座への資金移動0円
・WEBでの契約の場合印紙代0円
・つなぎ融資可能
楽天銀行 年0.537%~1.547%
(2020.12.1時点)
・団信保険料、50%保障がん・全疾病特約付き団信保険料0円
・保証料0円
・繰り上げ返済手数料0円
・つなぎ融資可能
・返済口座を楽天銀行口座にすると、年0.3%金利引き下げ
・変動金利であれば、固定金利と変動金利の変更が何度でも可能
・条件を満たせば楽天ポイントがもらえる可能性あり

ネット銀行は金利が低いのが魅力ですが、その他にも資金移動手数料0円、印紙代0円など魅力的な特徴がたくさんあります。「Aネット銀行にあってBネット銀行にはない」といったサービスも多々あるので、細かく内容をチェックして希望のサービスをチェックしてみてください。

またネット銀行以外の都市銀行や、地方銀行と比べることも忘れないように。意外と「総合的に考えたら通常の銀行でもお得だった」という可能性もあるからです。

人気のネット銀行をピックアップして住宅ローンの内容を比べただけでも、つなぎ融資や繰り上げ返済の手数料など、少しずつ違いがあります。日常的に利用している携帯会社やサイト、口座などがあれば、さらに金利引き下げやポイントがつくなどの特典もありますよ。

ちなみに、注文住宅を検討している人は、つなぎ融資のあるソニー銀行や楽天銀行がおすすめです。またこの2社は、独自のハッピープログラムや優遇プログラムがあり、住宅ローンを契約すれば、各プログラムのステージがアップ。さまざまな面で優遇されます。総合的に見てもこの2社が魅力的といえるでしょう。

ネット銀行で住宅ローンを検討する際は、金利に目を向けつつも総合的に自分にとって便利でメリットの大きいところを選んでみてくださいね。

●教えてくれた人/山村希美さん
大学卒業後証券会社に勤務し、在職中に2級ファイナンシャルプランナーを取得。結婚を機に退職し、出産後ライターとしてお金にまつわる記事や子育てに関する記事などを執筆中
画像/PIXTA(2、3枚目)

Source: 日刊住まい

住宅ローン破綻しないために。Excelで簡単にできるライフプランの立て方

住宅購入前にライフプランをしっかり考えよう

タカス / PIXTA(ピクスタ)

住宅購入を検討する際、重要な項目となるのが資金計画。住宅購入には多額の費用がかかり、購入後に発生する毎月のローンの支払い額が、その後の人生設計に大きな影響を及ぼすことも!

そこで事前に行いたいのが、ライフプランシミュレーションです。今回はFP2級の資格を持つ山村希美さんに、ライフプランシミュレーションの基礎知識や方法について教えてもらいました。

ここで解説するライフプランシミュレーションのExcelファイルは、記事下のボタンからダウンロードできます。ぜひお役立てください。

ライフプランシミュレーションで今後必要となる出費を可視化しよう!

海外旅行に行くなどの大きな出費を可視化する

kai / PIXTA(ピクスタ)

ライフプランシミュレーションとは、現在の家計の状態を把握して、今後の人生のイベントや収入・支出の変化などを想定するもの。「5年後に海外旅行に行きたい」や「15年後に教育費が〇万円必要になる」など、今後必要となる大きな出費について考え、可視化できます。

家計の状態を知ることで、「必要な資金をいつまでに貯蓄しないといけない」、「今のままの収支だと家計がマイナスになる」などの課題を把握できるでしょう。

家づくりとライフプランシミュレーションの関係

ライフプランシミュレーションをして家づくりを!

bee / PIXTA(ピクスタ)

住宅の購入には数千万円の資金が必要です。高額なため、ほとんどの人が住宅ローンを借り入れ、毎月決まった金額を返済していくことになるはずです。

金融機関にもよりますが、一般的には返済期間は最長で35年。そのため、安定した収入と毎月返済していく資金力が必要です。また、無理のない返済計画を立てることも大切になってきます。

現在の収入だけを見て住宅を購入すると、万が一病気で働けなくなった場合に、住宅ローンの返済が滞ってしまうこともあるでしょう。無理のない返済計画を立てるためには、事前に現状の収支を把握し、今後起こり得るライフイベントを想定することが重要です。

それにより無理せず返済できるローンの総額が見えてきます。また、希望する住宅の購入にはどれくらいの頭金が必要なのかも分かるでしょう。

Excelでも簡単につくれる!ライフプランシミュレーション

それでは、実際にどのようにライフプランシミュレーションを行っていくのでしょう。
金融庁や銀行など金融機関のホームページには、簡単にライフプランシミュレーションができるサイトが開設されています。これらを活用してまずは簡易的に把握するのもよいでしょう。

また、自分だけのオリジナルライフプランシミュレーションをつくり、具体的に想定するのもおすすめ。今回は、Excel(エクセル)で簡単につくれるオリジナルライフプランシミュレーション方法を紹介します。
ここでは、夫32歳、妻30歳、結婚したばかりの夫婦を想定して行います。

