固定資産税だけ払い続けている相続した不動産、どうしたらいい?

親の土地家屋を相続したものの、どうしたらよいかわからず、保有して固定資産税を払い続けているだけという人も多いようです。

売却するといっても多くの諸費用がかかります。ここでは、相続した不動産をどうすればよいかを考えましょう。

1.「運用」か「売却」か

お金をかけないようにするには、どうしたらよいかを「運用」「売却」「処分」3つの観点から考えます。

駐車場

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1-1 運用はアパート経営だけではない

不動産の活用というとアパート経営を思い浮かべがちですが、実際にはそれだけではありません。

レンタルコンテナ

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住宅ローンや不動産投資ローンは現在、低金利で借り入れができますが、現金支出や借り入れに抵抗がある人には、初期投資がアパート経営よりもかからない以下のような運用も視野に入れてはいかがでしょうか。

・駐車場経営
・駐輪場やバイク専用駐車場の経営
・レンタルコンテナ経営
・コインランドリー経営
・自動販売機設置

土地を更地にする費用はかかりますが、事業自体の初期費用はアパート経営よりも低く抑えられるのが特徴です。

建物を建てるわけではないので、土地の売却や別の不動産投資を始めるときにも手軽です。

1-2 売却の際は税制面で控除が受けられるかチェックを

中古住宅

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売却する際に知っておきたい知識の中に「空き家に対する3,000万円特別控除」があります。

相続発生から一定期間であれば、売却益から3,000万円を控除できるという特例です。

自宅ではない不動産を売却したときは、譲渡益に対し15~30%の高い所得税率(保有期間により税率は異なります)が課されます。

この適用を受けられるかどうかで、手元に残るお金がかなり違ってくるのです。適用されるための主な条件は以下の通りです。

・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
・被相続人が居住していた家である
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)である
・相続から売却の時までに、事業や賃貸などで利用していない
・耐震性を有する(耐震性のない空き家の場合は耐震リフォームが必要)

2.事業用不動産は「買い換えの特例制度」を利用する方法も

投資用マンション

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事業用の不動産を相続した場合についても、税務上の特例制度があります。

「買い換えの特例制度」もその1つです。相続した物件が要件にあてはまれば、この制度を使うことができます。

2-1 「買い換えの特例制度」とは?

この制度は、買い換えの際に発生する譲渡税が軽減されるもので、景気対策や土地の流動化を図る目的で施行されました。

対象は、店舗や事務所、賃貸用マンションといった事業を営んでいる事業用資産に限られます。

売った金額(譲渡価額)より買い換えた金額(取得価額)の方が多いときは、売った金額に20%の割合(以下、この乗ずる割合を「課税割合」といいます)を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。

売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。詳しくは国税庁のホームページを参照してください。

2-2 「買い換えの特例制度」のメリット・デメリット

買い換えを行うことは、より利回りの高い物件を手に入れるチャンスとなります。

また、早期に買い換えすれば、相続税の節税にもなります。

物件の選定においては、地域の指定がなく、好きなエリアの物件に買い換えができるのもメリットといえます。

しかしこの制度を適用すると、減価償却費が少なくなってしまう、売却する不動産と購入する不動産の金額のバランスによっては、譲渡所得の80パーセントに課税される、というデメリットがあります。

3.まとめ

中目黒

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相続した不動産は何も使わず空き家にするのではなく、不動産投資を行う、売却を行うなどの行動を起こすべきです。

不動産投資というと、マンション投資が代表的ですが、ほかの選択肢もたくさんありますので、自分に合った、初期費用もを抑えた方法を検討してみましょう。

また、買い換える場合は、使える優遇税制を確認してから物件探しをすることをおすすめします。

ファイナンシャルプランナー(AFP)/宅地建物取引士一般社団法人/家族信託普及協会®会員  吉井 希宥美

Source: 日刊住まい

マイホームの固定資産税はいつ、いくら払う?調べて節税できる家選び

固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。

一戸建てやマンションを所有している場合には、土地と建物それぞれに固定資産税がかかります。マンションにも同様に課税されます。

不動産を共有している場合は、持分に応じて固定資産税がかかります。では、固定資産税はどのように算出されるのでしょうか。

1. 固定資産税とは

固定資産税は先に述べたとおり、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。
3年に1度見直しが行われています。

固定資産税の納付書が送られてくるタイミングは、自治体によって多少異なりますが、毎年5〜6月頃に1月1日時点の所有者に対して送られてきます。
年4回の指定月が期限となり、1回ずつ納めればいいようになっています。

1-1.年の途中で不動産の所有者が変わったら

1月1日時点の所有者に対し課税され、たとえ年の途中で不動産の所有者が変わっても支払い義務は1月1日時点の所有者となります。

不動産の売買では一般的に、所有権の移転時を起点にし、移転時までを売主、移転後を買主の負担とし、日割り計算で買主が売主に支払うことが多いです。

土地

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1-2 固定資産税の算定基準は固定資産税評価額

固定資産税の税額の算出は、固定資産税評価額が基になっています。
固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に決められます。

実勢価格とは、実際の取引が成立する価格のこと。
つまり、不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格です。

2.固定資産税評価額

家

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固定資産税評価額を知るにはどうしたらいいのでしょうか。

2-1 固定資産税課税明細書を確認する

不動産の1月1日時点の所有者に対して市町村から送付される固定資産税課税明細書には、固定資産税評価額が記載されていますので、確認することができます。

紛失の際には、不動産を管轄する区役所等で所得できます。取得には運転免許証等の身分証明書が必要となります。

2-2 固定資産税台帳を閲覧する

各区市町村が所有する固定資産税台帳を閲覧して確認する方法もあります。

毎年4月1日から第1期の納期期限日までの間、自分の土地と建物だけでなく、他の人の土地や建物の評価額も確認すること可能となります。

帳簿所有者の情報は掲載されていませんが、評価額は掲載されています。料金は無料です。

2-3 評価額に納得できないときは

評価額を確認して思ったよりも高いなど、納得いかない場合は、「縦覧制度」などで確認をしたうえで、各自治体にある固定資産評価審査委員会に対して不服を申し立てることができます。