まずExcelを使って大枠を作成

西暦 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 ……
年数 現在 1年後 2年後 3年後 4年後 5年後 6年後 7年後 8年後 9年後 10年後 ……
夫年齢 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
妻年齢 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
子ども①年齢 0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8
子ども②年齢 0 0 0 0 0 0 1 2 3 4 5
ライフイベント
自分の収入
妻の収入
収入合計(A)
基本生活費
住宅費
車両費
教育費
住宅ローン返済額
そのほかの支出
ライフイベント費
支出合計(B)
年間収支(A-B)
貯金残高

手書きでももちろん問題ありません。しかしExcelで作成しておけば、ライフプランに変更があった場合、簡単に修正や追加ができるメリットがあります。大枠となる部分の作成だけなので、Excelに慣れていない人でも比較的簡単につくれますよ。おもなものは、年数、ライフイベント、収支、貯金残高などです。

作成した大枠にやりたいことやライフイベントを書き出す

西暦 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 ……
年数 現在 1年後 2年後 3年後 4年後 5年後 6年後 7年後 8年後 9年後 10年後 ……
夫年齢 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
妻年齢 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
子ども①年齢 0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8
子ども②年齢 0 0 0 0 0 0 1 2 3 4 5
ライフイベント ・第1子誕生
・車購入
国内旅行 第2子誕生 ・第1子幼稚園入園
・家購入
・第1子小学校入学
・第2子幼稚園入園
自分の収入
妻の収入
収入合計(A)
基本生活費
住宅費
車両費
教育費
住宅ローン返済額
そのほかの支出
ライフイベント費
支出合計(B)
年間収支(A-B)
貯金残高

シミュレーションなので、まずはどういった人生を歩みたいのか好きなように書き出しましょう。家族の生き方や考え方の把握にもつながります。

収入・支出金額など具体的に数字を入れ、年間の収支を把握する

西暦 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 ……
年数 現在 1年後 2年後 3年後 4年後 5年後 6年後 7年後 8年後 9年後 10年後 ……
夫年齢 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42
妻年齢 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
子ども①年齢 0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8
子ども②年齢 0 0 0 0 0 0 1 2 3 4 5
ライフイベント ・第1子誕生
・車購入
国内旅行 第2子誕生 ・第1子幼稚園入園
・家購入
・第1子小学校入学
・第2子幼稚園入園
自分の収入
妻の収入
収入合計(A)
基本生活費
住宅費
車両費
教育費
住宅ローン返済額 11万8,000円 11万8,000円 11万8,000円 11万8,000円 11万8,000円 ……
そのほかの支出 頭金500万円
ライフイベント費
支出合計(B)
年間収支(A-B)
貯金残高

書き出した内容を精査したら、Excelに入力していきましょう。具体的に数字を入れることで、「資金不足はないか」、「ライフイベントのために〇年後までに〇万円貯蓄しなければならない」などが見え、計画を修正すべきかの判断ができます。

例えば夫が38歳のときに家を購入するとしましょう。頭金に500万円支出し、住宅ローンで3500万円借り入れます。銀行のホームページにある借り入れシミュレーションを使って簡単に紹介すると、3500万円の借り入れ(金利1.3%・返済期間30年)で、毎月の返済額は約11万8000円です。

こういった具体的な数字を入力していくことで、どの年にいくら支出が増えるかなど、一目瞭然になります。

ライフプランシミュレーションは、住宅購入のための資金計画に重要な役割を果たします。人生を豊かに過ごすための計画を俯瞰して見ることのできる便利なツールといえるでしょう。

1回つくれば終わりではなく、考え方や収入の変化などが起きた際にはそのつど修正し、最新のものを作成するようにしてください。そうすることで、住宅ローン返済への影響を事前に把握できるはずです。

●教えてくれた人/山村希美さん
大学卒業後証券会社に勤務し、在職中に2級ファイナンシャルプランナーを取得。結婚を機に退職し、出産後ライターとしてお金にまつわる記事や子育てに関する記事などを執筆中

Source: 日刊住まい

二世帯リノベ「所有者は親、ローンを払うのは子」で注意すべきこと

マイホームを購入するときや、リフォームやリノベーションを行うときには、おそらく大抵の人がローンを組むことになると思います。ライターの小林ユリさんはリフォームのために初めてローンを組むことになり、不安を感じたそう。

ローンを組む際に浮上した疑問や解決策について話してもらいました。

浮上した不安な点は2つ

母親

foly / PIXTA(ピクスタ)

今回は二世帯同居のためのリフォームということで、もともとあった筆者の実家に手を加えます。家の所有権は100%母にあります。この家は7年前に母がキャッシュで購入。築年数は50余年で、購入後に解体、建て替えました。ローンはなし。土地、建物ともに母の持ち物です。

しかし今回リフォームをするにあたってローンを組むことになり、「筆者の夫1人でローンを組めるのか?」「現状では母の財産である家のリフォームのため、贈与税など何らかの税金は発生するのか?」という疑問が発生しました

自営業者はローンが組みにくいため、担保を提供

会社

Ushico / PIXTA(ピクスタ)

今回は1550万円のローンを組むことになりました。夫の年収は約500万円。正社員で勤続10年です。

一方、筆者はフリーランスなので、ローンを組む際の信用度は一般的には低いとされています。馴染みの整骨院を営む自営業の男性に聞いてみたところ、やはりローンの申し込みを一度断られたとか。借入金扱いになるため携帯端末の分割払いや、キャッシング機能付きのクレジットカードの解約などを行い、担保を提供することでなんとかローンを組めたそうです。

やはり自営業者にとって、ローン審査というのはかなり高い壁なのです。ここで夫婦ローンが現実的ではないという現実を突きつけられました。また、筆者の親は働いておらず、親子ローンという選択肢もありません。

ワークスペース

ひろこ / PIXTA(ピクスタ)

これらを踏まえた上で、家と土地の両方を担保とすることでローン審査を通すことにしました。

相談したファイナンシャルプランナーによれば、このとき、実際に借り入れをする金額よりも担保として提供するものの金額が上回っていればいるほど、すんなりと審査が通るとのことでした。幸い、筆者たちの場合はこの条件を満たしていましたので、審査通過までに時間がかかるようなことはありませんでした。

ただ、銀行によってはリフォームのために組むローンは500万円までなど、細かい規定がある場合もあるので事前調査は欠かさないようにしたほうが良さそうです。

夫婦

ADE / PIXTA(ピクスタ)

リフォームをするにあたり、1550万円のローンを夫ひとりで組まなければならないという第一関門は無事クリアすることができました。こちらはひと安心ですが、一難さってまた一難。さて、次の懸念事項は「贈与税がかかるのではないか?」というものでした。

土地建物所有者は母、ローンは夫。建物を共有財産にして問題解決

計算

CORA / PIXTA(ピクスタ)

今回は母の家を夫がお金をかけてリフォームします。つまり、母の家の資産価値を母本人ではなく夫が上げることになりますから、贈与税がかかるのではないかという疑問が浮上したのです。

リフォーム完了まであと3か月弱。なにか手続きが必要なら急いだほうが良いかもしれないと思い、さっそく税理士に相談に行きました。

Q「母はリフォーム完了と同時に建物を夫との共有財産として登録し直すつもりでいますが、贈与税はかかりますか?」
A「それならば話は簡単です。リフォーム代金をご主人が負担すること自体は贈与に当たらないので、贈与税はかかりません。家の所有権を移転させる点については、贈与とみなされるので贈与税がかかってしまいます」

Q「具体的に、いつ、どの程度振り分ければ良いのでしょうか?」
A「今回の場合は大規模なリフォームなので建物登記も新たにし直す必要がありますね。ですので、建物の持分割合をローンの金額に合わせてお母様からご主人に移して申請をしましょう。そうすればお母様自身の財産に手を加えることになるため、贈与税はかかりません。登記をお願いする司法書士にも、その旨を伝えておくとスムーズですよ」

Q「建物の持分割合は自分でも計算できますか?」
A「専門的な知識が必要ですので、できれば税理士が算出するのが好ましいですね。登記済権利証(登記識別情報)をお持ちいただければ、そこから土地の法定価格をお調べして計算することができます。申請自体はリフォーム完成後の申請となりますので、慌てなくても大丈夫です」

一戸建て

TATSU / PIXTA(ピクスタ)

Q「土地の持分割合はどうなりますか?」
A「土地の持ち分のパーセンテージはそのままにしておきましょう。つまり、お母様が100%持っている状態です。こちらを下手にいじってしまうと、逆に親から子へと生前贈与をしたとみなされ、贈与税が発生してしまいます。生前贈与は死後贈与よりも贈与税が高くなるケースもあるので注意しなければなりません」

持分割合を動かすのは、実は大変なことだった

リフォーム

TATSU / PIXTA(ピクスタ)

今回は筆者の母が建物を共有財産として登録し直すという意向が前提としてあったので、税金面での話し合いは比較的スムーズに進んでいきました。しかし今回話をうかがった税理士によれば、こういうケースは比較的まれで、建物所有者が持分割合を譲ることを嫌がることも多いそう。自分の財産が少なくなるわけですから、見方を変えれば確かに受け入れ難いのかもしれません。

筆者のようなケースで問題になるのは、建物所有者が持分割合を動かすことを承諾してくれるかどうかでしょう。税金対策としてはここが最も大きな難関で、また論点となりそうです。