審査の申し出が可能な期間は決まっていて、その時期は各自治体で異なりますので、申請の際には期限を確認しましょう。

3.固定資産税を安くする方法がある

評価額が高ければ高いほど、固定資産税は高くなります。

居住用の家屋の敷地(住宅用地)については、固定資産税の負担を軽くするために住宅用地の課税標準の特例措置が設けられていますのでうまく使うべきです。

特例の条件を満たす物件を購入することで、減税措置を受けることができます。

駐車場

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たとえば「小規模住宅用地」の特例措置があります。

200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1が課税対象になるという制度です。

また新築の物件なら、一般の住宅なら3年間、認定長期優良住宅のマンションなら最長7年間、固定資産税が半分になる制度も利用できます。

これらの措置を受けるためには、適用要件があるためチェックが必要です。

4.まとめ

空き地

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固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している人に対して課される税金です。算出は評価額を基に行われます。

固定資産税の知識を知ったうえで課税標準の特例に該当する条件を備えた住宅選びを行えば、節税することが可能ですので、自分の土地や建物の評価額がいくらなのか確認しておきましょう。

Source: 日刊住まい

路線価は相続にどう影響する?土地の値段は4種類あるって知ってた?

相続が起こると相続税を払わなくてはいけない可能性がある、ということは多くの人が知っていますが、実際にどのように相続税が課税されるかは、あまり知らない人が多いようです。

土地や建物の相続に関しては「相続税路線価」というものが関係しています。これは、相続税とどんな関係があるのでしょうか。

1.土地の値段は4種類ある

土地の値段は「売る」「贈与する」「相続する」など目的によって異なってきます。

土地の値段は4種類ありますので、1つずつ見ていきましょう。

不動産

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1-1 公示価格

公示価格は、土地取引の目安となる価格です。国土交通省により毎年3月に発表されます。

この価格は、1月1日時点での1平方メートル当たりの土地の価格です。

公示価格を補完するものとして、基準地価があります。

7月1日時点の1平方メートルあたりの土地の価格で、都道府県から毎年9月頃に公表されます。

実際の不動産売買などの取引価格もこれを参考にし、決定されます。

また、同じ地点の公示価格と基準価格を比べれば、土地価格の上昇または下落の傾向が分かります。

公示価格は、新聞などに掲載されるほか、国土交通省の標準値・基準値検索システムで調べることができるので、ぜひ自分で調べてみましょう。

1-2 実勢価格

路地

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実勢価格は、実際に取引される値段で、不動産会社で売られている土地や建物の価格です。

実際に不動産を買ったり売ったりする場合は、市場のニーズを考慮します。

また、同じエリアの物件でも「間口が狭い」「道幅が狭い」などの立地条件が異なるので、これを価格に反映させます。

最終的に売り手と買い手が合意した価格が実勢価格となります。

自分の所有する不動産の売却価格がどのくらいなのか、事前に知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べると便利です。

実際に売却をする場合には、できれば複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

1-3 固定資産税評価額

市街地

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固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税など、土地にかかる税金を計算するための基準となるものです。

地方税法の規定によって総務大臣が定めた「固定資産評価基準」を基に、市町村や区の担当者が1件ずつ確認して決定します。

土地であれば、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われていますが、実際は立地や面積、土地形状などにより、固定資産税評価額は異なります。

建物ならば、新築時は請負工事金額の約50~60%と言われていますが、家の規模や構造、築年数などによって評価額は異なります。

1-4 相続税路線価

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相続税や贈与税の計算をするときの基準になるのが相続税路線価(以降、路線価と表示)です。

主に市街地の道路に面した土地の、1月1日時点の価格で、国税庁が毎年7月頃に公表しています。

土地の相続税評価額は、路線価(金額)に接している土地の面積を掛け合わせることで算出します。

公示価格のおよそ80%の金額になると言われていますが、災害などによって安くなる場合もあります。

路線価は国土交通省の路線価図・評価倍率表でも確認が可能です。

路線価は、すべての土地に設定されているわけではありません。

路線価が設定されていない土地の場合は「倍率方式」により計算します。

倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

土地の価格を計算するときは、申告する年ではなく相続や贈与があった年の路線価を使いますので、間違えないようにしましょう。

2.路線価の計算の仕方

路線価の基本的な計算方法を紹介します。

この土地が標準的な形状をしている普通の住宅地で、自分で所有しているという設定で考えます。

路線価

路線価の計算方法例

  • 路線価は30万円
  • アルファベットは借地権割合。Cは70%の意味なので、もし、土地の賃貸借を行っている場合は、「路線価30万円の70%分が土地を借りている人の権利部分の価格」「残りの30%が土地を貸している人の権利部分の価格」となります。今回は自己所有なので100%
  • つまり、相続税における土地の評価額は
    路線価×土地の面積
    =30万円×700平方メートル
    =2億1,000万円
    です。

このことから、路線価と相続税は正比例の関係にあります。

3.まとめ

契約

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路線価は、相続税の計算をする際に必要な情報です。

路線価を調べれば、相続税がいくらぐらいかの見当がつきますので、これからのことを家族で話し合う際に非常に役に立ちます。

ただし、相続税の計算は、路線価以外にも適用できる税制がある場合があり、複雑です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

Source: 日刊住まい