将来にわたってシコリを残さないためにもしっかりと話し合って、お互いが納得する形で慎重に話を進めるようにしなければなりませんね。

Source: 日刊住まい

住宅ローンは年収の○倍まで…はNG。資金計画でやるべき3ステップ

初めてのマイホーム探しでは、何から始めたらいいか戸惑う人も少なくありません。
まず最初にやっておかなければならない「資金計画」について、宅地建物取引士の高幡和也さんに解説してもらいましょう。

1番初めにやるのは「資金計画」

住宅展示場

ジャバ / PIXTA(ピクスタ)

人生の中でもっとも大きな買い物といえるマイホーム。その購入資金の調達方法や、住宅ローンを利用する場合の返済計画など、住まい探しや家づくりをする際に最初にやっておかなければならないのが「資金計画」です。

この資金計画がうまくいかなければ、せっかく自分好みの土地・建物が見つかってもそれを手に入れることができなかったり、頑張って手にしたマイホームを将来的に手放す事態に陥ってしまう可能性もあります。3つのステップに分けて詳しくご説明します。

ステップ1・返済額から借入額を算出

計算機

Rina / PIXTA(ピクスタ)

資金計画を立てる場合、まずは「住宅ローン」をいくら借りて、どのように返済していくのかを決めましょう。
よく耳にするのは、「住宅ローンは年収の○倍にすべき」という言葉ですが、実はこれを目安とするのはお勧めできません。

そもそも、その世帯ごとに毎月の住宅費として支出できる金額には違いがあるものです。家族構成、居住エリア、ライフスタイル等によって家計の支出に違いが出るのは当然です。

一般的に住宅ローンは30年前後の長期間にわたり返済が続きますので、住宅ローンは「年収の○倍」を目安に組むのではなく、「自分が無理なく返済できる額」を優先しましょう。

無理なく返済できる額の目安として、現在支払っている家賃、毎月の収入から生活費を差し引いた余剰金(毎月貯蓄できる額など)等から、自分に合った額を算出してみます。

さまざまな金融機関のホームページでは、金利や借入期間などをもとにして毎月の返済額・借入可能額等を自動で計算・シミュレーションするサービスを無料で行っていますので、まずは「返済額から借入額を算出」されてみてはいかがでしょうか?

ステップ2・自己資金がどれくらい準備できるか確認

建売

ABC / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローン借入額の目安が算出できれば、次は自己資金がどれくらい準備できるかの確認です。

貯蓄のうち、マイホーム購入に充てられる額はいくらか、親などから援助を受けられる資金があるかなどを確認しましょう。

マイホーム購入には購入価格の他に諸費用がかかり、その目安は一般的に購入価格の7%~10%(土地付戸建の場合)といわれていますので、その分は自己資金または住宅ローンの借入でまかなわなければなりません。

つまり、「自己資金+住宅ローン借入額」から「購入時の諸費用」を差し引いたものが「購入できるマイホーム価格の上限」となります。くれぐれも諸費用の存在をお忘れなく!

この計算式が成り立つ価格帯のマイホームを選ぶことはもちろんですが、金融機関によってはマイホーム購入に必要な自己資金の割合(土地建物価格のうち、何割以上の自己資金が必要など)を定めているところもありますので事前に確認しておきましょう。

ステップ3・将来の資金計画

Naoaki / PIXTA(ピクスタ)

資金計画のステップ1とステップ2が完了したら、あとは最後のステップ「将来の資金計画」です。

返済が長期にわたる住宅ローンを利用する場合、「いま支払える額」とともに「将来にわたって支払える額」についての検討も必要です。

家族構成の変化、教育費、老朽化していく建物のメンテナンス費など、家計の支出は時間の経過とともに変化していくことも考慮しながら、最終的な借入額の設定をしましょう。

また、勤務先企業の退職金制度(いつ・いくらもらえるか等)なども事前に調べて将来の資金計画に役立てましょう。

リビング

IYO / PIXTA(ピクスタ)

資金計画がある程度まとまったら、次はいよいよ本格的なマイホーム探しです。

自分や家族がマイホームに求める希望条件を整理し、「優先順位」を明確にして、後悔のないマイホーム探しを楽しみましょう!

【参考】

(公財)不動産流通推進センター 「不動産基礎知識:買うときに知っておきたいこと

Source: 日刊住まい

住宅ローンで後悔、不動産会社紹介の金融機関を選ぶ人が多数派に

住宅を購入する際、多くの人が利用するのが「住宅ローン」。大金を借り入れる住宅ローンは大きな決断のひとつですから、後悔はしたくないですよね。

今回は住宅ローンを借りた経験のある30歳以上の男女360名を対象に実施した「住宅ローン選びの後悔」についてのアンケート結果から浮き彫りになった、住宅ローンで後悔しないコツ3つをご紹介します。

2.5人に1人が住宅ローンで後悔! その理由とは

後悔する人

Ushico / PIXTA(ピクスタ)

調査を行ったのは、オンライン住宅ローンサービスを運営するMFSです。調査ではまず「住宅ローン選びで後悔していることはありますか」と尋ねました。すると、「ある」と答えたのは40.8%と約2.5人に1人という結果に。

後悔した人を年代別にみると、最も多かったのが「30代」で30.6%。次に「50代」が25.9%、「40代」が23.8%となりました。30代で初めてマイホームを購入または建てたという人が多いのかもしれません。

次に、住宅ローンで後悔したことがある人に「住宅ローン選びで後悔していることは何ですか(複数回答可)?」と尋ねると、1位は圧倒的に「もっと金利の低い金融機関を選べば良かった」(31.7%)。

次いで「違う金利タイプを選べば良かった」(20.3%)、「不動産会社に言われるがままに選んでしまった」(14.9%)、「返済期間をもっと短くすれば良かった」(10.4%)という結果でした。

ローンで後悔した人は「不動産会社の紹介」が多い

打ち合わせ

Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)

ローンを組んでからもっといい金利の金融会社を見つけて「しまった!」と後悔することは多いようです。事前にしっかり下調べをして、最も良い選択肢をチョイスしたいものですね。

さて、ローンを組む際に不動産会社が紹介した金融機関のものをそのまま選んだ人も多いようで、その結果として後悔することになってしまったようです。

では、なぜ不動産会社が紹介した金融機関を選んでしまったのでしょうか? 後悔している人の場合、最多の回答は圧倒的に「自分の住宅ローン知識に自信がなかったから」(54.1%)。

次いで「住宅ローン手続きが面倒だったから」(42.4%)、「不動産会社の紹介先を選ぶのが当然だと思ったから」(24.7%)という結果でした。

住宅ローンで後悔しないコツとは?

住宅街

haku / PIXTA(ピクスタ)

アンケートの結果から、住宅ローンで後悔しないコツは次のようにまとめることができます。

自分で下調べをする

不動産会社にローン会社選びを一任した結果、後悔した人が多いようです。面倒でもまず自分で下調べをして、住宅ローンについて学んでおきましょう。

複数の選択肢を持つ

不動産会社に紹介されたローン会社だけでなく、自分で銀行を回ったり、インターネットで調べるなどして複数の選択肢があると金利などを比較できます。

返済条件について学習する

アンケートでは金利や返済期間、ボーナス払いなどについて後悔するケースも見られました。各社住宅ローンの返済条件をあらかじめリサーチしておきましょう。

これから住宅ローンを借りる予定の方は、すでにローンを借りた人の意見を参考にして、後悔のないようにしてくださいね!

【参考】
※ 2.5人に1人は住宅ローン選びで後悔している! 「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査結果を発表ーMFS

Source: 日刊住まい

住宅ローン破綻しないために競売、任売の仕組みを知ろう

せっかく手に入れたマイホームでも、住宅ローンの支払いが滞るとどうなると思いますか?
そう、任意売却や競売などになり、手放すことになってしまいます。

このようなことにならないためにも「もしもの時」にどうなるのかを知っておきたいものです。
そのうえで住宅ローン破綻しないためにはどうすればよいのか、ファイナンシャルプランナーで不動産会社に勤務する吉井希宥美さんに聞きました。

1.何か月滞納すると競売・差押えになるのか?

督促状

September / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを滞納し始めると、およそ1か月から3か月の間に、銀行から催告書や督促状が届きます。
ローン2~3か月分を支払わないままでいると、督促状の内容が住宅ローンの元金や遅延損害金などを一括返済してほしいという内容となります。
そして、銀行や保証会社から直接電話がかかってくるようになります。

返済しないと、早ければ6か月程度で競売にかけられてしまいます。

1-1 催告書と督促状の違い

催告書は督促状に比べて厳しいものではなく「○月○日までに遅延返済金と損害金の全額を返済してください」といった内容のとなります。

督促状は、何度も届く催告書の指示に従わないときに届きます。
銀行だけでなく、保証会社からも連絡がくるようになり、滞納分の一括返済ができれば競売は免れますが、返済できないと競売になりかねません。

銀行

yamahide / PIXTA(ピクスタ)

1-2 期限の利益の喪失通知

滞納から3~6か月が経過すると、「期限の利益の喪失通知」が届きます。

「期限の利益」とは、「毎月分割して住宅ローンを支払ってもいい」という約束を交わすことをいいます。住宅ローンを組むときローン利用者は、銀行とこの「期限の利益」を受けることができる契約をします。

支払いを行わないということは、契約を守らないということ。ですから銀行は、分割して支払う権利を無効にします。
これが「期限の利益の喪失」です。

1-3 滞納から半年で競売になる可能性もある

住宅ローン借入の際は、同時に、保証会社に加入しているケースがほとんどです。
借入れ者が返済を行わないと、保証会社が銀行に返済(代位弁済といいます)するため、今度は保証会社から滞納者へ返済の請求がきます。

そのままにしておくと、競売の申し立てが行われます。

2.競売ではどんなことがされるのか

競売物件情報

YNS / PIXTA(ピクスタ)

保証会社から競売の申し立てがあると、「競売開始決定通知書」が届きます。これは競売の手続きが開始したこと、不動産を担保として差し押えたことを知らせるための書類です。

2-1 現況調査

競売の手続きが開始すると「現況調査」が行われます。裁判所の執行官と不動産の鑑定士が競売の対象となる不動産のことを調べに来ます。

自宅の状況について聞かれるほか、写真撮影、間取りの確認、周辺環境調査などが行われます。裁判所はたとえ留守であっても部屋に入る権利があります。

2-2 入札の開始

滞納から10~12か月頃に「期間入札決定通知書」が届きます。入札の開始日が決まり、その期間、不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込みます。

入札期間はおよそ1週間から1か月ほどです。入札はオークション形式で行われます。

3.任意売却

説明イメージ

Mills / PIXTA(ピクスタ)

先にお話ししたように、住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われて、金融機関は住宅ローンの全額を一括返済するよう求めてきます。
残債務(残りのローン)を一括で返済できない場合、自宅を強制的に売却し、その売却代金を借入金の返済にあてる方法として任意売却があります。

3-1 任意売却の意義

任意売却とは住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、任意売却専門の不動産業者に売却を任せる方法です。

売却代金を残債の返済に充て、返済しきれなかったときは、
・話し合いにより分割で支払えるようにしてもらう
・債務を圧縮してもらう
・免除してもらう
などします。

任意売却による返済金額は、通常、競売の落札金額よりも高くなるため、銀行や保証会社が任意売却を承認してくれるケースが少なくありません。
しかし、ローン返済できなかった事実が信用情報機関に登録されてしいまうというデメリットがあります。

3-2 任意売却のタイミング

任意売却は、理論的には、開札日の前日までであれば可能ですが、ローン不払いから半年以内に任意売却を成立させるのは、時間的にタイトです。
基本的にどの不動産会社でも任意売却を行うことは可能ですが、時間が限られているので経験の豊富な不動産会社を選ぶべきでしょう。

4. 住宅ローン破綻してしまう理由は?

計算機

freeangle / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローン破綻をしてしまった人のなかで、住宅を購入する時すでに「自分が破綻するかもしれない」と思っていた人はいないでしょう。破綻するのは、次のような状況にある人が多いように思います。

4-1 支払いにおける見通しが甘い

「ローン借り入れ当時夫婦で働いていたが、妻が専業主婦になり世帯収入が減ってしまった」「家賃と同じローンの支払額だから返済できるだろうと借入した」など

4-2 予想外のことが身のまわりで起こった

「会社が倒産した」「リストラにあった」など

4-3 自己資金なしで購入した

「低金利の時に変動金利で借入したが、金利が上がった」など

5.まとめ

住宅街

ino masa / PIXTA(ピクスタ)

破綻しないためには、目先の金利に惑わされず、適度な自己資金を頭金に充て、適正な期間でローンを組むことが必要です。上記のようなこと頭に入れて、住宅ローン破綻をしないようなローンの組み方をしましょう。

宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー(AFP)/家族信託コーディネーター®吉井希宥美

Source: 日刊住まい

住宅ローン借り換えでメリットのある人は?健康状態にも注意を

最近の住宅ローンの金利は、ひと昔前に比べると考えられないような低金利になっているため、住宅ローンの借り換えを検討している人も多いのではないでしょうか。

しかし、ローンの借り換えをしたからといって、必ずしも返済が楽になるとは限りません。

今回は、住宅ローン借り換えの際の注意点に焦点を当てていきます。

1.借り換えてメリットがある人は?

家

kunio / PIXTA(ピクスタ)

借り換えには諸経費がかかるため、次の条件を満たす人にメリットがあると言われています。

1-1 金利が安い、返済期間が長い、借入の残金が多い

諸経費を考慮しても借り換えるとメリットがある人は、次の要件を備えている人だと一般的に言われています。

  • 現在借りているローンの金利よりも1%以上低い
  • 返済期間が残り10年以上ある
  • 借入れ金額が1000万円以上残っている

1-2 変動金利か期間選択型固定金利を使っている

金利差がなくてもメリットのある借り換えもあります。それは、金利上昇リスクに備えるための借り換えです。

変動金利または期間選択型固定金利を使っている人が、今後返済額が上昇しないよう全期間固定金利に借り換える場合は、金利が下がることで、返済総額が少なくなります。

2.借り換えの注意点

借り換えをする際に、注意しなければならない点は以下の通りです。

2-1 借り換えの際のランニングコストに注意

借り換え時には諸経費を考慮しなくてはなりません。

諸経費は金融機関ごとに異なりますが、おもに「保証料」「事務手数料」「登記費用」があります。

諸経費は、当初支払うタイプと、金利を上乗せするタイプの2通りあります。

また、保証料がかかる住宅ローンでは、支払い方法が「前払一括型」と「金利上乗せ型」があり、上乗せする金利は0.2%程度かかります。

支払総額が以前よりも上がらないようチェックが必要です。

2-2 給与が増える転職でも審査で不利なことがある

ビジネスマン

まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

新たな借入れ先でも住宅ローン審査が行われ、2~3年の勤続、年収300万円程度が一般的な借り入れの条件となることが多いです。

そのため、借り換えの前に転職をしたり、たまたま業績悪化で給与が減額されたりすると、審査が通らない可能性があります。

たとえ、ベッドハンティングや実績を買われての転職であっても、勤続年数が短いことがマイナスポイントになるので注意しましょう。

勤務条件が良くなった、給与が高くなったなど、プラスになることをアピールして審査が通るように努力すべきです。

2-3 健康状態が悪いと借り換えメリットがなくなる?

人間ドック

makaron* / PIXTA(ピクスタ)

民間金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険(団信)に加入できないと借り入れできないケースがほとんどです。

借り換えするときには、最初にローンを組んだときよりも年齢が上がっているために、健康状態が悪化している可能性が高くなります。

また、たとえ団信に加入できた場合でも3大疾病、5大疾病、ケガ、介護などのオプションが団信に付いていると、団信の支払いが膨らみ、月の返済額が借り換え前よりも上がってしまうことも考えられます。

本当にその保障が必要かどうか吟味し、団信保険料の支払い料が膨らむことで、借り換え前の支払金額を上回ってしまうことがないよう配慮しましょう。

3.まとめ

住宅展示場

yamahide / PIXTA(ピクスタ)

現在の住宅ローンの金利は10年前、20年前よりもはるかに低くなっていますので、借り換えに関心がある人は多いでしょう。

しかし、借り換えの基本となる3つの条件を満たしているからといって、すぐに借り換えを行うのは感心しません。

借り換え時には再度審査があり、健康状態や諸費用などが原因で、以前よりも返済額が多くなってしまうケースもあります。

自分の場合はどんなメリット・デメリットがあるかを予めリサーチして、慎重に借り換えするようにしましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

健康診断で異常があっても住宅ローンは借りられるの?

住宅ローンを契約した場合、長期に渡りローンの返済をすることになりますが、返済中に万が一の不幸に襲われる可能性も考えられます。

そんなときに、保険会社が契約者の残りのローンの金額だけ保険金を支払う制度が団体信用生命保険です。

民間の金融機関の場合、住宅ローンを契約する際に団体信用生命保険(=団信)が必須となっていますが、持病などがあると加入できない場合があります。

具体的には糖尿病や脳卒中の既往歴があると加入できない場合が多いです。

そんなときどうすればいいかを今回はご紹介します。

1. 団信加入の審査はどのように行われるか

診察

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

生命保険に加入するためには、健康状態や過去の病歴などを保険会社に告知する必要がありますが、団信でも同じような審査が行われます。

1-1 審査は告知書をもとに行われる

団信の審査は「告知書」だけで行われます。

告知書に書かれている内容に該当するのであれば、それが軽度の異常であっても、正直に告知しなければなりません。

逆に考えると、告知書に書かれていないことは、告知する必要はないのです。

健康診断の結果に異常があったり、治療中の病気や定期的に飲んでいる薬があったりする場合でも、それだけで即、団信への加入を拒否されるわけではありません。

あくまでも、病名や治療期間、薬の種類などを総合的に判断して加入の可否が決められるので、告知しなければいけない病歴や病気があったとしても、その内容によっては問題なく団信に加入できる場合もあります。

団信の審査のために特別に健康診断を受けたり、勤務先などで行った健康診断の結果を提出したりする必要はありませんが、金融機関によっては提出を求められる場合があります。

1-2 年齢による保険料の差はない

生命保険では加入時の年齢によって保険料が変わります。

一般的に年齢が若い人は安く、年齢が高い人は高くなります。

いっぽう、団信は、借入金額によって保険料が決まり、年齢による保険金額の差はありません。

2.審査に落ちたときの対処法

診察

Rostislav Sedlacek / PIXTA(ピクスタ)

審査に落ちてしまったら、住宅ローンは利用できないの?と不安になるかもしれませんが、審査に落ちても住宅ローンを利用する方法はあります。

その方法をご紹介します。

2-1 ワイド団信に申し込む

「ワイド団信」とは、通常の団信よりも加入条件が緩和されている団体信用生命保険です。

団信に比べて加入条件が緩くなっています。

血圧症や糖尿病などの持病があっても、金利を上乗せすることで入りやすくなっていて、通常金利に+0.3%程度の上乗せがされています。

ワイド団信は取り扱っていない金融機関もありますので、団信の審査に不安がある方はワイド団信を取り扱っている金融機関を探してみるとよいでしょう。

2-2 団信加入義務のない住宅ローンに申し込む

健康診断

makotomo / PIXTA(ピクスタ)

民間金融機関が取り扱っている住宅ローンを利用する際には、団信の加入が基本条件となっていることが一般的ですが、フラット35は団信に加入せずに住宅ローンを利用するという選択が可能です。

フラット35で団信の加入をしなかった場合、通常の新機構団信付きの商品より0.2%お得に住宅ローンを利用できます。

ただし、加入しなければ契約者が死亡・高度障害といった万が一の事態に陥っても返済義務は残りますので、通常の生命保険でカバーするなどの対策を練っておくべきです。

ほかにも、連帯保証人を立てる(連帯保証人に返済能力が必要)とか、配偶者が正社員の場合は配偶者名義で住宅ローンを申し込むなどの方法がありますので検討してみてはいかがでしょうか

3.まとめ

入院

Graphs / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを契約して晴れてマイホームを手に入れても、返済中に万が一の不幸に襲われる可能性も考えられます。

繰り返しになりますが、団信は住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、保険会社が契約者の残りのローンの金額だけ保険金を支払う制度です。

団信に加入できない場合は、ほかの保険商品に加入する、ほかの人の名義で団信に加入するなどの対策をしておきましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

金利だけじゃNG。住宅ローンの計画は「諸費用」も考慮して

住宅ローンを組むときは、事務手数料や保証料などの諸費用が発生します。

諸費用を含めた支払い額を把握したうえで、ライプランに合わせた返済をするようにしましょう。

実際にはどのような手順ですすめたらよいのでしょうか?

1. 諸費用を含めた住宅ローンにかかる費用を知る

マンション

ニングル / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを組むとき、ほとんどの人が金利についてはチェックしますが、そのほかにかかる諸費用について考える人は意外に多くないようです。

ここでは、住宅ローンの返済費用については省略し、諸費用には何があって、どのくらいかかるのかを紹介します。

金融機関により多少の差はありますが、諸費用はおもに以下のようになります。

3,000万円借り入れた場合の諸費用を合計すると100万円近くになります。

金融機関により違いが大きいのは、事務手数料、団体信用生命保険、保証料となります。

2.住宅ローンの選び方

総支払い額を減らすために、安易に諸費用を削ったり、金利が安いだけの商品を選ぶのはおすすめしません。

2-1 住宅ローンを選ぶときは、月の返済額を最優先事項にしない

受験

Fast&Slow / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを選ぶときの優先順位は「ライフプラン→返済中のリスク→諸費用」という順で考えることがベストです。

大枠から金利タイプを選び、「返済中のリスク」の観点から団信の特約を決め、最後に「諸費用」が高すぎないかをチェックする、という流れで住宅ローンを選択することが大切です。

たとえば、子どもの教育費のピークが間近なため、教育費のピークに金利が上昇すると家計が厳しくなる家庭ならば、毎月の返済額が安定している「全期間固定金利」を選ぶ。

ビジネスマン

まちゃー / PIXTA(ピクスタ)

子どもは既に社会人で、夫婦が共働きで家計に多少の余裕があるなら、返済期間を短くしても返済が可能なため「変動金利」を選ぶなど、ライフプランから金利タイプを選びます。

つぎに返済中のリスクを考えます。

「フラット35」なら団信加入が必須ではないため、民間の生命保険で残債を支払える金額の死亡保険金が給付されるものに加入していれば、団信に加入しないのも選択肢の1つとなります。

先にのべたように、預貯金などの現金で残債を支払える人も加入を見送ってもよいかもしれません。

ここまでの段階で、自分が選ぶべき住宅ローンがどの商品になるか、候補が絞られてくるでしょう。

そして、最後に調べた諸費用の中で削れるものや、ほかの金融機関よりも安いものはないかを探し、月の返済額または、総支払い額が抑えられるものを選びましょう。

2-2 団信は返済ができなくなるリスク回避に有効

病院

EKAKI / PIXTA(ピクスタ)

団体信用生命保険(以下、団信)に加入すると保険料が金利に上乗せされるので、支払い額が高くなりますが、ローン返済中に契約者が亡くなる、高度障害状態に陥るなどの万が一の場合に、ローン返済者の保険金をもって住宅ローンの残高をゼロにするという、重要な役割があります。

諸費用が安くなるから加入を止めるという人は慎重に考えるべきです。

加入をしない人は、民間の生命保険でカバーできる、返済できる現金を所有しているなど別の方法があるか確認しておきましょう。

3.まとめ

マンション

kazukiatuko / PIXTA(ピクスタ)

住宅ローンを組むときは、金利だけでなく、諸費用も考えて総支払い額や月の支払い額を考えないと、月の返済額が多くなり、支払いが難しくなってしまいます。

自分の将来設計と照らし合わせつつ、無理のない返済計画を立てましょう。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい